观点与郭瑾对话：招商房托的变阵
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观点网 香港报道 近年港府不断推出新措施为求刺激香港房托市场的发展，招商局商业房托基金执行董事郭瑾认为，香港政府近几年已非常努力推动房托市场（REITs），在投资者教育方面可以进一步增加力度。
郭瑾坦言，香港市场不比其他地方差、底蕴深厚。
时隔数年，再次去到招商局商业房托基金位于上环的办公室，与郭瑾进行交流采访。对比而言，香港市场已大有不同。
高息环境对物业市场的冲击甚大，房托基金这类息口敏感类别的亦大受影响，唯一不变的是港府大力推动房地产投资信托基金(房托基金)市场的决心，惟市场仍然与其他市场有一定距离。
“我们内部讨论过原因，认为新加坡监管机构非常大力推动REITs市场，包括对投资者教育等，同时当地亦有一些资本沉淀，是专门追求REITs这种比较稳定、低风险回报的投资，而香港可能会更喜好风险一点，投资收益及流动性要求更高一些。”郭瑾表示。
香港目前上市房托基金数目与2021年相比，仍然维持于11家；反观内地于2020年出台的公募REITs之后，至今年9月28日，短短数年间全市场公募REITs数量已达到了69只，增长迅速。
但他不认为香港的房托市场就比邻近地区差，这一两年，政府非常努力推动REITs市场，包括放宽杠杆限制至50%，跟新加坡看齐；又为鼓励REITs挂牌，为合资格REITs提供资助，金额相当于其付予本地专业服务提供商费用的七成，上限为每只基金800万港元；及豁免缴付印花税等等。
招商房托目前专注商业写字楼跟消费类，但是未来不排除有其他业态，包括以后如果有合适的项目，如酒店类别，或其他类型的业态资产都可以注入。
惟面对内地写字楼市道疲弱，招商房托亦开始变阵。
基金8月公布的中期业绩显示，因采用“以价换量”策略，旗下写字楼平均出租率稳步提升至94.7%，升幅为4.7个百分点。
为了提升出租率，招商房托基金在续租及扩租的谈判中基金给予了诸多优惠。在此策略影响下，写字楼尤其是两栋甲级写字楼的现时租金均出现了跌幅。
对比去年底，五个写字楼项目租金跌幅由1.1%至12%不等，如新时代广场由去年底的173.9元一平方米跌至今年6月底的152.9元。
“至于写字楼的前景，深圳市场供应大，而需求在可见的未来不会有太大增长，即使经济向好，甲级写字楼的增长也不会跟以前一样。”
郭瑾直言，在家办公及人工智能对写字楼市场有深远影响，尤其人工智能比居家办公的影响可能更大。
因为，现在办公室的大多数工种都可以被AI取代，预期5年之内这种工作需求会大幅度下降。
他进一步指出，除非写字楼项目是核心城市、核心地段及打折才会考虑。未来计划加大购物中心的资产配置，尤其是民生的项目。
因为从香港这几年表现可以看到，民生商场抗跌力比较强，核心区商铺租金单价大跌时，民生区商场在疫情那几年不但可以有不错的出租率，租金亦有上升。
而近月美国开始减息，加上中央政府不断有利好政策出台，刺激中港股市向好。郭瑾认为，减息明显对房托基金有利，但除了外围因素外，房托自身亦要公开透明，虽然会为基金带来压力，但压力亦是一个动力，可以令基金把事情做好。
同时，虽然房托很独立，但实际上发展还是要靠母公司各方面资源的支持。
母公司作为房托的大股东及管理人，对平台的战略安排也很重要，在监管限制以及投资者的期望之间要平衡。对未来长远规划的决心不变，只要房托公平公正透明，加上母公司的支持，一定能发展得更好。
以下为观点新媒体对招商局商业房地产投资信托基金执行董事郭瑾先生的访问实录：
观点新媒体：招商房托后续发展的优势与策略是什么？
郭瑾：包括招商房托，母公司招商蛇口目前已发行了3支REITs，全方位、全业态地发展REITs，并考虑各平台互补及竞争关系。目前看来，两地的资产发行估值相差并不大，且香港的REITs在业态、杠杠、企业管治上有更大的灵活性。
