桂林市官方发布文件！2024年市民想靠这条路发财有点难了
春江水暖鸭先知，土地市场温度的升与降，常被视为楼市冰与火的先兆.....
土拍向来都是楼市的风向标，作为房地产业最重要的资源，土地市场虽然不被多数买房人熟知，但每一场土拍都是市场传递出的重要楼市信号。
2023年，桂林楼市跌入了历史罕见的低谷，与之相对应的是，土地市场同样冷意凛冽。进入2024年，楼市与地市还是没有明显好转，这也使得土地供应计划不得不进行相应调整。
全年住宅用地供应计划缩减
日前，市自然资源局网站发布了《桂林市本级2024年度国有建设用地供应计划》。
市自然资源局网站截图
该计划显示，2024年度桂林市本级国有建设用地计划供应202.50公顷，其中商服用地67.20公顷，工矿仓储用地49.35公顷，商品住房用地52.78公顷，保障性安居工程用地0公顷，公共管理与商服用地21.69公顷，交通运输用地9.49公顷，水域及水利设施用地0.86公顷，特殊用地1.12公顷。
作为开发商和购房者最关心的住宅用地供应，附件《桂林市2024年度住宅用地供应计划表》给出了答案。
本年度全市（六城区和十县一市）计划供应154.85公顷，其中商品住房用地（不含市场化租赁住房用地）146.87公顷，共有产权住房用地2.91公顷，保障性租赁住房用地5.06公顷。
桂林市2024年度住宅用地供应计划表
总体来看，今年桂林住宅用地供应继续“缩水”，已经降到了最近六年来的最低点。而且从过去几年的市场反应来看，计划赶不上变化，这份计划能否完成尚需要打上一个大大的问号。
2020-2024年桂林市住宅用地供应计划走势图
灵川依旧占大头
从这份供应计划来看，灵川县继续占据全市住宅用地出让的榜首位置，全年计划供应50.81公顷（约合762.15亩），主要分布在县城新城区、八里街高铁经济产业园以及灵田镇。
小编从灵川县政府网站上看到，灵川今年在住宅用地供应上提出，在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，优化规划用地指标，停止执行住宅项目单套住宅建筑面积不高于144平方米、容积率不得低于1.0的供地标准。
换言之，时隔多年之后，曾经铁板一块的“禁墅令”出现了些许松动。
之所以出现这种变化，无疑与当前楼市的供需关系发生的深刻变化有着密切关系。改善性需求成为市场主流，低密低容、面积大的产品更受欢迎。
ZF释放出了支持改善性需求与高品质住宅建设的意愿，但开发商们是否有勇气、有实力接招呢？恐怕还得由市场决定。
从过去两年的灵川楼市来看，量价齐跌的程度远超想象。开发商们在土地市场上要么转战别处，要么“躺平”。
灵川楼市俯瞰图
大部分出让土地均由平台公司兜底，但平台公司拿地后，也面临两大“痛点”，第一是自身的开发能力、溢价能力有限；第二，平台公司也会遇到资金压力，需要寻找合作公司。这也造成了灵川平台公司这几年拿下的大部分地块仍处于“沉睡”状态。
总而言之，在灵川楼市目前这个环境来看，大量的新房库存，按现在的速度要消化完毕最少也得超过5年，仅靠本地客的消化，本身就很难了，结果现在又有大面积的新地块供应入市，那往后不是更难了吗？
叠彩、秀峰领跑六城区
今年六城区住宅用地出让计划中，叠彩、秀峰分别以15.76公顷和13.55公顷的出让量领跑六城区。先来看叠彩，这几年当之无愧的六城区土地市场的“扛把子”，从虞山桥沿滨江北路一路往北，最近三四年间新增的楼盘，如雨后春笋般拔地而起。
然而，市场承载力终归是有限的。2024年首场土地出让就打了个“哑炮”，无疑为今年叠彩乃至整个桂林土地市场的前景蒙上了一层阴影。
叠彩楼市俯瞰图
