华侨城2012的三大件：去存货、降负债、筑架构
"我们要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，将强营销，降低负债率，这是我们要做的第一件事情。"
在3月19日举行的华侨城2011年度业绩投资者见面会上，华侨城总裁刘平春如是表示。
刘平春此言是出于华侨城目前面临较大的存货压力，据华侨城日前发布的2011年度业绩报告显示，截止2011年末，华侨城的存货规模已由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史最高点。
至于今年将如何去存货，华侨城副总裁陈剑表示，今年公司会合理定价，灵活销售，提高开盘的销售率，同时还将拓展营销渠道，施行全员营销，以及采取网上营销、团购等新方式。
陈剑还提到，华侨城今年预计可以销售的面积为153万平方米，相比去年增长40%左右，为历年最高，今年预计可销售的金额是450亿元左右。
在此次投资者见面会上，华侨城副总裁张立勇、财务总监林育德、董事会秘书倪征等还对华侨城今年在地产业务方面的发展情况、负债率以及与日本环球影城合作的进展等投资者较关心的问题作了详尽解答。
作为华侨城在香港的上市平台，华侨城亚洲在今年初以22.3亿元入股上海苏河湾项目后，也成了关注的热点。
刘平春表示，今后会将华侨城亚洲打造成以发展商业地产为主的平台，上海苏河湾项目的商业部分将由其经营，同时，不排除今后继续向其注入优质商业地产项目。
以下为华侨城2011年度业绩投资者见面会的现场问答实录：
现场提问：请问华侨城2012年可售货源的金额大致是多少？具体区域分布情况怎样？
陈剑：
2012年，我们预计全年可以销售的面积为153万平方米，比去年要增长40%左右。预计可销售的金额是450亿左右，这个预计是基于现在市场价格定的，现在新的价格计划已经启动。
具体区域分布看，深圳大概有36万平方米，货值大概是200亿；上海大概有20万平方米，货值大概80亿；武汉大概26万平方米，货值大概有50亿；其他还包括成都，西安，天津，昆明等地。
现在提问：今年华侨城的开工面积是153万平方米，刚才也提到今年会重点去库存，那么公司的去化率目标是多少？今年的业绩目标又是多少？
张立勇：
我们今年会依据市场情况积极定价，我们的目标是更趋于提高去化率。至于目标，我只能说是尽力而为，越多越好。同时，今年公司的定价策略中有以价来换量这样的指导思想。
刘平春：
至于今年的业绩目标，目前集团还没有明确的任务要求，集团也还在商讨中。
现场提问：华侨城年报中显示目前的存货约317亿，刚才也提到今年在地产板块是以加快销售，去库存为主，那么华侨城会具体采取什么方式去库存？在价格上会有调整吗？
管理层：
317亿元的存货大致分布是，开发成本大概是280亿，开发产品是36亿左右，这是主要存货分布。
陈剑：
今年是我们房地产销售库存量比较大的一年，我们也将会采取一些具体措施来促进销售，我们主要有以下几个方面的做法。
第一，我们会密切把握政策的走向，灵活应对，抓住市场回暖的契机，对市场可能出现的变化及时跟进并制定相应方案，在合适的时机采取行动，灵活安排销售节奏。
第二，我们会合理定价，灵活销售，提高开盘的销售率，这是公司目前最重要的措施。另外，我们公司的产品还是拥有很大的成本优势，按照目前的价格水平，调价的空间还是比较宽裕，这就使我们产品整体灵活定价留有很大的空间。至于降不降价，怎么降价，这个都是由项目公司按照实际情况来决定。
第三，我们会因地制宜，强化营销的针对性。城市项目会重点加快推进，灵活定价；城市别墅项目要进一步加强全城营销，沟通好和银行的关系，增强客户购买的诚意；远郊的住宅项目，我们要着力扩大项目的市场覆盖半径，发挥项目不限购的一些优势。
第四，要拓展营销渠道，施行全员营销，包括加强与专业的中介服务机构的合作，尝试做一些创新，比如说在网上营销、团购等新方式，另外，我们还会加大激励的力度以促进销售。
第五，我们会加强营销区域的统筹，项目员工共享客户资源，充分发挥协同效应。
现场提问：根据年报显示，2011年华侨城的净负债率有所升高，我想了解一下华侨城在资金方面的收支安排是怎样的，怎样去做到平衡？
林育德：
去年公司的负债率确实是比上一年上涨了不到2%，达到了71.17%，但这个负债率在目前的市场上来看应该是一个较合理的水平。
我们为了降低负债率，除了投资规模，还主要考虑投资措施，尽管我们每年安排的新增投资规模都有100亿左右，但如果我们能确保投资收益还是会使负债率有所降低。
另外，在资金成本这方面，我们跟其他公司相比，还是会有比较大的优势，主要体现在：第一，我们可以说是有三个融资平台，一个是在香港境外上市的华侨城亚洲；第二，我们自身是A股平台，当然现在A股受调控政策影响，这个融资平台贡献不太理想；另外，我们还有华侨城集团的支持。所以，我们在融资平台方面也采取了一些措施，目前公司的整个资金状况还是比较稳妥。
