等待降息 REITs多头稳步向上

过去三次联准会停止升息后至开始降息期间，美国REITs涨幅均超过15％，今年开红盘后REITs多头格局有望延续。图／美联社

REITS相关基金今年来绩效前10名

去年底市场已酝酿降息预期，并使对利率敏感度高的房地产股迎来反弹，法人表示，即使今年美国联准会启动降息时间恐会延后，但一启动降息后，REITs多头走势将愈走愈稳。

野村投信指出，根据历史经验，过去三次联准会停止升息后至开始降息期间，美国REITs涨幅均超过15％，今年开红盘后REITs多头格局有望延续。尽管今年成长动能与企业获利仍尚未明朗，但多数经济学家仍预期会是金发女孩的温和增长格局，加上未来若降息有助于资产价格上扬，可望引导经济状况逐步好转，有利工业用、办公用、零售类等不动产资产价格后市收敛至合理本益比。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝认为，今年经济环境与2019年类似，美国经济成长将缓步下行，货币政策开始降息转宽松，REITs产业成长则会落底。美国REITs长期NAV（资产净值）折溢价区间在正负20％内，观察当紧缩政策，美国REITs长期NAV多半偏折价；货币宽松时则偏溢价，今年Fed政策将由紧转松，溢价空间将扩大。

自2022年开始，REITs因Fed升息导致评价下修而大跌32％，预期今年不再升息，超卖REITs评价将大幅升，目前美国REITs整体NAV折价19％，已是近年来低点，未来一年的本益比不到17倍，股利率近4％，评价上极具吸引力，建议震荡中分批布局，未来一年将稳健上涨。

市场已提前反应降息讯号，使REITs走势开始回升。日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队分析，未来FOMC会议将继续成为市场关注的焦点，在升息确定见顶转向降息预期，将有利REITs收益资产接棒表现。整体高龄住房来看，当前租金的增长弥补通膨的负面影响，由于老年人住房需求持续强劲，预计租金增长可维持；反观美国，通膨持续降温中且升息已进入末升段，这背景对长照REITs有利，加上从基本面来看，高龄住宅回归长期供不应求议题，预期入住率将不断回升。