华润暗战上海滩，28天连落“三子”

今年3月末召开的业绩会上，华润万象生活副总裁魏小华对外表示，若市场有好的项目和合作机会，公司会积极尝试。

三个月后，这些积极尝试开始显露。

近期，在不到30天的时间里，华润万象生活在上海横跨三区，连落“三子”，新增了近24万平方米的商业项目管理面积。

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连落“三子”

一个共同点是，上海新增的三个项目均处于所在版块的核心商圈。

6月8日，华润万象生活与上海国华置业集团签署了关于国华广场的合作协议，借此获得约6万平方米的购物中心体量。

国华广场位于杨浦区闸殷路1599号，属于上海四大城市副中心“五角场”商圈升级版图的新中心，交通便捷。2020年初，这个总建筑面积约16万平方米的项目正式开业，规划为甲级写字楼、长租公寓、购物中心三大业态，华润万象生活接管的就是购物中心G-MALL部分。

这部分商业最初的定位是满足消费者所渴望Lifestyle的一站式购物生活MALL，为此，国华广场曾引入宜家，在B区一、二层开设了国内首个开在购物中心的宜家商场，面积约为8500平方米，后因业绩表现不理想，该店曾主动进行调整并在2021年7月焕新开业，但最终还是在2022年6月宣布关闭。

按华润万象生活所言，接管后，公司将定位周边高知高薪的科创办公客群及新江湾城高质居住客群，从项目招商及运营管理上进行全面焕新升级。

在签约国华广场的8天前（5月31日），华润万象生活还和“老朋友”浦东开发集团达成合作，从上海浦东新区龙阳四街坊商业项目中获得了近10万平方米的商业体量。

龙阳四街坊商业项目位于浦东新区花木龙阳商圈，为浦东开发集团打造的龙阳超级TOD新枢纽项目，总建筑面积55万平方米。按规划，该项目以国际超甲写字楼标准、“金融+科技”高端产业定位，打造集甲级写字楼群落、低密度总部办公、近10万平方米商业、凯悦高端酒店和精品住宅为一体的新一代超级城市综合体。

这不是二者的首次合作。

早在2021年，华润万象生活就与浦东开发集团就浦东足球场地区核心商业项目资产管理输出签约，前者将把创新首店、地区旗舰店、活力街区等概念注入10万平方米的商业建筑，使购物中心与开放式街区有机融合。

香港私募地产基金丰泰地产投资也是华润万象生活的合作伙伴之一。今年5月11日，二者签署了关于晶品购物中心的合作协议，华润万象生活获得了近8万平方米的管理面积。

晶品购物中心于2015年正式开业，位于上海市静安区的静安寺商圈，邻近南京西路，直连静安寺地铁站的地下通道。华润万象生活称，此次合作有助于晶品购物中心获得新活力，也迈出了与私募基金合作的重要一步，未来双方将进一步加强全国范围内的项目合作。

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加码上海

连续出手外拓的背后是华润万象生活的规模诉求，也暗示了其深耕上海的决心。

2020年的业绩会上，华润万象生活定下目标，称未来五年公司总体物业管理面积要达到4亿平方米，第三方外拓面积要达到50%；商业方面则希望第三方外拓至少50个购物中心。

此后，公司便接连发力，在2021年签约了12个第三方购物中心项目，2022年则是13个，目标进度条完成一半。

这些外拓项目皆位于一二线城市，如太原钟楼街项目、珠海香洲优特汇、南昌天使金融广场等。

但在商业重镇上海，华润的动作不算多。以2022年为例，新签约的13个项目中只有一个位于上海，即上海新田商业项目。

数据显示，截至2022年底，华润万象生活共拥有万象商业在营购物中心86座，其中在上海运营的只有5座，分别为闵行区的上海万象城、静安区的苏河湾万象天地、浦东新区的华润时代广场和新田360广场、嘉定区的上海南翔五彩城。

苏河湾万象天地（吴典 摄）

这之中地理位置相对优越的只有苏河湾万象天地和华润时代广场，前者位于静安区苏河湾，后者位于陆家嘴金融贸易区八佰伴繁华区域，核心商圈的地理位置意味着更加稳定的租金收入和客流量。受地产母公司华润置地业务布局影响，华润万象生活旗下项目也多布局在高能级城市，这些区域的人口基数、消费活力、经济动力为企业筑起更高的“防火墙”。

近两年来，部分开发商因债务违约退出“竞技场”，市场玩家数量骤减，敢于出手扩张的更是少之又少，华润万象生活是其中的一个，央企背景和充裕的资金给它提供了底气。截至2022年末，该公司拥有账面现金及现金等价物125.93亿元，尚未动用的上市募资款约为83.77亿元。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九告诉《国际金融报》记者，从提出上海建设国际消费中心城市的发展目标后，上海已然成为国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略链接引擎，消费规模持续增长与消费品质升级双轮驱动是近些年上海消费市场的重要增长极，无论是港资还是外资的头部商业地产运营商，均在上海持续加码，“这也代表了他们对上海市场积极态度”。

其还指出，从近期新开业的商业来看，无论监管部门、商业运营商还是消费者对上海商业市场的未来都充满信心。随着房地产行业盈利模式的转变，与传统高周转的住宅销售模式不同，越来越多的开发商开始关注运营收入。

记者注意到，除华润万象生活外，万科及融创商业近期在上海也有轻资产项目落地。前者与印力联手广州在地文化艺术，在徐汇区上海龙华会落地全国首个“在坔ZAIDI CENTER”主题运营空间，面积超5000平方米，预计2023年秋季开业；融创商业则在近期与上海港融戈城市建设签署合作协议，就临港新片区PDC1-0102单元C2街坊18-08、23-01地块商业项目展开合作，携手共建临港新片区新一代沉浸式体验商业街区，建筑面积约2万平方米。

记者 吴典

编辑 左宇