35亿短债压顶，众安集团两年没拿地，在手现金不足6亿

本文来源：时代财经 作者：钟黛

房地产市场持续下行，一度活得相对从容的浙系房企们，也不太好过了。深耕于杭州的众安集团（00672.HK），曾被视为小而美的区域型房企样本。不过，最新一期财报显示，该公司增收不增利的情况显著，在手现金不足以覆盖短债。

2024年上半年，众安集团的收入约为92.83亿元，同比增长约127.6%。毛利约为人民币18.3亿元，较2023年同期增加约161.7%。而其母公司拥有人应占溢利则仅有6250.9万元，同比减少68.2%。

营收上涨，主要由于期内交付的物业增加。归母净利润下降，主要由于投资物业公允价值变动损失显著扩大至5.36亿元，去年同期该项指标为损失2991.10万元。

其实，众安集团在成本管控上已相当努力。今年上半年，众安集团的三费费率由去年同期的14%进一步下降至5%，远低于行业平均水平。

三项费用中，众安集团的销售及分销费用为1.17亿元，同比下降25.9%；管理费用为2.54亿元，同比下降25.7%，主要由于采取了多项降本增效措施；财务费用为0.77亿元，同比上升约38.4%，主要由于资本化利息支出减少所致；不过，财务费用占总营收的比重稳定在1%，相比去年同期无变动。

众安集团由施中安创办于杭州萧山，业务立足于杭州，并逐渐扩张到安徽合肥、淮北等地。兴证国际证券于2017年8月发布的研报中指出，众安集团坐拥萧山逾百万平米土地，可以从杭州的拥江发展战略中获益匪浅，带来更高的毛利，其历史拿地成本非常低，资产重估增值空间较大。

不过，伴随着全国性品牌房企涌入杭州，杭州土拍竞争激烈，众安集团的低成本土储优势不再明显。

2020年至2022年上半年，众安集团一度加大拿地力度。而自2022年下半年开始，房地产市场信贷、融资等政策收紧，众安集团也进入“过冬模式”，迄今无新增土地储备。截至2024年6月底，众安集团土地储备总建筑面积约为8.1亿平方米，整体土地储备平均收购成本约为每平方米2845元。众安集团财报称，土地储备足够支撑公司未来五年的发展。

2021年至2023年，众安集团的经营性现金流净额分别为-2.69亿元、5.46亿元、27.81亿元，融资性现金流净额分别为20.40亿元、-18.80亿元、-49.69亿元，投资性现金流净额分别为-13.27亿元、-9.20亿元、-0.26亿元。

截至2024年中报期末，众安集团的总资产负债率及净负债率分别为约69.1%和44.8%，维持在合理水平。短期流动性则显现压力。其持有的现金及现金等价物为5.88亿元，受限制现金13.26亿元，借款总额则约为77.87亿元，其中一年以内到期的债务占比46%，达35.88亿元，1年至2年内到期的债务占比27%，为20.77亿元。

此外，截至今年中报期末，众安集团还有应付贸易账款50.58亿元，同比增长46%，另有其他应付款项及应付合联营公司款项分别为10.31亿元及24.11亿元。

除了主营地产开发的众安集团，施中安名下的上市公司，还包括主营商用物业开发、租赁及酒店营运的中国新城市（01321.HK），以及主营物业管理的众安智慧生活（02271.HK）。

8月16日，中国新城市曾公告称，预期将于2024年上半年取得净利润3亿元至4亿元，而去年同期则净亏损约7200万元。

2023年7月，众安智慧生活上市募资1.62亿元，实际募资净额为1.04亿元。其中，55%用于战略收购及投资物业管理；30%用于在管项目开发社区的硬件及软件作出投资及升级；15%用于丰富社区增值服务的服务组合、规模及效率。而迄今，众安智慧生活未披露任何重大投资及收购计划。

2024年上半年，众安智慧生活实现收入1.82亿元，同比增长9.9%；毛利为5771.1万元，同比增长3.1%；期间溢利为1426万元，同比下降7.5%；母公司拥有人应占溢利为1435万元，同比下降6.7%。

截至2024年6月底，该公司共有144个合约项目，合约面积约为2176万平方米，有123个在管项目，在管面积约为1803万平方米。

众安智慧生活此前披露的招股书显示，2018年至2020年，众安智慧生活分别向包括众安集团在内的关联方垫款1816.9万元、1975.5万元、1.32亿元。同期，众安集团返回的垫款分别是503.8万元、428万元和1.77亿元。

众安智慧生活最新一期财报显示，截至2024年6月底，该公司的现金及现金等价物余额为1.48亿元，同比减少16.4%。此外，存在应收贸易账款1.36亿元，应收关联公司款项6359万元。