地产股掀涨停潮 专家解读楼市信心何时恢复

号外 王文华

随着房地产股权融资的“第三支箭”落地地产股板块在11月29日掀起涨停潮,万科A、中交地产、中国武夷、光大嘉宝等超40股涨停。与地产相关的上下游板块家居建材、家电等板块也随之大涨。

11月28日,为支持房地产市场平稳健康发展证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。

国金证券表示,“第三支箭”的快速落地,为行业注入新的资金用于保交付和防风险,对地产行业信心有明显提振,整体板块估值将得以修复。

房企股权融资时隔12年再次重启

此次发布的5项措施中,最亮眼的属“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”、“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”。

据了解,此次恢复上市房企再融资,是自2010年被暂停之后,时隔12年再次重启。

2010年4月,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组

同年10月,证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组,暂缓受理房地产开发企业重组申请,对已受理的将征求国土资源部的意见。此后,房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

德邦证券表示,恢复上市房企和涉房企业再融资,为房企通过股权融资解决流动性问题开拓渠道,对并购重组及配套融资予以存量支持,旨在纾困出现房企和问题项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,资本市场融资开闸,从“两个恢复”的内容来看,导向意义非常明确,或者是重组地产上市公司、推进风险处置(购买涉房资产),或者保交楼前者是为了推进已经爆发的地产风险软着陆,推进行业转型,打造地产新的运营模式;后者是为了保民生。因此,资本市场融资开闸,并没有违背直接融资服务民生、服务实体宗旨

REITs发行将全面提速

5项措施中,另一个值得关注的是“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”。据悉,此前,REITs呼声很高,但由于对底层资产的质地要求很高,收益率要求也高,导致只有三支落地。

李宇嘉表示,此次提出,推动保租赁房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。意味着在REITs发行门槛条件等方面,会有政策创新和优化。资本市场融资开闸,如果不能够惠及到保租房,其意义就大折扣了。

除了为保租房融资,更重要的信号是,盘活存量资产对开发商、银行资金的沉淀,导致资金投入产出不匹配,流动性风险突出。REITs启动了,也是分散风险、收回投资的一种方式。另外,鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施REITs,事实上是鼓励开发商转型,打造地产与实体经济协调发展的局面。

中国房地产开发集团公司董事长汇力基金董事长孟晓苏孟晓苏认为,REITs是新的融资手段,这次证监会的政策是破冰之举,打破了资金不能流向房地产的坚冰,除了仓储物流、产业园区等资产外,中国REITs未来会和国外一样,发展到商业租赁房领域,让人民群众能够持有收益好、长期增值可靠的产品。

孟晓苏提供的一组数据显示,1972年至2014年,美国的商业租赁房REITs,42年增长了142倍。他认为,我们现在的房屋也有100多倍的增值。以某小区为例,1985年的房价是460元/平米,现在二手房已经涨至8万元,37年增长了185倍,涨幅不低于美国。

楼市信心的恢复有待于房价的回归

孟晓苏表示,证监会出台的关于股权融资的调整优化5项措施是鼓舞人心的,对低迷的市场来说,是寒冬中的一股春风

不过,他认为,居民楼市信心的恢复是最主要的,目前低迷的还是楼市信心。老百姓的信心断裂是看到了近期房价下降。现在看各项政策的推动不会药到病除那么灵验,但是必须要有这些政策条件,去除掉压在楼市身上的沉重大石头,信心才会恢复。

怎么让老百姓相信房价不会跌了呢?孟晓苏认为,只有老百姓看到房价上涨,而且是明显上涨,他们就相信楼市不跌了。监管部门在积极推动楼市,迎来楼市发展的热潮,是信心回归的利好。但是还不够,信心的恢复有待于房价的回归。