「都更」全攻略！建商話術、地雷、自保方法 內行房仲不藏私公開

走在台北市区，擡起头来不难看到一幢幢斑驳老旧的建筑物，这些楼房经历天灾、岁月侵蚀，导致设施老旧、设备功能衰退，因此近年政府力推都市更新，希望复苏都市机能。 图／freepik

走在台北市区，擡起头来不难看到一幢幢斑驳老旧的建筑物，这些楼房经历天灾、岁月侵蚀，导致设施老旧、设备功能衰退，因此近年政府力推都市更新，希望复苏都市机能、改善居住环境与景观，不过都更争议也不少，到底什么是都更？如果你是地主，有建商找上门提议都更，又有哪些需要注意的陷阱和地雷？

都更形式、都更合理金额？专家公开

东龙不动产专任委托部经理陈泰源说明，台湾目前都更的重点区域，以台北市全区与新北市蛋黄区为主，新北市蛋白区、其它五都、新竹县竹北市则次之；六都以外再次之。

他提到，由于各地区房价有高有低，然而，营建成本却都一样，若以老屋改建后的新屋预售价60万元来说，通常建商与地主间的分配比例，约落在五五对拆；假设预售新屋价格，每坪低于50万元，那么建商分回比例将远高于地主，地主就会兴趣缺缺。

根据台北市都市更新处网站载明之「都市更新」定义，是为促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境与景观，增进公共利益。都市更新可分为：

一、重建：

指拆除更新原有建筑物，重新建筑，住户安置，改进公共设施，并变更土地使用性质或使用密度。

二、整建：

指改建、修建更新建筑物或充实其设备并改进公共设施。

三、维护：

指加强更新土地使用及建筑管理，改进公共设施，以保持其良好状况。

都更「水很深」 谈都更3招必懂

若你所居住的房子，如今有建商上门询问都更意愿，陈泰源建议，有三大检视、考虑重点。

重点1：确认对方的身分

首先要了解对方是「建商的直接代表」，还是外包、仅负责初期意愿整合的「老屋改建推动师」。他说明，如果是建商派的代表，那就是「一条龙服务」，代表该建商比较可能有长期配合的建筑师、营造厂、信托银行与建经公司，跑流程会较具专业度。如果是委外推动师，表示当你签署都更改建的意愿书后，你仍会不知道自己的老家最终将被「盘给」哪一家建商承做，风险较高。

重点2：确认对方的背景

要确认对方是否为一案建商或有推案纪录。尽量避免一案建商，但如果建商的资本额至少有「3亿元」或「达总销金额的一半以上」时，代表这家建商希望能长久经营，纵使发生资金周转困难，也比较愿意负责到底，不会摆烂落跑。

陈泰源接着说，如果有推案纪录，代表该建商成立已数年，除了可打听其评价，也能上《公司网》查询该建商之资本额，还有过往是否有民刑事相关诉讼纠纷，借此判断是否可以暂且相信与之合作。

重点3：打听对方合作经验

如果不是一案建商，实地访查最重要，强烈建议找寻并拜访合作过的地主，询问过去与该建商合作时是否有哪些不愉快，避免建商承诺前后不一。

建商谈都更 3重点防踩雷。 资料来源：采访整理 / 制表：橘世代编辑部

都更陷阱藏「文字游戏」 都更、协议合建大不同

陈泰源说，不仅要特别留意建商信誉，另外还有些潜藏的都更陷阱。很多人会把「都市更新」与「协议合建」搞混。以都更来说，总共会有三家估价师进行权值计算，政府会建立审核机制，还得举办公展与公听会，相对有保障，不过都市更新往往基地面积大、整合户数多、流程繁复，所需的时间也会比较久。

另一种「协议合建」，包括「危老改建」，陈泰源解释，目前是由建商与地主之间私下协议，属「私权利益」分配，政府并不介入，加上「地主什么也不懂，建商却什么都超级懂」的情况下，很容易因为「资讯不对称」而遭到不肖建商的坑蒙拐骗。

「协议合建」无政府介入 与建商过招3法自保

因此，如果地主选择不走都更，改走合建方式，建议至少要学到三招自保：

1.一定要委请不动产律师协助进行审约、拟约，以避免陷阱条文。

尤其要注意以下3点最重要：

A.建商的违约条款

B.落日条款：契约的有效期限

C.不能同意将土地给建商拿去融资

2.先选屋，再信托，最后才可以搬家让建商拆屋。

如果有「更有利的分配条件之『保密协议』」，务必一并放入信托，小心避开「信托银行属第三方，保密协议不能让信托银行知道否则失效」这种黑心话术。

3.代刻便章授权书。

A.内容严禁出现「一切相关」等字眼，避免建商用印无极限。

B.需注明「非授权项目」，尤其是「奖励容积」，以免建商拿你的印章、用你的土地申请奖励容积却不分配给地主。

C.如果你是一楼住户，尤其是店面，建议别把「申请建筑执照」列入授权用印项目，黑心建商常常将一楼店面规划内缩变小，跟地主原本想像的不一样，届时生米煮成熟饭，只能价金求偿。

D.附注部分如果违反用印范围，建商须负刑事伪造文书与背信等罪责，不能只是「民事价金求偿」，以免建商不怕挨告也要违约、更改设计将利益极大化。

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