刘平春：
虽然我们的负债率已经到了71%，同比上涨不到2%。但我们在整个工作的进程和安排方面还是有一些计划的。
第一，我们上海项目的可销售变现的资源其实是很庞大的，如果我们能加快销售，使可变现的项目尽快去化，这将为公司回笼大量的资金，从而降低公司的负债率。
另外，在公司目前所处的阶段，我们对资源的占有，以及我们在全国进行的产业布局，还是需要我们维持一定的经营规模的，这样才能保证我们公司的发展速度，这其实也是负债率有所升高的原因。
在这种情况下，我们能做的就是把我们现在可变现的项目想方设法卖掉，像刚才陈总说的加快销售，加强营销，降低负债，这是我们要做的第一件事情。
第二，华侨城在过去的发展过程中一直是比较稳健的，我们主要是靠自己的融资平台在建设，也很少和其他公司合作，吸引社会资源来对我们进行投资。但是，为了公司更合理布局，把公司推到一个更高的规模和水平上，今后我们将尝试与其他公司进行合作开发，也有很多公司希望与我们合作。目前我们正在做一个审核，希望今年能有所行动。
第三，其实我们这几年也一直进行负债结构调整，增加长期负债。目前我们有80%以上的负债都是一年期以上的，也就是说整个公司虽然在资金上面看起来负债率已经到了71%，但是负债的结构是合理的。需要短期偿付的压力并不是很大，所以这样的结构也比较适合现在公司的实际情况，也能够支撑公司的发展。
另外，公司还针对各个项目的固定资产产品周转采取了一些措施。预计到2013年，这些项目的存货会大量减少，到2015年、2016年的时候，华侨城在整个东西部都会形成联动效应，所以整个财务指标会逐渐好转。
现场提问：今年初，华侨城控股把上海苏河湾项目部分股权转让给了华侨城亚洲，请问华侨城控股对华侨城亚洲的定位和未来的发展方向是什么？
刘平春：
关于华侨城亚洲的问题，去年公司做了一个决定。把上海苏河湾的项目注入到华侨城亚洲，这个是基于三个方面的考虑。
第一，受调控影响，目前国内的融资环境不好，融资功能也受到了限制，选择华侨城亚洲注资苏河湾项目，是希望能建立与香港投资者的关系，打开香港融资平台。同时，我们也希望能够在这个项目上面理顺公司的整个关系，建立一个新的融资渠道。
第二，我们是基于对我们整个产业分布来考虑的。由于过去华侨城在商业地产经营方面没有具体的分类，但商业地产又是一个非常有前景的产业，现在需要一个发展商业地产的专属平台，因此，华侨城亚洲未来的发展方向将会是以商业地产为主。
第三，我们尝试让华侨城亚洲逐渐成为一个商业地产为主体的发展平台，这是需要一个培育过程的，因此，今后在资源方面我们会大力支持，我们希望华侨城亚洲能够发展成功。
目前，华侨城亚洲正在经营成都项目，而这个项目有将近10多万平方米的商业，其中大部分还没有开发，这个体量的开发有利于他们逐渐成为商业地产的新平台。
在成都项目开发完以后，华侨城亚洲还将继续开发上海苏河湾项目的商业部分，而上海苏河湾项目从地理位置和业态布局来说，几乎都可以成为商业地产的一个非常好的项目。所以，我们希望他们能够先做一个尝试，这是我们支持华侨城亚洲的初衷。
现场提问：华侨城亚洲曾表示，他们在苏河湾项目上将以目前50.5%的股权比例进行主导开发。而华侨城控股的年报中也提及今年将重点推进苏河湾项目，那么在这个项目上，华侨城和华侨诚亚洲具体会如何分工？
陈剑：
华侨城亚洲目前介入上海苏河湾项目的开发是正常的，但是介入之后操作平台依然没有改变，这个项目还是会以原来的平台进行操作。
现场提问：华侨城控股今后会不会继续向华侨城亚洲注资，或者将更多的优良资产注入其中？目前有没有具体的项目或计划？
陈剑：
刚才提到将华侨城亚洲定位成以商业地产开发为主的平台，目前还是一个尝试，也是一个起步阶段，今后不排除继续向其注入商业项目，但目前还没有具体的项目和计划。
现场提问：华侨城现在和环球影城合作的进展情况怎样？具体会是怎样的一个合作方式？
张立勇：
日本环球在旅游文化方面是比较优秀企业，每年的游客量超过800万人，实际上他们也有一个希望，就是进入中国市场，所以他们也很乐意和华侨城探讨合作的事情。
我们希望用我们的优势再加上日本环球影城的运营经验，特别是多年在国际市场上的管理，运营，策划这方面的优势，强强联合，一起寻找合作的机会。在这点上，双方都有共识。
目前合作还在洽谈中，正在进行商业合作条件与业务合作方式的具体谈判。至于具体内容是什么，我现在还不方便透露。
现场提问：华侨城去年的旅游收入下降了30%左右，年报中只是简单提到是调整产品结构导致收入下降，请问具体原因是什么？
刘平春：
2011年报里面收入下降的主要原因是从我们的收入结构来看。公司的收入结构包括旅游，酒店，第三方物业的租赁。2011年，我们天津、云南、泰州、成都等地都有项目。比如说云南和天津这两个项目已经销售但还没有结算，所以公司收入较2010年有所下降。
但是，我们旅游业务方面最核心的收入仍然保持了高速增长，我们的游客人数从2000千万上升到了2430万。