董藩建议：哪里房价高就到哪里工作
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董藩（北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师）
60s要点速读：
1、哪里房价高就到哪里工作。因为房价高是一个结果，房价高的地方意味着人口多、舞台大，意味着人情、权力的影响是弱的，年轻人更多靠自己就可以发展。越大的地方越公平、有序、文明，越大的地方对我们长见识，提高个人素质越有好处。
2、不仅在中国，全世界发达国家最重要的经济问题也是房地产的问题。房地产业在美国是第一大产业，其贡献大约占GDP总量的12%-13%，远远高于大约占8%左右的金融保险业。
3、中国可以预售，但贷款合同要交房时办才对。现在买房时必须同步办按揭贷款手续，等于把风险全部推给了老百姓。而且房贷合同是格式合同，买房者必须无条件偿还，这种合同设计是显失公平的，要改。
正文：
01
对于当下的中国经济，最紧要的是房地产市场运行问题
对于中国当下的经济来说，最紧要的是房地产市场运行问题，因为房地产行业目前决定着大约1个亿的就业岗位，决定着地方政府大约65%左右的财政收入，决定着国家30%-40%的GDP增长。如果房地产市场出了问题，处在萎靡不振的状态，那么中国将很难实现稳就业、稳增长的目标，更别说稳预期了。房地产对宏观经济的影响太大。
不仅在中国，在全世界发达国家最重要的经济问题也是房地产的问题。房地产业在美国也是第一大产业，其贡献大约占GDP总量的12%-13%，远远高于大约占8%左右的金融保险业。如果今天的房地产业不能很快理顺运行秩序，不能恢复投资、交易秩序，这对宏观经济的影响、对社会稳定的危害是非常大的。
现在多地出现了断供潮，对此我非常担心，所以我很快写了两份建议，呼吁最高决策层和主管部门马上研究对策。这个问题太严重了，很多人没有意识到问题的严重性——我估计现在处在烂尾状态、已经预售了的房地产交易额大约在大几千亿到一万亿之间，如果断供风潮蔓延，就会把这些项目全卷进去。
当这些项目处在断供状态时，不还贷的情况会向下传导，带动更多项目卷入其中。首先是，有很多开发项目虽然交了房，但这几年房价明显下跌，大家情绪很不好，当别人断供的时候，他们也可能跟进。其次，有些家庭原本不想断供，但这几年受疫情影响、受贸易战影响，大量下岗、失业，收入受到了很大影响，他们的还贷压力非常大。当看到别人断供，他们可能也会参与其中。再次，有很多已经竣工验收、老百姓也办理了入住手续的开发项目，迟迟办不下来房产证，比如在北京周围的河北省，这样的项目比比皆是。当房价下跌时，有些业主希望卖掉房子，但没有房产证，他们非常生气，非常郁闷，房价又在下跌，他们也可能参与到断供行列中。当这几方面的力量合在一起时，房地产产业链上的很多施工企业、供货商，也可能参与到不还款的行列中，救市的难度就会大大增加。
我们不能让这种局面恶化下去。如果大量贷款不能得到有效回收，信贷质量就会恶化。那些贷款其实是我们在银行的存款转化来的，我们去存款，而银行是金融中介机构，我们的存款通过银行贷给企业。他们不还款，那么我们的存款可能会受到威胁，取款时可能会取不出来，这就麻烦了。如果所有这些违约同时发生，由此造成的危害，可以说比当年美国次贷危机要严重。
02
建议让年轻人买房头五年可以只还利息不还本金
要救市，首先要改变大家的预期。这几年，我们的房地产政策基本上是因城施策。现在救市，首先要在国家层面上出台政策，允许地方做一些补充。因为国家政策体现了导向，大家觉得政府救市的信心比较坚决，预期才可能改变。只靠地方政策不行，地方政策没有这么大的影响力。
