简明葳／矽谷房市名产　免费售后回租

▲位于山景城的房子，已经年久失修，之前销售时还要求买家免费修复并且免费回租七年。

图文／简明葳

当了矽谷的房地产经纪人之后，才知道常见于台湾商业房地产的售后回租 (Rent Back) 竟然如此普遍，今年最夸张的是谷歌总部所在地山景城，9月有一间房子上市，要求买家修缮，并且提供免费售后回租7年，还有人买单了，在地产业界引起不少话题。

矽谷房市一直是卖方市场，今年市场温度有增无减，市场上供不应求的市况，可说是让买家人心惶惶，深怕买不起房。然而这样的卖方市场，加上售后回租的优惠，俨然是史上未有的换屋好时机。

换屋时常见的选择有「先买后卖」或「先卖再买」。在矽谷换屋，如果资金有限，「先卖后买」还是最好的选择。通常决定要卖房之后，需要大概21天的准备期，包括确认产权无误、卖家试算、上市时间评估、决定上市价格、打扫、需不需要Staging、房屋检查、确认Open House的日期、最后是接受投标、谈判回租日期等等。

▲现在是矽谷前所未有的卖房好时机，仅管学区不好或靠近高速公路等嫌恶设施，只要屋况佳，依然都有人投标抢房。

多加利用 顺利换屋

卖方收合约的时候，若有众人出价，即可谈判免费售后回租。一般来说，从收到合约到买家贷款完成，所需约30天，如果还能再跟买家要求售后回租，可以再加60天，卖家等于有90天的时间可以看屋、买房、投标、搬家，虽然这90天因为时间紧迫，让人难免感到压力，却是最有效率的换屋方法。

马上换屋的做法是实际的。因为没有人知道市场上的最高点、最低点，在短期买卖的交易过程里，可能的情形就是卖房买高、卖低买低，至少能在市场的波段中，减少「卖低买高」的损失。而大家理想中的「卖高买低」在其他城市可能等得到，在房地产市场疯狂的矽谷，近几年机率看来是不大。

▲售后回租对于从小房换大房的族群带来极大的便利性，好好利用即可顺利换屋。

签订合约

售后回租的起算日从交屋日 (Close of Escrow) 开始，如果买家使用的是自住房贷款(注1)，多数银行可以宽限原屋主(即之前的卖家)继续住在房子里60天。如果是投资房贷款、或现金交易，卖家就可以跟买家再谈谈售后回租的租约，租约越长即可减低后续换屋计划的压力。

售后回租的租约必须在交易时就由双方经纪人谈妥、立下合约，内容包括押金、租金、甚至免费回租。之前的卖家在交屋后已经变成房客，一定要给新屋主押金、并维护环境等。直到短期租约到期，新屋主也能在后续交屋时要求再检查房子，若有任何屋况产生问题，就有权力扣留押金或要求限期改善。

售后回租期间，也可能发生纠纷，新屋主与租客之间的纠纷，地产法规上已经不属于当初负责买、卖房地产经纪人的职责。惟在职业道德上，房地产经纪人还是会尽可能协商，达成后续顺利交屋的目的。

注1：美国的自住房贷款利率比投资房低，如果不是买家亲自住在房子里，是不能承作自住房贷款。

作者简介

简明葳（Maggie Chien），前《自由时报》、《苹果日报》房地产记者，现居美国加州矽谷担任房地产经纪人（REALTOR®），专职买、卖、管理矽谷地区的房地产也不忘写字。

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