被压抑的苏州楼市:上海投资客套现离场、降价甩卖

(原标题:【特写】被“压抑”的苏州楼市

2020年长三角楼市大爆发,连一向表现不突出的苏北楼市房价都在疯狂上涨,曾被誉为房价四小龙、城市能级与南京、杭州一争高低的苏州楼市却显得冷清。

一位开发商界面新闻记者表示,首付款分期特价房、总价款再折扣、送车位抵扣券、免物业费等变相降价手段重现苏州楼市。苏州房价下降,这与当前长三角楼市整体上涨的楼市行情极不相符。

2019年是苏州楼市的高光时刻,在反映房价趋势的冰山指数中,苏州连续问鼎排行榜。房价最高的工业园区二手房挂牌价普遍在4万-6万元/平方米之间,高端小区苏州铂悦府、金鸡湖花园二手房价甚至超过6万/平米,彼时的房价甚至超过上海外环。

数据显示,苏州2019年5月的二手房价与2018年相比,房价最高的工业园区平均涨幅54.48%,涨幅最低的半月湾涨了26%,涨幅最高的金玥望湖涨幅高达83%。

2020年疫情虽然使房地产市场陷入暂时的停摆,复工复产后,经济实力强的长三角楼市很快恢复,并引领了全国楼市的复苏。

但时至今日,苏州楼市不但没有恢复火热行情,市场还出现了上海投资客套离场、降价甩卖的现象

新房二手房双跌

在新房市场,美的云筑东原阅境、首创禧悦棠礼、江湾四季、国瑞熙墅、兰亭都荟、弘阳熙名苑项目都曾以特价房、一口价房源、打折、送车位券等方式变相降价,最高优惠为67万。

一位苏州市场人士称,年底业绩指标的压力下,部分纯新盘首开上市给予5%的优惠,甚至还允许首付分期。目前,除了园区、狮山等这些核心地段的新房,苏州市场单价2万多的房子可以随意挑。

上述苏州开发商对界面新闻记者表示,吴中城南、太湖度假区、新区浒墅关、新希望锦鳞芳华相城元和等产品力同质化的板块开发商会变相降价促销。在园区湖东、园区青剑湖、新区狮山这些一二手房倒挂严重的板块,购房仍然要拼运气。

比较有代表性的降价项目有中铁德国礼和鲁能泰山9号,中铁诺德国礼项目曾是木渎地王,当时的楼面价为28975元/平米。但8月首开时,中铁诺德国礼只卖出去了30套房子,开发商甚至以低于楼面价的价格进行销售。鲁能泰山9号项目今年6月首开也只卖出了73套房子。

为了加速回款,开发商不仅加大优惠力度刺激客户需求,甚至还提高分销佣金刺激中介导客。但目前收效甚微,折扣力度加大,加剧客户观望等进一步降价的情绪,同时在普遍提佣刺激下,分销导客依据佣金点数有所侧重。

克尔瑞数据显示,从今年年中开始,苏州的新房就开启了降价的道路,八成左右的楼盘守不住备案价。

新房变相降价重现苏州楼市外,二手房下跌的趋势更加明显。

在房价坚挺的园区和狮山为例,克尔瑞数据显示,园区湖畔花园小区成交总价跌了5%-10%,园区代表性项目中海六区和七区成交均价为3.8万-4.2万/平米,去年高点时成交均价在4.4-4.5万/平米。

苏州本地媒体统计,链家网站上,园区187个小区价格上涨,241个小区房价下跌。

以月亮湾3号美颂花园为例,一套96平米的房子,去年挂牌总价为533万,今年挂牌总价为449万,共降价了84万。

在狮山板块,以狮山新苑项目为例,一套114平米的房子,去年挂牌总价为489万,当前的挂牌总价为429万,降价60万。

一二手房均均进入市场下行通道,一位在去年市场高点时未能上车的购房者长舒一口气,庆幸自己没有在当时买入房子而高位站岗。他对界面新闻记者表示,去年眼看苏州房价越涨越高最后决定转战苏北老家买房,今年,苏北老家的房子涨了不少,倒是去年看中的苏州房子价格跌了。

同样表示庆幸的还有一位上海购房者,他表示,去年在苏州和上海郊区纠结最终选择了上海郊区,庆幸没有高位接盘苏州。

开发商仍加码苏州

对新房和二手房价格下跌,上述开发商称,主要原因是目前楼市的供应量大于需求。他提供的数据显示,今年前十一月,新房累计供应同比增长了26%,累计签约同比却下降了14%。

根据克尔瑞数据,苏州市场目前新房可售房源6.5万套,当前未销售房屋的土地面积达656.1万平方米,未来这些土地也将转化为潜在供应。整体上看,2020年苏州市区的楼市供应是大于需求的,整个市场处于库存持续增加的状态,成交均价的线性趋势是稳中略降。

克尔瑞研究机构认为苏州房价略降的原因有两个,一方面苏州市区核心区域高价盘占比发生变化,另一方面外围楼盘存在以价换量的行为。

新房供应量大,二手房同样有天量供应量。

根据克尔瑞研究报告,贝壳上苏州二手房挂牌量目前9.9万套,达到历史最高值,供应量接连攀升,但二手房销售难。

此外,此轮苏州楼市下行与去年苏州出台的最严调控政策有关。

上述开发商称,政策对需求刺激不足,2019年724新政的限购、限售升级后,政策一直处于收紧状态。

去年,苏州楼市调控政策两度加码,从热门区域工业园区、高新区狮山新房三年限售升级为市区新房统一限售三年,二手房限售五年。非苏州户籍居民还要体用2年以上个税和社保。

这一调控政策直接击退了炒房客,苏州楼市能锁定的购房者范围由全国人民变为苏州本地人。

值得注意的是,虽然苏州一二手房均房价下跌,销售也不容乐观。但开发商们对苏州仍然有较高的期待,主要表现在开发商在土地投资端的信心。

以下半年的土拍来看,多马甲拿地、一次性报价冲破中止价的现象频频上演。

9月2日,苏州出让7宗宅地,揽金109.9亿。其中5宗宅地冲破中止价,吴中甪直地块更是有168家公司参与一次性报价,当天斩获土地的头部开发商就有碧桂园、融创和万科。

12月初,科技城73号地块土拍过于火爆,进入一次性报价区间的房企多达约157家,系统两度中止,最终,中粮胜出。科技城74号地块同样吸引了141家房企参与,最终被保利拿下。

上述开发商称,科技城两宗地块,个别房企甚至动用了超过30个马甲参与竞拍。

截止目前,开发商们仍然在加班加点做最后的冲刺。根据克尔瑞,权益榜单上,前十一月,销售金额突破70亿的房企有苏高新、龙湖、中海和九龙仓,第一名苏高新销售额为152.8亿,是业绩唯一突破百亿的房企。龙湖、中海、九龙仓的销售业绩分别是88.69亿、74.31亿和72.25亿。

日子不太好过的苏州开发商迎来新的挑战。

根据上述市场人士,苏州市场出现了上海炒房客套现转战上海、降价出货的现象,这无疑对苏州楼市是一波利空,在这种趋势下,未来苏州房价仍会继续下行。