北京国贤府是今年的标杆神盘，我说的丨网签实录
这两周北京国贤府连续登上网签冠军热搜榜，
夺冠了，
又夺冠了，
而且是从年初到年中，持续拿网签冠军，拿到手软，
再往前追溯，去年寒冬腊月国贤府开盘前，市场已经非常不好，在它之前有好几个神地块楼盘直接顺销，没有开盘，
出人意料的是，北京国贤府顶住市场寒流，在拿地不到4个月的时间里抢速度，而且咬牙坚持线下开盘，
开盘结果也出人意料，一个半月后，北京国贤府网签88套。网签数据出来后，北京国贤府成为业内操盘手朝拜圣地，自此开启近郊改善盘的封神模式。
不过也有遗憾。开盘当天晚上，有北京国贤府的小伙伴掩饰不住内心激动心情说，当时要是安排开盘现场直播就太棒了，哪怕架台摄影机录像也好。
在外人眼里看来的意外，甚至国贤府自己知道开盘会火，但火到抢大白菜程度，是万万没有想到的，更没有想到自此走上封神之路，成为标杆神盘。
从拿开伊始，表弟就一直跟踪北京国贤府，之前的3个问题早已有了答案。
1、北京国贤府的热销，是偶然还是必然？
2、到底是谁买走了北京国贤府？
3、北京国贤府凭什么热销？
从近距离的观感，表弟总结了北京国贤府的神盘10大特点。
1.你只有不停奔跑，才能留在原地
北京楼市的产品力，迭代周期是3个月。
楼盘销售周期起码是24个月，也就是说，你的产品要经受至少8轮产品升的毒打和内卷，才能立于不败之地、
至少从目前看，北京国贤府的产品力已经扛住了竞品3轮迭代周期的进攻。
这都需要从一开始的顶层设计，公司内部各条线的打通和全力配合，以及过程中的细节控。
2.我们要的不是那把螺丝刀，我们要的只是墙上的那个洞。
商学院教授上课常提到这句话。开发商常说产品的三面宽、四面宽，奢侈品牌家电，
其实客户要的是生活场景，不同家庭周期下的家人相处模式，是一日三餐，是春夏秋冬，是家人开心和不开心的陪伴。
北京国贤府不再从开发商视角说卖点，而是从客户角度聊买点，这就进入了共情模式，这是内核。
如果想要复制北京国贤府模式，除非把中建智地整个系统搬走。
3.猪纷纷落地，雄鹰正在突围
每次和国贤府小伙伴交流，表弟都能感觉到思考增量和情绪增量，不做行活，不说套话，团队气质接地气，敢扛活，是一支罕见的雄鹰操盘团队。
都在说开发商被渠道绑架。但在北京国贤府身上，表弟却看到了互相抬轿子。
渠道是流量，流量如水，很多开发商开始看绿衣服的脸色，坐等带客。
记得开盘后不久，北京国贤府终于松口允许渠道带客，京北的渠道们嘴都笑歪了。
因为国贤府不仅重视销，还特别重视营，而且在营上要求有匠心，有工匠级水平，行活在北京国贤府肯定是交不了差。
营是锦，销是花，营销是锦上添花，尊重渠道，不绝对依赖渠道，这才是北京国贤府的营销底色。
当然，很多头部开发商也很重视营，但效果为何不好，甚至被渠道凌迟。这就应了表弟常说的一句话：
行活没戏。
4.打胜仗是最好的团建
很多楼盘的一个常规动作是发认购海报，或是成交群截图，网签迟迟上不来。
网签是系统工程，从一开始的产品自信，到敢于拒绝客户开始，再到真实人气窜升，不是逼客户逼出来的，是系统方法论的成功。
表弟想说的是，团队隔三差五打胜仗，是最好的团建，是热气腾腾的团建。
国家有国运，一个楼盘也有运势。运势起来后，挡都挡不住，都想帮你。
比如，北京国贤府的成交客户里面，老客户介绍成交占比，占了很大比例。
老客户为什么愿意介绍？这是多大的信任和背书！
因为在市场不确定的情况下，北京国贤府的网签单价是上涨的。老客户的信任感染和传递给身边的朋友或亲戚，这就是楼市消失很久的口碑效应。
5.超级亮点+没有缺点
终于聊到产品了。
且不说户型，聊聊建筑和园林。北京国贤府的建筑是唐风，园林是宋风。大家都在做，但现场看完后，立马高低立判。
比如说，
看完户型，你会点点头——挺好的！