招商房托将依托母公司的资源优势，包括项目资源，资本市场融资等方面的优势，以增加可分派为首要目标，进一步扩大资产管理规模，提升市值。
日后如果有合适的如酒店或其他类型的业态资产都可以注入，但可能现在还是专注在商业写字楼跟消费类，未来不排除有其他业态。
观点新媒体：香港REITs市场对比其他市场并不活跃的原因是什么？
郭瑾：内地REITs的监管比较严谨及繁复，除了有回报要求及杠杆限制等条件外，亦需要有储备项目等等要求，但已上市的REITs宗数一下就上来了。
新加坡的监管跟香港差不多，但发展比香港要好。我们内部讨论过原因，认为新加坡的监管机构非常大力推动REITs市场，包括对投资者教育等等，同时当地亦有一些资本沉淀，是专门追求REITs这种比较稳定、低风险回报的投资。而香港可能会更喜好风险一点，投资收益及流动性要求更高一些。
但我认为这一两年，香港政府是非常努力推动REITs市场，包括放宽杠杆限制至50%，跟新加坡看齐；又为鼓励REITs挂牌，为合资格REITs提供资助，金额相当于其付予本地专业服务提供商费用的七成，上限为每只基金800万港元；及豁免缴付印花税等等，反映证监会很努力去推动市场。
我认为800万港元资助其实占一家REITs上市不多，而且800万港元对于来不来香港上市的影响其实不大。过去几年环球环境动荡，但即使香港经历这么多，底子仍在。
观点新媒体：美国宣布减息，对于中港两地楼市有什么影响？
郭瑾：美国进入减息周期，对房托一定有好处，因为对利息是最敏感的，同时相信中国内地及香港的股票市场最先反映。
放水对股票市场有立竿见影的效果，但香港房地产市场暂时不会有明显反弹。
而内地房地产市场，我认为行政效率非常高，先解决了一些紧急问题，例如降低存量房贷利率刺激市场等，但政策如何传导到房地产，最后令实体经济受惠，我们需要时间观察。
观点新媒体：你认为中国经济目前面对什么问题？
郭瑾：疫情开放以后，目前面对的主要是信心问题，人民的储蓄在增加。
可能有两种情况，一些人是不敢消费，一些人是真的没有钱，例如失业的年轻人或中年人，即使有一定的储蓄，都不一定敢投资。
我认为信心恢复还是需要一段比较长时间，不过这一年多来，中国对外开放的趋势明显，希望增加海外人士的投资，市场其实仍然是有希望的。
观点新媒体：对于写字楼市场的前景有什么看法？在零售项目方面有何部署？定位及目标客群主要面向哪方面？
郭瑾：房托旗下5个写字楼项目中，有3个位于深圳蛇口网谷，与传统办公区域不同，吸引的租户群与中心商业区并不一样。
主要是创新类项目，如高科技公司、医院的研发部分，这些新兴的产业对我们三个物业有一个很大支撑作用。
但深圳写字楼供应大，需求在可见的未来不会有太大增长，即使经济向好，甲级写字楼的增长也不会跟以前一样。
特别是人工智能比居家办公的影响可能更大，因为现在办公室的大多数工作都可以被AI取代，预期5年之内这种工作需求会大幅度下降。
除非是写字楼项目是核心城市、核心地段及打折，才会考虑。
我们还有一个零售项目，未来希望扩展我们的消费类项目版图，主要是民生项目。因为从香港疫情这几年可以看到，民生商场抗跌力强，核心区商铺租金单价大跌时，民生区商场租金在疫情那几年是上升的，而且出租率也不错。
观点新媒体：在目前的环境下，您对于香港房托市场有没有什么寄望？
郭瑾：我们认为对投资者的公开透明非常重要。
我们上市以后，其实不用每季度披露营运数据，但我们选择这样做，让投资者更了解我们。
当然，这对于我们的心理压力很大，但这个压力其实也是一个动力，就是要怎么样做好，这个其实不容易做到。
第二，虽然说房托很独立，但实际上房托的发展还是要靠母公司在各方面资源的支持。就是说，作为房托的大股东及管理人，对这个平台的战略安排也很重要，并不是说上市以后不用管，要在监管限制以及投资者的期望之间要怎么平衡。
对未来长远规划的决心不变，只要房托公平公正透明，加上母公司的支持，一定能发展得更好。