存量房贷利率再下调影响有多大？专家：综合看待一揽子新政合力
9月24日，“一行一局一会”在国新办新闻发布会上宣布一组政策“大礼包”，其中，存量房贷利率调整依然是关注焦点。央行行长潘功胜表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
这也是继去年7月之后，监管时隔一年多再度表态统一下调存量房贷利率，预计惠及5000万家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总计在1500亿元左右。
息差持续承压背景下，新政对银行的影响也备受关注。综合业内人士观点，存量房贷利率下调对银行息差的冲击客观存在，但在量上有助于遏制提前还贷、缓解零售资产规模和质量压力，具体影响也要与降准降息等一揽子增量政策综合辩证看待，整体影响可控。
为何再次下调？
进入下半年，市场上关于存量房贷利率再次调整的呼声日益高涨。
潘功胜在发布会上介绍此次调整背景时表示，去年8月，人民银行推动商业银行有序降低存量房贷利率，群众获得感强，效果较好。今年5月17日，全国房贷利率政策下限放开后，新发放房贷利率在贷款市场报价利率（LPR）基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，新老房贷利差再度拉大。对此，央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，受今年2月，5年期以上LPR报价大幅下调25个基点、“5.17”房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响，今年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%，较此前调降后的存量首套房贷利率低87BP（0.87个百分点），而其他存量房贷利率水平更高。另外，当前居民投资理财收益率也要明显低于存量房贷利率。受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷现象比较明显，对居民消费构成较大负面影响，是今年以来消费增速偏缓的一个重要原因。
他表示，对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失，特别是在当前金融机构普遍面临“资产荒”的背景下，这会对银行利润形成较为严重的侵蚀。更为重要的是，持续出现较大规模的提前还贷，会向房地产市场传递负面信号，不利于扭转市场预期，推动楼市企稳回暖。
对于50BP左右的调降空间，市场上也有机构做过测算。中泰证券银行业首席分析师戴志锋认为，若不考虑新的存量调整政策，结合今年以来LPR下调35BP，到2025年初，存量房贷利率或下降至3.9%以下，而新发房贷利率或在3.35%左右。
根据央行2023年第四季度货币政策执行报告，去年9月启动存量房贷利率下调后，共有超过23万亿元的存量首套房贷利率下调，占2023年末存量购房贷款规模的6成，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
潘功胜表示，此次存量房贷调整将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数约1500亿元左右，有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
潘功胜透露，近期，央行将正式发布文件，银行也需要一点时间进行必要的技术准备。他同时也指出：“之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样。”
他表示，下一步，央行将进一步完善房贷定价机制，由银行和借款人借贷双方根据市场化原则，自主协商、动态调整。关于此前市场上讨论的存量房贷跨行转按揭，潘功胜则在会后透露，初期会先在本行行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
招联首席研究员董希淼对第一财经表示，集中调整存量房贷利率是特殊时期实行的特殊政策，不应该常态化、经常性地实施。市场权威专家对第一财经表示，央行的表述也意味着，此次将是政策端最后一次统一下调存量房贷利率。
对银行影响如何？
政策落地对银行有何影响？
王青表示，一方面，存量房贷利率下调将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击，同时释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖；另一方面，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。
董希淼表示，在2023年9月集中调降存量房贷利率之后，2024年如果再次集中调降存量房贷利率，将不可避免对商业银行特别是房贷比例较高的大型商业银行带来影响。而且，如果LPR下降0.2个百分点，存量和新增房贷利率还将进一步降低。
据此前中泰证券测算，在存量房贷利率下调50BP的情况下，将拖累上市银行2025年的息差约5.6BP，对营收和税前利润的影响分别在3.1%和7%左右。其中，大行受影响最大，其次是股份行、农商行、城商行。
对于存量房贷利率下调能否缓解大规模提前还贷，此前市场上也有不同声音，其中一个原因在于，去年9~10月的存量房贷利率下调并未止住个人住房贷款余额下降的趋势。今年6月末，个人住房贷款余额较去年9月减少了约6100亿元。
对此，重阳投资在一份报告中指出，表面上看，存量房贷利率下调后的半年内，个人住房贷款余额的下降速度更快了。实际上，这是新房和二手房等房屋成交量下降、无风险利率进一步下行、居民部门风险偏好和预期进一步恶化共同作用的结果。如果没有去年的存量房贷利率下调，个人住房贷款余额的降幅可能更大。事实上，今年1~7月居民部门信贷仅增加了12500亿元，同比大幅少增13493亿元。如果存量房贷利率不及时下调，居民部门整体信贷余额也存在负增长的风险。
对于息差冲击，王青认为，接下来，监管层将通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。“截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50BP对银行利润带来的影响。这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。”他在报告中表示。
事实上，监管部门宣布的一揽子金融支持举措是多维度的，在降准降息方面力度也超出预期。潘功胜表示，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25~0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，带动各类市场基准利率进行调整，预计将带动中期借贷便利（MLF）利率下调约0.3个百分点，预期LPR、存款利率等也将随之下行0.2个百分点至0.25个百分点。
潘功胜也进一步表示，这次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。央行降准相当于为银行直接提供低成本的、长期的资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率的下降也将降低银行的资金成本。此外，预期贷款市场报价利率、存款利率将会对称下行。同时，因为存款利率重新定价要比贷款慢，所以前几次引导存款利率下行的重定价效果，也会随时间推移累计显现。
董希淼认为，今年以来，随着存款利率持续下调和整治“手工补息”等政策效应显现，商业银行资金成本已经有所降低。全面降准、降低政策利率，以及推动存款利率继续下降，都将进一步降低银行资金成本，预计商业银行净息差有望保持基本稳定。
从二级市场来看，在“一行一局一会”重磅发声后，A股早盘集体高开，午后持续走强，截至收盘，上证指数上涨4.15%，收于2863点.13，深证成指涨幅4.36%，创业板涨5.54%。沪深两市成交总额9713亿元，创5月20日以来新高，较前一交易日的5510亿元暴增4203亿元，两市5100只股票上涨。板块中，房地产震荡上扬，银行等大金融板块持续走强。