二是国家层面要出台文件或会议通报，要重新明确房地产支柱产业、主导产业、先导产业的地位，让大家知道房地产对稳住中国经济、稳住中国就业、稳住中国社会秩序的意义之大，开始重视这个行业，这样才会形成万众一心的局面。如果国家不做这样的表态，地方政府在救市时生怕犯错误，生怕被指责“冒进”，政策的力度就不够，也不敢强调房地产业很重要。实际上，地方政府都知道房地产业很重要，但我们必须说出来，去影响舆论，影响预期，特别是在今天的自媒体主导舆论的时代。在网上，唱衰和恶搞房地产的往往受到高度关注。体量这么大的房地产业要稳定，必须救，不能就这么崩坏了，但说这种话的往往被攻击，这种局面下去是不好办的。
三是供给端、需求端要同步出招。从地方政府来看，最近的救市措施基本是鼓励老百姓买房，对开发商没出台什么政策。开发商不仅没钱拿地，现有项目都没法儿继续进行，所以对供给端也要出台政策，帮助开发商重新进入市场、完成投资，完成项目的建造。如果只刺激需求端却不增加供给，即使把现在的房子消化掉了，房价将来也可能暴涨，所以供给端和需求端要同步推进才行。
四是采取系统化的措施，包括货币政策、财政政策、土地政策、落户政策等。比如很多年轻人，在北京工作七、八年，在这里扎下根了，但可能没有北京户口。他们喜欢北京，愿意在北京工作，为什么不能让他落户？让他落户，他就可以介入到北京房地产市场的购买活动中，要在这里建家，同时父母也会下定决心将来过来养老，因为都是独生子女。老人在前期身体好的情况下，还要来北京帮助年轻人照顾家庭、照顾孩子，这些房地产需求就会发生，同时也呼应了这些新北京人对这个城市热爱的心理，给了他们条件，让他们在热爱的城市中待下来。其他大城市也是如此。
五是要帮助低收入阶层，帮助年轻人，通过政策来减轻他们的负担。特别是金融手段，要很好地发挥作用。比如现在买房，第一套30%、35%的首付，到第二套首付，北京就百分之七八十了，给父母买房一般要放在自己名下，能不能首付也30%、35%？年轻人收入会逐渐提升，第一套自住的房子，能不能首付15%、20%？这样你就可以提前两、三年进入这个市场，提前住上自己的房子，慢慢地去偿还。贷款的时间能不能长一点？比如现在贷款30年，如果改成贷款40年，初期还款压力会大大减轻，因为本金摊到40年肯定少于摊到30年的数字。生活中我们借别人钱，一年内还和两年内还，压力肯定是不一样的。年轻人刚刚毕业这几年收入可能比较低，但北京房价又比较高，可不可以前五年只还利息不还本金？只还利息，不影响银行的利润收入，本金往后拖，等你收入提高了，完全可以摊在后25年或35年中。
还有，我们的利息能不能降一些？从全世界看，我们一直是利率非常高的国家。前不久，各家国有大银行的股东们分了大量红利。全国企业都在亏损的时候，只有银行还在赚钱，说明银行还是有让利空间的。我一直在呼吁，金融政策必须调整，必须照顾低收入阶层，必须照顾年轻人。我们必须养老，很多人要给老人买第二套甚至第三套房子，因为两边父母可能都需要管。这也是我们刺激需求、稳定需求、恢复经济秩序、恢复社会秩序的一个非常重要的前提条件。
包括税收减免，像年轻人买第一套房子，契税能不能减半？我们必须采取非常明确有力的措施改变大家的预期，同时出台一些有力的政策支持开发商。因为从现在的情况来看，只要开发商不能正常恢复生产经营，这些烂尾项目就不可能启动，后面的供应跟不上，政府想卖地也卖不了，所以我们首先要疏通开发企业的融资渠道。要在控制金融风险的前提下对开发商进行信贷支持。
六是在严格监管、控制风险的前提下，帮助开发商恢复融资的渠道。前些年，信托、私募基金等融资渠道都发挥了很好的作用，但最近这几年它们都在收缩，这些渠道融资被控制得非常严。这就带来了今天这样的结果：开发商没钱了，盖不了楼，项目只能停在这里。如果不改善融资渠道，后面的局面就不可能改善。
