短线炒房救星：房地合一税来了！
牧
最近一件房地产界有一件重大的消息，政府为了实现租税不正义，喔不，是租税正义，已准备实行房地合一课税。并且重点来了：房地合一课税的同时，要「停征奢侈税」，还有让买卖不动产赚的钱「与一般所得分开课税」。
听起来很复杂。简单的说，就是对短期交易的投资客减税啦！
咦？媒体不是说新的房地合一税最高税率可达45%吗？听起来很高耶！还有报纸的标题写着「房地合一税太重，拟分段改革」，怎么会是减税？
答案是这样的：就算对房产交易所得税率课到45%，对大部分短线炒房的投资客来说，还是比奢侈税划得来。道理其实很简单：现行奢侈税是对「房价总额」课税。一旦房地合一税实施后，却只对「赚到的部分」课税。算起来可是大大减税喔！
举个简单的例子，按官方「住宅价格指数」，去年北市房价平均涨了14%。假设有投资客买进三千万房屋一栋，一年之内以3900万卖出，赚三成，比平均涨幅高出一倍多。以现行制度而言，投资客就要缴585万的奢侈税。如果按照财政部45%的房地合一所得税呢？最多只需缴405万。现在甚至还有立委建议税率「从高」，20%就好。那例子中这名投资客缴的税更少，只剩180万。从585万降到405万甚至180万，这不是减税，什么才是减税？
政客们所使用的伎俩，就是降低税基：课税基准从房价总额，改成只有交易所得部分，所以税率虽然看起来很高，实质税负却降低了。这伎俩政客们已经用了很多年。比如说现在的地价税与房屋税，法律上规定的税率虽然与其他国家相当，但却不是按市价，而是按照地方政府的评定价值来课征。而这些不动产的评定价值都不到市价的一两成，结果造成实质税负比大楼管理费还低，养房比养车还轻松的现象。现在要降税，政客们不厌其烦，再把这伎俩拿出来用，还大言不惭地说是「税率从高」，绝口不提税基大减，摆明了就是欺负人民数学不好。（这里插一下话。目前财政部的实价课税版本，并没有解决地方政府不动产评定价值远低于市价的问题。因为财政部的实价课税，并不包括地价税与房屋税等持有税。参见财政部9/24的新闻稿。）透过简单的数学计算，我们可以找出在什么样的状况下，房地合一税是减税。在第一幅图中，纵轴是房屋持有一年内的获利率，横轴则是未来政府房地合一税的税率。举例来说，如果房地合一税的税率为45%，那么一年内获利只要在五成以下，房地合一税就是降税。至于立委建议的20%所得税率呢？那更夸张。图上虽然没有显示，但可以推算出：只要获利率不超过300%，也就是赚不到三倍，房地合一税一定是降税。
更何况，目前财政部的规划是：获利一千万以上才课45%的税率，等于是两千万的房子一年内以三千万卖出，房地合一税才算是加税。哪里找得到这么好康的房子？应该凤毛麟角。而就算是获利超过一千万，获利率也要超过50%，税率45%的房地合一税才算加税。所以这算是对所有短线投资客大解套。此外，再加上「炒房所得」与「一般所得」分离课税，卖屋者一般收入愈高（如大老板不务正业来炒房），降的税愈多。
以上是一年内买卖的分析。若是持有超过一年，但不超过两年呢？那就有「稍微大一点点」的可能，税负变得比较重了。第二个图中的实线，同样是奢侈税与房地合一税谁轻谁重的分界线。如果房地合一课税后的房产所得税率为30%，投资客房子持有一到两年，税前获利超过五成（这机会也不高），房地合一税才有可能加重税负。会让「房地合一税」变成降税，最关键的原因就在于奢侈税的退场。这种偷天换日，用狸猫换太子的游戏，财政部基本上已经玩上瘾了。当年用证交税冒充证所税是一例。现在用房地合一税换奢侈税又是一例。说穿了，政客心中的房地合一税，租税正义是假，偷减税才是真正目的。而且随着执政党选举大败，政客们更自动进入「死猪不怕开水烫」的无敌模式。财政部长去年八月就说过：「必须等到房市健全，无囤房现象，且年轻人都可购屋时，奢侈税才可以检讨退场」（2013/8/20工商时报）。现在囤房现象减少了吗？年轻人都可购屋了吗？部长倒是把自己的话忘光光。立委也跟着装傻，还跟着财政部唱双簧：财政部的房地合一税对短线炒作已经是大减税，立委们还加码，最后打算乔出来的，还不就是要把财政部的大减税版本放宽再放宽？
最后提醒一件事，在近来房地合一的新闻中，立委们最关切的，就是买卖获利一千万以上的税率。事实上，单单就房屋买卖，要获利一千万，房子本身大概就要七八千万以上，在北市以外的地方很少见。所以真正影响到的，是炒作「土地」的人。这才是立委政客们最关心，也最照顾的对象。
●作者牧，美国麻塞诸塞州，博，任教于某大学。以上言论不代表本报立场。ET论坛欢迎更多声音与讨论，来稿请寄editor@ettoday.net