再看秀峰，曾几何时，秀峰土地市场热度之高，令人咋舌。”地王“频出的时代已经停留在了过去。虽然如今秀峰仍是众多买房人青睐的区域，但开发商们不约而同地选择了“蛰伏“。
无论是旧城改造还是公开出让，多宗土地尚未找到买家。这背后折射出的是开发商对后市的谨慎，土地很重要，但活下去更重要。
市场低迷，再好的地都有可能面临去化困难。现在已经不是“大上快上“拼规模的时期了，不拿地不一定出问题，拿错了地一定会出问题。
秀峰楼市俯瞰图
七星、象山、临桂今年计划出让的住宅用地规模分别为9.48、4.00、8.52公顷，与前几年相比变化不大。
这与城市开发强度有关。比如七星，现在核心地段基本没有土地出让，可开发地块多集中在城区边缘或是“退二进三“以及低效用地。去年土地计划公布时，七星就曾将新建村城中村改造项目列入计划，但最终未能进入土地市场。今年是继续挂牌还是提供新的地块，值得关注。
临桂与灵川的情况类似，市场上显性库存与隐性库存高悬，开发商尤其是民营开发商们早已对土地市场意兴阑珊。
随意找一家目前尚有项目运作的开发商问问，手上都还有一堆之前未开发的土地在手；外来房企在当下这种环境下都在收缩战线，那临桂土地市场的“接盘侠“何在呢？
土地供应上的变化到底传递出什么信号呢？
简单分析了各区域的情况，总结一下，今年桂林土地供应上的变化，究竟蕴含着何种深意？
第一、房地产市场调控政策还将延续。现在新房不好卖，开发商们各种花式促销都有种卖不动的感觉，这就造成了大量的库存，而库存大了，开发商资金回笼不顺畅，那就没钱再去拿地建新项目。
如此一来，即便拿出再多的土地供应，挂牌成交不了，也没有什么用，更重要的是，土地如果出现过多的流拍，那带来的市场影响，将远超于现在明面上主动减少土地供应的影响。
主动与被动之间，选择主动降低供应量则更有利。
第二，土地供应更倾向于产业发展。在今年的建设用地供应计划上，市自然资源局明确表示，优先保证重点项目用地供应，保障公服项目用地供应，促进城市综合功能完善。重点支持工业用地供应。
市自然资源局网站截图
全年计划供应的商服用地、工矿仓储用地、公共管理与商服用地合计占建设用地计划总量的68.2%。这也意味着ZF希望调整城市的产业结构，促进产业升级和转型发展，逐渐摆脱经济对房地产行业的过度依赖。如今ZF减少住宅用地供应，将资源导向其他产业，推动经济结构的优化升级，加快城市产业转型。
第三、通过减少住宅用地供应，间接调控楼市新房的供需关系。自去年以来，从上到下，不止一次谈到了房地产市场的变化，原话是“房地产市场供需关系发生重大变化”，直白点就是供大于求，供需已经失衡。
面对这样的形势，减少市场新增供应，对于稳定房价有一定的帮助，同时，引导开发商调整开发策略，漫天灌溉量大取胜的时代已经成为过去时，注重产品品质和市场定位才是关键。
同时，二手房市场活跃度和挂牌量持续增加，新房的去库存压力本来就非常大，如果不通过减少住宅用地供应来减少新房入市，缓解房地产市场的去库存压力，那么存量市场持续增加供应，很难说将来不会冲击新房市场甚至形成踩踏效应。
再加上近年来一些开发商出现流动性危机，导致市场上出现了很多问题项目，保交楼也变成了楼市最后的底线。通过限制土地供应，防止在建项目过多，也是可取的调控方式之一。
所以，你看懂桂林今年的土地供应计划了吗？
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▍内容来源：临桂圈
▍图片来源：见标注（其余源于网络）
▍图文编辑：一片浮云
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