对现在积极进行复产复工、保交楼的这些企业，我们在税收方面是不是应该给予一些照顾？比如它们应该纳的税可以延一年，只要能先把项目做起来，能交楼，晚交税也是可以的。通过变通，改善开发商的生产经营状况，改善房地产行业运行的秩序，让大家看到供应端情况在变好，信心开始恢复，我想这是非常必要的。
03
房地产的预售制度不能取消，只能完善
有的经济学家说预售制度是从香港借鉴来的，这个说法是错的，国外早就有了预售制度，香港也是学来的。我们看到有的经济学家名气非常大，他们强调必须取消预售制度——这个主张完全是错的。预售制度的产生有它的必要性，无论从供给端，还是需求端，都有它的积极意义。
预售改变了开发商的融资方式，它的确对资金监管提出了要求。但在预售的情况下。开发商的开发能力大大提升了，使得行业的供应大大提升了。如果取消预售，现在开发商生产建造的能力至少会下降2/3，我的这种估计理由很充分，我就不在这里讲了。当取消预售、房子只能盖出此前的1/3时，你想想市场上的供需关系会变成什么样？价格长期来看会是什么样？
再者，国外为什么会产生预售？政府又为什么允许？因为预售的情况下可以检测这个项目是否能适应消费者的需求。比如，在国外买一块地，这个地并没有开发，但开发商做出规划设计了，规划设计经批准后，后就可以根据图纸卖期房。若通过销售，开发商看到情况很好，达到了60%或更高比率的预售，那就证明对这宗土地开发，不会造成资源浪费，不会形成烂尾楼、建筑垃圾，盖完之后不会没人要。如果盖现房卖，盖完以后大家一看楼盘不行，规划、户型等也改不了。在预售制度下，当房子卖得不好时，开发商就马上调整规划、调整户型，这样就可以大大改善资源配置质量。
预售制对于老百姓也是有好处的。第一，在不实施严厉调控的条件下，房价的长期趋势一般来讲是上涨的。预售时间比交房时间提前了两、三年，预售的时候，供求关系决定的价格是低的。等到现房出来时，价格很可能涨了，例如，买100平方的房子，预售时每平1万元，现房时涨到了1.3万，买现房老百姓是吃亏的。所以老百姓预售，等于间接参与了开发的过程，因此省了钱。这笔钱数额巨大，是非常有意义的。而且我们只交了一个首付，就带来了这样的增值。这个简单的例子中，等于用30万首付买期房，节省了30万，回报率是100%。
第二，为什么买房者要买期房？因为期房阶段房源多，更容易挑到适合自己的房子。通过预售方式，买房者可以提前抢位，还可以提前挑楼栋区位、户型、朝向、楼层等。预售给了买者选择的权利，买房者不但可以买现房、二手房，还可以买期房、一手房，买房者可以提前锁定自己喜欢的项目。
现在预售制出了问题，首先是贷款的时间不对。在国外买房，交了首付之后，贷款不会和商品房买卖合同一起办，交房时才办贷款手续。但在中国，把这个程序给改了，当老百姓买房时，必须同步办理贷款手续，银行提前几年收利息。这对买房者的财产权益是一种伤害。
买房时必须同步办贷款手续，这一规定等于把风险全部推给了老百姓。如果到交房时，出现烂尾，交不了房，就把买房者套进来了，买房者没收到房子，却需要偿还房贷，而且它的合同是格式合同，必须无条件偿还。这种合同设计是显失公平的，必须改。我们可以预售，但贷款合同要交房时办理才对。对预售资金的监管，也要买房者参与到其中，不能只靠政府和银行。
在这样改的同时，为了不降低开发商的开发能力，该怎么办呢？其实，当开发商通过预售拿到钱的时候，就证明风险几乎不存在了，因为有这么多人喜欢并预定了这个项目，正常开发就是没问题的。银行可以给开发商贷款，有这么多预售合同起到保障作用，银行也会尽心监督自己的贷款用于这个项目，盖完之后再对买房者发放按揭贷款，开发商拿到这部分按揭贷款的钱和首付后，立刻偿还银行的开发贷款，这样逻辑就理顺了。
