8亿股权收购案落幕 首开融创福州榕耀之城分合前路

观点网 筹划多时的8亿元收购案，终于落下帷幕。

1月2日，首开股份与中航信托签订了正式收购协议，收购中航信托所持有的宁德融熙置业有限公司67%股权及相关债权，本次标的资产收购价格为8亿元人民币。

两天之后，相关工商变更登记事项已完成，同时首开股份取得宁德市蕉城区市场监督管理局换发的《营业执照》。

从去年8月初披露收购计划至今，这场持续了近半年时间的交易终于靴子落地。牵扯其中的，不仅有“京城地主”首开股份，更有地产圈“话题制造机”融创中国。

首开、融创角色

故事要从2020年说起。

当年2月27日，福州举行2020年第一次土地拍卖活动，58号竞买人首开股份以底价29.59亿元竞得福州宗地2020-08号，楼面地价10280元/平方米。

面对这个近288亩的巨型地块，首开采用了一以贯之的联合开发策略，拉来了当时销售跻身行业第四位的融创中国。

从天眼查查询发现，2020年6月29日，融创中国通过宁德融熙置业有限公司（彼时为融创中国全资持有）正式入股上述地块的项目公司福州首融房地产开发有限公司，首开股份持股58%，融创透过宁德融熙持股42%。

首开仍旧持有大部分股权，但按照彼时市场消息，地块由融创负责操盘，建成后物业公司亦由融创服务负责。

融创入股之后，项目开发和推广节奏加速，不到三天时间备案名正式确认为“云洲郡”，推广名确认为“首开融创榕耀之城”。

一切看似按部就班、风平浪静，背后实则暗流涌动。

据了解，2020年8月5日，为了融资需求，融创中国将宁德融熙部分股权质押给了中航信托。

这本是开发商前融阶段最正常不过的操作，可谁又能料想到，在政策收紧、融资困难的大背景下，融创中国迎来了最艰难的时期。

2021年10月，融创暴雷，资金链危机之下，宁德融熙再次成为交易桌上的展品。从股权变更情况来看，同年12月3日，融创中国正式从宁德融熙当中退出，转由中航信托全资持有。

不过，按照融创2022年8月披露的公告来看，宁德融熙100%股权登记股东为中航信托，但其中33%股权为中航信托代福州衡越(融创的间接全资附属公司)持有，剩余67%股权则因融创中国与中航信托的投融资安排，于8月才正式转让给中航信托，交易代价同样是8亿元。

彼时，融创中国在公告中就提到，上述出售预期将亏损9319.2万元，出售事项所得款项将全部支付给中航信托，用于解决融创与中航信托的债务问题。

而中航信托所谋并非项目股权，款项回收、债权变现才是真正目的。

于是，刚刚从融创中国手中拿到67%的宁德融熙股权及1402.14万元债权，中航信托又找到了首开股份。

同一天，首开股份发布另一则公告提到，有意以8亿元的代价，接手中航信托所持宁德融熙67%股权及债权。

而今，筹谋多时，分了几步走的这场交易案终于落下帷幕。

最新消息显示，1月2日，首开股份与中航信托签订了正式收购协议，1月4日相关工商变更登记事项已完成。

自此以后，融创仅拥有宁德融熙33%股权，项目公司不再并表，而其透过宁德融熙于榕耀之城当中所持股份由42%降至13.86%，首开持股比例将从58%升至86.14%。

持股比例的提升，将进一步强化首开股份对于榕耀之城项目的管控，从而保障项目后续开发、销售、运营等工作的推进。

首开的收购为操盘，融创的出售为清债，而中航信托更像个中间人的角色，一场看似简单的交易，掺杂与交织着许多利益博弈。

榕耀之城前路

福州是首开股份京外布局的最重要一棋，从2010年落子至今打造的项目超过20个，而“榕耀之城”作为TOD大盘，首开似乎欲借此再创奇迹。

反观融创，2018年才来到福州，开始书写与这座城市的故事，显然亦希望借“榕耀之城”深深扎根。

2022年初，融创迎来流动性危机，首开在行业大势之下利润骤降八成，同样都在压力之下。

彼时，拿地两年的榕耀之城终于获得了预售证，正式面向市场。

1月11日，榕耀之城取得首张预售证，五天之后正式开盘，配置了65平方米、79平方米、89平方米多种户型，共计推出336套房源。

按照当时的市场消息，项目备案均价为2.83万元/平方米，但销售案场推出了总价优惠5000元、开盘优惠3%，认筹优惠1%、按时签约优惠1%等促销活动，计算下来销售均价约为2.2万元/平方米。

因可选择户型较多、且促销优惠吸引，开盘现场可为热闹非凡，到访千人、久违的“抢房大战”……根据市场信息，项目首开去化超90%。

紧抓市场热度，榕耀之城在2022年1月29日、2022年7月14日、2023年5月9日，分别获得三张预售证。

但首推爆火之后，榕耀之城的反响有所下降。

观点新媒体查阅福州市不动产登记和交易中心发现，四次预售许可证共计获批765套房源，总面积6.16万平方米，预售住宅套数761套，总面积6.14万平方米，推出的主力户型除65平方米、79平方米、89平方米户型外，还包括112平方米的4室2厅2卫项目。

截至2024年1月6日，项目共计售出542套房源，售出面积4.32万平方米，去化率70.12%。

从第三方平台获取的消息发现，目前榕耀之城的均价1.8万元/平方米，较首期开盘备案价格下降36.4%，较销售均价下跌近两成。

榕耀之城项目销售向观点新媒体表示，目前精装房项目价格在1.8万元/平方米左右，毛胚房均价1.6万元/平方米，具体看不同的楼栋和楼层，还能再申请优惠。

对于榕耀之城的高开低走，市场似乎并不意外。

一方面，2022年全年，福州市五城区新建商品房销售58411套、面积386.47万平方米。这一数据相对2021年可谓是跌幅明显。其中，仅商品房销售套数便较2021年的8.38万套减少了2.5万套。

2023年前11月，福州全市商品房累计共成交43507套，其中，福州五区住宅累计成交15316套。

另一方面，榕耀之城项目所处区位、配套方面，有市场人士认为，三环外螺洲板块算是郊区大盘，虽有三条地铁线路，但最近的地铁5号线不进入市区，能够抵达市区的1号线、4号线直线距离将近1公里，“TOD”甚是鸡肋。

其次，项目位于三环以外却无江景优势，且周边生活配套、商业配套并不成熟，后期主要依赖自身商业配建满足日常所需，优势并不明显。

再者，周边拥有大量次新二手盘，更有不少安置房项目，对未来售价会带来一定的冲击。

不过，此次收购完成之后，首开股份夺回榕耀之城的操盘权，且随着项目控制权进一步集中，对于项目后续的推盘节奏、营销策略或能拥有更高的自主权。