1.6万/平！业主：万科幸福誉，要被“砸盘侠”玩死

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天不怕地不怕，就怕邻居砸盘式降价。

楼市君一朋友，2016年左右2.1万/平买了知识城万科幸福誉。

小区二手巅峰期卖到3.87万/平，现在很多邻居踩踏式出逃，单价1.6万/平再创新低。

他非常无奈：万科幸福誉，要被这些人玩死了。

｜图源：社群

壹

邻居“砸盘式”贱卖

业主把换房的想法憋回去了

谁能想到，当年一起抢房的邻居，如今眼睛一闭、心一横，把整个小区的房价拉下了水。

近期，万科幸福誉很多房源大甩卖，价格低到其他业主很心慌。

二期顶楼约114平楼王四房，现总价仅23X万，单价2字头，什么概念？

｜图源：销售朋友圈

万科幸福誉的四房价格一向是小区里面最坚挺的，如果急卖稍微降价可以理解，但这套确实离大谱了。

这么说吧。去年9月同小区约95平三房成交总价是266万，现在四房的挂牌总价比三房的成交价还低20多万。

这一砸，其他业主的心态直接崩了：以后三房、四房还怎么卖？

｜图源：贝壳找房

可能是架不住看房的人太多，以及太多的电话轰炸，中介表示目前这套房源已经下架了。

然而这不是个例。现在同小区二至四房，挂牌都出现了“1字头”。

甚至还有部分房源，开始在销售朋友圈里，半送半卖。

72平两房总价118万，单价约1.6万/平，比此前成交的1.77万/平再创新低，注意这还是挂牌价，实际成交只会更低。

约88平三房一卫单价1.7万/平；约97平的三房两卫单价1.86万/平还送车位；约143平四房单价低至2.44万/平。

｜图源： 销售朋友圈

有位业主称他当年买的2房，所有的费用加起来总价240万，如果现在只能卖118万，等于血亏122万。

真就亏的比剩下的都多，估计他家狗看了都得气晕。

这还不是最惨的，最惨的是2021年最高位接盘的那批人。

如果现在出手，那么两房亏140万，三房亏164左右，四房大概亏114万，全线资产缩水超过50%。

小区部分业主纷纷表示担忧。

业主换房的想法，让“砸盘侠”，给硬生生地憋回去了。

这还是轻的，砸盘对其他业主的影响有多大？

一旦有人挂出远低于市场的价格，就会成为一个参考。只要他们不跑路，那么你的房子就被卡着脖子，永远挂在那里。

如果他们低价成交，这些房源也会成为银行评估价的样本之一，间接拉低小区的评估价，所以业主的担心不无道理。

｜万科幸福誉实景图

贰

知识城二手疯狂沥水

过度膨胀只是原因之一

事实上，万科幸福誉只是其一，知识城多个小区房价都在沥水。

比如时代中国时代天韵约95平的三房去年10月成交约2.3万/平，今年1月也来到“1字头”了，半年左右缩水4000-5000元/平。

招商雍景湾近三个月成交的房源中，也有不少1字头，有房1个月就降超过2000元/平。

不可否认，当年大批买家挺进知识城，必然有它的魅力在。

这里城市面貌焕新，年仅13岁就举起了科创大旗，还是今年烟花晚会的举办地之一，如果在知识城或附近上班，确实是香的。

但这一轮大回调，也暴露了问题。

1、二手过度膨胀，透支的需要还回来。

2016-2021年5年时间，知识城二手涨幅高达211%-238%，全广州第一，当中就有透支的成分。

就拿万科幸福誉来说，从2019年起短短2年二手涨了50%，单价最高直逼3.9万/平。

而当时同小区新房价格仅2字头，琶洲新房均价也才4.5万/平，可见水分不少。

这波挤水分也是价格回归理性的表现。

｜知识城航拍图

｜广州楼市发布摄

2、最高挂牌率8.8%，竞争激烈压低价格。

另外，知识城的二手库存较高，激烈的竞争也进一步压低了价格。

一般而言，小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围，但知识城多小区的挂牌率都超过了4%，最高8.8%。

5个小区在售的房源就超过了800多套，大量供应之下容易造成价格踩踏。

更让业主担心的是，新盘又要来了。

ZSCN-C2-2地块已经出现在今年供地名单中，并且就在万科幸福誉和时代天韵隔壁。

超过43万方的体量，预计会去到2000户，新盘一旦卷价格，二手处境会更难。

总的来说，知识城二手前几年跑得太快了，现在降温可以理解为调整步伐。

部分业主可能会被误伤，但对买家而言，现在反而是比较好的机会，因为泡沫已经挤得差不多了。

大家觉得，知识城二手的底，到了吗？