取消预售制会带来房地产开发秩序大的动荡、大的破坏，也会极大地降低供应能力，这是不对的。一定要完善预售制，而不是取消。全世界都有这种方式，但人家的方案设计合理。我们得改了，银行通过格式合同强行让老百姓接受，这是不对的。国家应该看看怎样借这个机会完善我们的预售制度，尤其是与预售制度有关的贷款制度，包括贷款时间、首付监管、开发贷支持。
04
中国的财产是家族性的
中国有一个传统，男女双方结婚，丈母娘一般会要求男方要买一套婚房才能娶自己的女儿。这种文化传统谈不上对错，它是历史形成的。但总体来讲，大部分情况下，男女双方的家长都会帮忙。“应该男方买房！”有这种认识的人，比率应该是有的，但大部分人不会这样，大部分父母家庭，还是希望一块儿参与买房，表达一下对孩子的支持。双方家长都掏钱，其实也没关系，留有证据，即使有一天出现意外，财产纠纷也会得到很好的司法处理。
中国的财产是家族性的，年轻人买房子父母给予支持非常普遍，也没什么不对。我过去也说过，父母的钱早晚是你的钱，因为大多数孩子都是独生子女，如果父母没有压力，支持一下，这是很好的事情。父母有压力，硬逼父母，那不应该。提前买了房子，常规状态下房子保值增值，或者至少生活秩序稳定了，这是非常有意义的。下一步年轻人成长起来，再研究怎么帮父母买房，接到身边养老。
05
单身女性的购房比例越来越高
现在单身女性的购房比率越来越高了，这是社会演化、生活方式演化到了今天这个阶段的重要表现。有很多原因共同导致了这个结果。
第一，现在年轻人参加高考，升学比例特别高，导致在外地就业的比率特别高。比如可能你的老家在别的省，你来北京工作，不和父母住在一起，你即使还没结婚，只要有条件，可能也想买房了。
第二，现在女同志都很重视事业，平均结婚年龄不断向后推迟，但是住自己的房子又很有必要，所以没结婚、提前买房子很正常。还有一些人现在的思想观念发生了变化，认为结婚不结婚无所谓，这样，大龄青年在增加，不婚主义者在增加，但他需要有自己的房子。
第三，离婚率上升，离婚之后女性自己希望有一套房子。这就带来了今天我们看到的很多单人家庭的大量增加，这也是房地产需求的一个重要原因。
其实，房地产增长的过程是没有结束的，我们通过政策，抑制、打压，使它提前进入这个状态。只要我们松动政策，市场慢慢修复，房地产行业还会有发展前景，还是可以靠房地产增长继续拉动经济增长，防止中国经济出现大的滑落。
06
哪里房价高就到哪里工作
很多年轻人因为一线城市竞争强、压力大，选择逃离北、上、广、深、杭，去一些稍微小一些的城市，比如成都、大连、昆明。我坚决反对年轻人因为竞争很激烈就逃离的做法，我从来都是鼓励我的学生留在北京，实在不行的话去上海、深圳也可以。为什么？我直接告诉他们哪里房价高就到哪里工作，因为房价高是一个结果，房价高的地方意味着人口多，人口多意味着舞台大，舞台大意味着交换关系更加复杂，意味着人情、权力的影响是弱的，我们可以更多靠自己发展，不必求人。越大的地方越公平，越大的地方越有秩序，越大的地方越文明，越大的地方对我们长见识，提高个人素质越有好处，我们每天都可以听各种研讨会，每天都可以听各种报告，我们周末的时间就可以去看各种演唱会，这些在小地方是做不到的。留在大城市，虽然前期艰苦一点，慢慢地就会好起来。如果在大城市发展不起来，回到小城市同样没有机会。在大城市惨，可能是大家感觉到一种压力，但在小城市的惨，是在不知不觉中被淘汰，慢慢地发生，没有人意识到。
北京、上海的人口负增长，是因为我们严格控制人口流入。毕竟在北京留下来的大多数人希望有个户口，没有户口还能留下来的人就少了很多。如果像西方那样放开户籍制度，你看看北京是什么样子？在纽约发展、在东京发展、在伦敦发展，和在格拉斯哥发展、在芝加哥发展是不一样的。一线城市的舞台非常大，功能非常强，它带来的机会非常多，对年轻人的发展是非常有利的，所以一定要尽量待在大城市。当然，每个人的能力不一样。