看完大门，你会点点头——太好了！
看完园林，你会点点头——太强了！
看完一圈后，北京国贤府的公式就呈现出来了：
爆品=超级亮点+没有缺点
是的，没有缺点，比有爆点更重要。
因为亮点能吸引客户购买，缺点却能阻止客户购买。没有缺点后，客户点头不停，眼睛发亮，根本停不下来。
如果有人非要说贵，是它的缺点。对不起，那是你的缺点。
对手能抄走吗？对不起，产品力的背后是创新，你可能抄了形式，创新的灵魂却拿不走。
更何况，产品创新是有迭代，你再想创新，再想追，已经赶不上趟了。
因为时间关系，下面五点就不展开了。
6.把安全感交给客户，才能取得客户信任
7.你的竞争对手，比你的客户更关心你的产品质量
8.看不见的弹痕，最致命；做事必须有可以复盘的思考痕迹
9.人人都是产品经理，产品经理就是一念之间
10.成功是利他，是一种在细微处都能开花的修养
以下是正文，关于纯技术层面的操盘分析和复盘。
01
从昌平今年截至7月的成交排名来看，北京国贤府仍处在前列位置。
也就是说，北京国贤府不止开盘热销，更是在顺销阶段做到了：
持续热销
但如果我们对昌平区有所了解的话，就会发现，其实北京国贤府和其他的昌平区项目，并不相同。
因位置相近，公路及地铁的便捷度，形成不同主城区客群的不同外溢方向：
海淀客户主要去往昌平朱辛庄、高教园等偏西北的方向。
朝阳客户则主要是是顺义后沙峪、北七家等偏东北的方向。
地图上看：海淀往左，朝阳向右。
所以其他的昌平区项目，主要依托京藏高速、地铁昌平线，主力吸引海淀客群。
（备注：建发观堂府亦有差异，其主力吸引昌平城区地缘类改善客群。在此不做展开详述）
而北京国贤府的客群，应该是通过京承高速、立汤路及地铁17号线，吸引望京、北苑、亚奥的朝阳客群。
由此可以看出，北京国贤府真正的“赛区”应该是：
东北五环外。
而在这个“赛区”，北京国贤府是绝对的统治者。
02
不过，这个统治地位得来的并不容易。
因为在东北五环外的赛区里，有一个非常强劲的对手板块：
后沙峪。
左拥温榆河，右抱京密路的后沙峪板块，配套齐全，界面良好，向来是改善盘的聚集地。
比如前两年热卖的湖光玖里洋房、去年的建发观云等等，都是京北改善客群的心头好。
可以说，北京国贤府与后沙峪项目的竞争，即是：
京北改善客群之争
北京国贤府如何能PK弹药充足、印象分极佳的后沙峪？通过复盘，我们总结了三点：
·界面不差，配套不缺，地铁更好；
·差异化竞争定位；
·产品力更优。
03
界面不差，配套不缺，地铁更好
从北七家桥下京承高速，东向西，界面是逐渐衰退的。
但北京国贤府的位置，因挨着东方普罗旺斯墅区，界面狠狠拿捏了低密改善的氛围。
其实不光是外部环境低密，北京国贤府本身也是低密代表。
容积率仅有：
1.3
什么概念？表弟顺手统计了一下近两年，近郊北六环内，容积率＜1.5的项目：
仅有3宗。
足见北京国贤府的低密程度有多稀缺。
另一方面也说明，京北外溢改善客群对于低密改善产品的选择，着实不多。
再来看配套方面：
商业端，在建的山姆会员店PK祥云小镇，各有千秋；
教育端，皇城根、北师大、十一未来等知名公立学校分校，也不会弱于后沙峪的一众国际学校。
地铁方面，17号线稍强于15号线。
秘密就在于一个字——快！
17号线直插朝阳产业区（望京）或是时尚区（工体），且是大站快车。
现状情况来看，国贤府距离地铁站稍远。但等未来17支线开通，距离会大幅缩短，甚至有望几百米上地铁（站点未定）。
未来若能步行到地铁站，再手握大站快线，
北京国贤府的区位价值无疑会再次攀升。
差异化竞争定位
挖掘完区位价值，就是项目本体间的竞争了。
从拿地前的定位，中建智地就对片区进行了详实的数据拆解+客户分析。篇幅原因，在此进行提炼简化。
