贝壳研究院2020年报：房地产市场保持复苏，核心城市及城市圈稳中向好
12月29日消息，贝壳研究院举办了2020年度报告发布会，发布了《数字化居住：2021年新居住展望》为题的年报，以数据复盘2020年的市场变化。报告认为，2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。
贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示，“我们已进入品质提升的新居住时代，下一个五年，是数字化技术对居住领域各行业、各环节重做一次的五年。”
在此次活动上，贝壳研究院还对房地产行业的走向进行预判，提出了2021年的七大展望：
趋势1：2021年房地产市场稳中有升，城市分化，核心城市及城市圈稳中向好
回顾过去的2020年，我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。根据贝壳研究院监测推算，全国住宅土地成交款增长25%左右，成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%，价格上涨15%左右。全国二手房交易规模达到7.3万亿，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7 %左右。
贝壳研究院分析认为，2020年土地、新房和二手房市场具有三个特点：
1、三级市场总体量平价涨，即成交量增长幅度较弱（2%不到），价格上涨成为推动交易额增长的主要原因，其中地价涨幅高于房价；
2、土地、新房和二手房的增长主要受到高能级城市带动，一、二线城市市场热度升温明显，长三角城市群、珠三角城市群增长突出，在全国的占比提升；
3、二手房交易规模走出2017年调控后低谷，开始小幅回升，今年二手房交易额是2015年以来最大值。新房交易规模增速进一步放缓，增速比去年回落2.3个百分点，为近三年以来同期最低值。
贝壳研究院预计，未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素，未来房地产市场将会出现几大趋势：
第一，市场存量化程度加深；第二，区域市场分化加剧，马太效应明显，核心区域的价值会进一步凸显；第三，从卖方市场进入到买方市场；第四，从对房屋数量的要求向对居住品质的要求转变；第五，居住消费和服务在价值链的比重提升。
贝壳研究院分析认为，今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。
展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验，同时也为服务者的品质与效率赋能。
趋势4：房企从速度扩张转向稳速提质，围绕上下游产业链转型
贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业将有几大趋势：
第一，行业集中度加速提升；第二，融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行；第三，在融资新规广泛适用后，债券融资境规模增速下滑，融资成本预期上升；第四，融资新规激活行业新逻辑，房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。
2020年，经纪人职业化升级显著，表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升，高学历人才正在涌入，经纪人职业认可度得到提升。贝壳研究院认为，未来构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业要通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。
趋势6：长租公寓在困境中转型，重新平衡 “轻”和“重”的关系
2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。
贝壳研究院对比国外租赁专业运营的经验，提出未来中国长租房发展的两点趋势：第一，租赁机构化、专业化运营是发展趋势，核心原因是帮助业主提供专业的管理服务，为租客提供规范的租后服务。第二，托管方式可能更加适合当下中国的国情。
2020年是老旧小区改造的元年，尽管政策大力支持，但市场上仍以观望为主。老旧小区改造是一个上万亿的市场，但想进入这片蓝海却并不容易。对此，贝壳研究院建议，政策上还需要进一步加大支持力度。
第一，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制。第二，支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款。（一橙）