海淀永丰，降价1000元/平

这是严肃君的第 563 篇推送

北京三批次集中供地终于拉开帷幕！

上周五（8月5日），北京市规自委官网发布了8宗住宅地块的预公告；昨天（8月8日）就明确了各地块的销售指导价。

有消息称，北京此轮集中供地，将采用分批预公告模式，下周还将会有第二批。

先把地亮出来，探探大家反应，只有房企真金白银交了钱的，才会挂上三批次的名单。

底线是，不流拍。

01

房企，有松有紧

除了基本玩儿法改变，竞拍规则上，也对房企更友好。

一是喜提“联合体自由”。

二是进一步降低了土地“首付”比例。

成功竞得后，30个工作日内交土地成交价款的50%；4个月内缴清剩余土地成交价款。

注意，之前首付款是全部政府土地出让收益，加50%土地开发建设补偿费。

比如当年朝阳劲松地块，土地成交价为11.4亿，其中土地开发建设补偿费约3.1亿，这3.1亿中的一半，可以“分期付款”。

而按照新规定，这11.4亿都可以先付一半。

那参考北京平均周转速度，很可能新房开完盘，几十亿的进账都有了，还有一半的土地成本没付。

三是提前公布项目周边市政交通建设规划，包括之前公示的三期交通建设规划/西红门教育资源引进等，都是提高房企的拿地意愿。

当然，有松就有紧。这次房企的“反悔”成本也更高了。

与以往相比，此次土地预公告文件里出现了一个新附件，那就是《国有建设用地使用权出让预申请书》。

要点是，参与竞拍前确定最低出价，并缴纳保证金，如果又反悔不拍了，或者低于最低出价，保证金不退的哦~

02

海淀降价

首批预公告8宗地块，分布比较散。

海淀、石景山、昌平、顺义、大兴、昌平、房山都有，最受关注的当然是海淀永丰F2地块。

F2地块总共占地面积275.98亩，折合约为18.4万平，此次只上架了1/3。也就是下图中的0018F3多功能用地，0019R2纯居住用地，容积率2.4，控高45米。

地块的交易起始价为509000万元，上限价格为585350万元。触及土地合理价格上限后，转入竞争现房销售面积，上限2万平。如果再触及上限，则转为现场摇号确定竞得人，并高标准建设。

关键是，该地块销售指导价为8.2万/平，比隔壁中海·滙德里/幸福里润园低了1000/平。

其实不难理解，新地块容积率2.4，控高45米，未来产品业态为小高层/高层，而上述两项容积率仅为1.5。

目前中海·滙德里推出复式77平、99平、125平和129平；幸福里润园还有109㎡三居和119㎡四居房源，均价8.3万无优惠。

中海和华润，得抓紧时间了。

03

全城维稳

除海淀永丰F2外，其余地块的销售指导价都很稳。

几个之前有供地，还在售的片区，如建发·珺和府附近的昌平生命科学园地块/桂语听澜旁的亦庄新城地块/西红门橡树湾附近待拍地块。

价格完全持平。

其中昌平待拍地块，就位于建发·珺和府的北侧，总面积32830.724㎡，建筑面积约9万㎡，控制高度80米。其中6004地块容积率2.8，6005地块容积率为2.7。

规划条件与在售新房项目基本雷同，贴身竞品了。

据本站房产数据中心统计显示，截至目前北清云际成交509套，建发·珺和府成交198套，库存房源还有1400多套。

大兴西红门也是目前新房供应的红海。

此次上新的6013地块，就位于橡树湾中间。周边两公里范围内有新城·熙红印/熙悦宸著/御景星城等多个新房项目。

近日西红门交通和教育双重利好落地。

如果说价格稳的是预期，那么现房则稳的是交付。

触达土地合理价格上限后，8宗地块中有5宗，将转入现房销售面积竞争。有地块可能多达半数房源，未来将以现房形式销售。

从房企端而言，现房销售意味着拿地2-3年后才能入市，3个月高周转模式不再，也能与期房房源错开入市时间，避免扎堆；

对购房者来说，看得见、摸得着的现房，安全感upup，货不对板的交付风险也同步降低。

互动时刻：

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