面积方面：
看参照：诸如翡翠公园、未来金茂府乃至后沙峪湖光玖里等改善项目，主力去化面积段在120-140㎡左右；
找机会：90-115㎡需求量较很大，但主要集中于刚需项目，改善类项目，该面积段产品暂缺；再结合单价和总价，即地段和群体的考虑，将面积下限定于100㎡。
业态方面：
看竞争：同总价下，片区周边别墅竞品单价更有优势。如总价若在1200-1400万，本案只能做200平叠拼，而金隅上城郡、国瑞溪墅、御汤山熙园等却是300-350㎡独栋或联排。
可见，若拔高总价，北京国贤府面积及业态均不占优势。
明差异：北京国贤府不同于中建宸园；宸园地处主城区朝阳，属于城市收藏型稀缺叠拼产品。但别墅类客户去到昌平，图就图个独栋，至少是联排的纯墅感。
综上，北京国贤府产品主力框定在100-140平米，项目业态定为多层洋房产品。
又结合现状竞争，主力面积定在了100㎡（套数占比30%）+140㎡（套数占比30%）。
当然，常定位的朋友都知道，因地块指标限制，定位落在方案上会稍有偏差。但大体并无变动。
题外说一句：
中建智地的市场分析涵盖时间线、面积段、总价段、业态类型的各维度进行组合交叉，其细致度，着实震惊了我。
功夫在戏外
你认为突然厉害起来的企业，其实已经默默无闻做了很久了，就像中建智地。
他们其实不仅对市场分析细致到了头发丝，
难能可贵的是，他们对产品的打磨，更是武装到了牙齿。
这里我们以项目南地块的两个户型，也是合计占比最多的两个户型为例：
可以看出，相较于主要竞品，北京国贤府的同面积产品均更为优秀。
并且项目A的小环境不利因素极大；项目B对比的产品早已售罄。
换句话说，户型没对手。
但这对于中建智地，只是「以无厚入有间」。
9000㎡的实景示范区在拿地后157天开放，将实景示范从可选项变成标准化动作。
而「所见即所得」的每一处，都是极尽珍惜，又极力克制的。
感兴趣的朋友可以戳
这或许才是北京国贤府，真正让买房人感受到诚意，愿意用脚投票的流量密码！销冠100
下面是「北京国贤府」的网签实录，供大家参考：
1、去化过三分之一，网签近20亿。
北京国贤府，2023年11月18日开盘，截至2024年7月底网签294套。
2、网签均价平稳，为5.6万元/㎡。
开盘至今均价基本平稳，且随着小面积户型去化完毕，均价逐渐有所上升。
3、100、125、143㎡为主力产品。
货值主力是143㎡；户数配比主力是100㎡及143㎡。
4、符合定位预期，100㎡及143㎡去化情况最好。
100㎡首置产品去化套数及去化率均最好；143㎡次之。基本符合项目拿地前的定位预期。
同时我们可以看到，项目143㎡&800万以上的产品，即置换改善产品，去化套数占整体去化中的三成，这在现在这个市场状况（改善客户置换周期较长）下是比较少见的。
随着100㎡的去化完毕，115㎡的去化速度逐渐提升。8月截至15日网签35套，其中100㎡7套，115㎡9套。
由于去年12月首付下调，降低了125㎡客群“升一档”至143㎡的门槛。或因经济原因，降档至115㎡的可能。故相较之下，作为中间面积段的125㎡暂呈尴尬局面。预计后期随小面积段产品去化结束，而会有所提升。
片区大面积改善163㎡及180㎡有所需求，被项目准确捕捉；大面积段产品整体去化37%，高于项目平均值。
5、越大户型定价越高
6、逆市量稳
今年春节后3~7月，月均网签36套。8月截至15日已网签35套。在现在市场条件下，十分亮眼！
7、价格稳定。
8、以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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