如果你对中国未来有信心，如果你认为中国经济会稳定，如果你认为中国改革开放会继续向前推进，如果你认为你的财富会继续增加，一般来说大城市的住房，早买比较好。当然，如果看法有差别，如果你觉得不是这样，可能你就不会做这个决策。其实房产投资一定是看中长期，基于中长期的决策，和看眼前高一点儿还是低一点儿而进行的决策完全不一样。比如看眼前，你买了，明年跌了一点，你就很懊恼。但因为你买了，手中有货，以十年跨度来看，往往比不买强很多。所以，基于长期的结论和基于短期的结论不一样。
07
取消公摊面积并不能减少你的开支
最近，我看到的很多关于房屋公摊面积的言论都是不对的。我们要理解，按照建筑面积标注也好，按照套内使用面积标注也好，它们只是两种标示方法，不意味着换成套内面积标注，你就可以少花钱了。就像我一位朋友蔡照明先生比喻的那样：一种是带皮的花生，一种是剥好的花生，千万不要认为同样的钱，买剥好的花生仁，你就会赚到便宜。开发商可以按套内标，或者你同时标出来，建筑面积多少，使用面积多少。两种方法都标出来都可以，不是取消不取消的问题，按照套内面积买，那些公摊面积依然摆在那里。但如果按套内面积标，房价会暴涨20%-30%，因为公摊成本还是要摊到你身上的——走廊你没走吗？电梯你没用吗？就像考试，是60分算及格还是80分算及格？按80分算及格，及格的人就少一些，但排名还是一样的，其实并没有改变你自己真实的学习情况。并不是我们取消了公摊面积，公摊就没有了，房子就可以没有电梯间、没有走廊、没有楼梯井、没有控制室的面积、没有物业用房的面积、没有监控室的面积、没有设备层的面积。这里我是从开发商会计核算角度说的，其实卖得出的销售定价，与供求关系有关，与成本无关。这更说明计较公摊面积没有意义。而且走廊宽、电梯大，大家也增加了舒适度。好的体验感会增加需求、提升定价的。
08
一定要多生孩子，至少是两、三个
我不赞同以房养老、不生孩子这种做法。第一，生孩子是我们整个社会往下延续的必要条件，也是我们晚年生活有所依靠的必要条件。你去看看处在养老院的人是什么状态，你就知道，有个孩子，即使对你不够孝顺，或者能力不够，没办法天天伺候你，但毕竟有孩子和没孩子不一样。养老院受欺负的那些人，全是没有孩子的，有孩子的一周来一次，护工们还是要考虑考虑，你虐待人家的老人，孩子会来找你的。
当然了，我还是主张居家养老。和自己的亲人住在一起，早期父母还能动的时候，子女适当的照顾即可；父母八十来岁时需要照顾的时候，子女一般也就退休了，可以全力照顾；实在照顾不了的时候，送养老院，可以经常过去，这样就好很多。你说你没有子女，在家里摔倒了都没人知道，你打电话都不知道打给谁，那怎么行呢？一定是子女越多越好，虽然此前有养育压力，但长大了就好了。像我们是五六十时代出生的人，我们家兄弟姊妹六个，总体上都很孝敬，有出钱的、有出力的，父母就很幸福。我不在老家，压力就很轻，我多出一点钱，我的姐姐哥哥们多出一些力。父母身边孩子多，始终能看到眼前的第二代、第三代甚至第四代，他们的精神状态完全和孤独老人不一样，他们活九十来岁很正常。
要是没有子女，没人管，摔倒了没人扶你，或晚扶一会儿就完了，某些疾病迟送医院一会儿就完了。而有子女的父母，岁数大了，即使子女白天不能陪你，晚上过来睡觉，或者让孙子过来睡觉，有点意外他是知道的。没有孩子谁管呢？养育孩子不要想成本，子女将来如果有出息，他也会赚更多钱的，以后父母也可以分享。一定要多生孩子，至少是两、三个，保证我们整个社会延续，也保证家庭的延续。如果家族到你这儿就划了句号，那不太好。
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