从挂牌到成交，二手房到底要降价多少才能卖出去？
最近，雅姐有朋友看见一手房价格内卷，动了换房的心思，然而房子挂出去2个月了，来看房的人没几个，小区其他房子的挂牌价却一个比一个低。于是，朋友就来咨询，到底要赶紧降价卖掉置换，还是再等一等卖个好价钱。
一手房卷出花，二手又岂能独善其身？
事实上，今年以来，二手房的放盘量就不断上升。根据贝壳的数据显示，今年9月广州二手房挂牌已超过12万套。中原大数据也显示，9月中原新增放盘量较8月有增加。其中，新增放盘量再度上升6.8%。不难看出，目前业主放盘积极性较高，不少急于回笼资金的业主开始抛售物业。
与二手放盘量形成鲜明对比的是成交量和价格。
据中介协会数据显示，2022年9月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7232宗，环比2022年8月同期（7441宗）环比微跌8.3%。总体来看，今年金九再度“失约”，成交尽显颓势，客户对市场预期未见好转，楼市成交跌至冰点。
据广州中原研究发展部分析指出，9月二手市场主要有以下特征：
（1）客户观望情绪浓，看房积极性持续下降。受美元加息、疫情等多方面因素影响，市场经济环境低迷，刚需客户购买力下降，入市热情偏低。不少客户对后市预期较弱，认为后市价格将进入下行通道。从而搁置购房计划选择观望，避免“高位站岗”。
（2）楼市以买方市场为主，降价出售已成常态。目前二手市场成交惨淡，成交周期大幅度延长，从而击穿业主的心理价位，被迫降价促成交，市场已经逐渐转变为“买方市场”，如东风东、珠江新城等多个热点板块的优质房源报价下调幅度亦有超50万元以上的。
就以楼市风向标珠江新城为例，该板块整体需求连续回落，部分楼盘仅零星成交，二手带看量环比8月下跌1-2成左右。究其原因，一方面，不少买家打算等价格“见底”再选择入市；另一方面，去年板块整体活跃度偏高，不少有资金实力的买家已被消化，加上部分优质房源、户型待补给，客户选择性较少。
近两年大热的海珠西板块，需求同样较前段时间明显回落，客户上门看房数量环比7-8月份下跌1-2成左右。由于海珠西板块客户多以“卖一买一”的置换客户居多，但现时整体市场氛围低迷，成交周期大幅延长，促使客户难以快速手上旧物业来置换新物业。另一方面，部分优质盘源虽有一定的议价空间，但整体让利幅度不大，未达客户心理价位，导致买家接受意愿不高。
此外，一手降价的冲击也是造成二手低迷的原因。
就以番禺华南板块为例，不少二手客源转移至一手项目。像新盘越秀·瑞麓府在售均价4.8万/平，而周边的万科欧泊均价已达4.7-5.3万/平、雅居乐剑桥郡均价4.5-4.8万/平左右。如此明显的一二手倒挂，最终让不少二手客户选择该项目，导致本月华南板块整体需求有所下滑。
面对如此激烈的竞争，急于置换的朋友，到底应不应该降价，要降多少才合理？
我们不妨来看看成交的房子到底降价多少，来作为参考？
根据贝壳平台成交的数据显示，8 月所有成交的二手房其从挂牌到成交平均降价幅度11.6%，而今年前 8 个月累计平均值为 10.1%。这一水平相比 2021 年市场最火热的时期高了不少(2021 年 3 月为 3.9%)。
如果从次数的角度来看，前 8 个月累计成交的房源挂牌到成交平均降价次数为 3 次 （不含成交前业客谈判的一次议价），根据平均挂牌天数可以算出平均 1.6 个月降价一次，不过在成交前的一个月，普遍降价频次提高，平均成交前一个月降价了 1.1 次。
根据统计发现目前在售挂牌房源中，有 68.9%的房源从挂牌到目前降价幅度在 5%以内，占绝大多数，另有 23.8%的房源降价幅度在 5%-10%之间。而降幅超过 10%但还没有卖出去的房源仅有 2%左右。
而前 8 个月各区域成交的二手房，其从挂牌到成交平均降价幅度最大的为从化区，为 13.3%，而中心城区价格坚挺，海珠、荔湾、天河降价幅度均小于全市平均水平，此外番禺区从挂牌到成交平均降价幅度也小于 10%。
看到这里，雅姐建议：
1、手持的是老破小（学位属性不强）、郊区房子，想置换改善，那真的需要降价，甚至大幅降价来换取成交，就以增城为例，新塘、朱村等刚需板块，价格已经跌回五六年前，加上新增供应巨大，新盘源源不断，目前已遍地1字头，也这意味着，过去几年入手的房子全线套牢，如果是再早一点入手的，虽然也一定的涨幅，但结合楼龄、税费等考虑因素，买家应该找不出选择二手的理由。这个时候，你要卖房置换，真的要学会砍仓，挥别错的才能与对的相逢。
2、持有的是热门板块、热门小区，你想尽快置换，开价麻烦实在一点，不要狮子开大口，实在不懂行情，可以看看贝壳APP参考一下，上面有各个小区真实的成交价格（有政府指导价的小区除外），不要老想着去年能卖多少钱，为什么现在不？你要想想之后新买的房子不也是从去年高位掉下来的吗？
3、 回归开篇的问题，如果新看中的房子你很满意，个人认为应该降价卖掉赶紧置换好，不要等！一方面，国庆前，连续出台免“卖一买一”个税、公积金贷款利率下调的大礼包，对于置换买家都是不少的羊毛；另一方面，你要知道，你卖的房子涨价，买的也必然也会涨价，而且会涨更多，如果它不涨证明你置换的眼光不行，所以早日置换早日享受。如果新看中的房子并没有十分满意，那就继续看，毕竟现在大多数民企开发商都在“躺平”，预计短期内成交量难以出现爆发性增长，你有足够的时间去等候更合适的房子，可以继续试探市场。