建商、地主算盘不一样 「危老」价值谁说了算？
▲全台有8.6万栋30年屋龄以上老旧建物，其中3.4万栋房屋未符耐震标准亟待重建。（图／记者李毓康摄）
为了加速老旧危险建筑物重建脚步，内政部今年5月公布施行「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」，盼能成为溶解都更寒冬的一道曙光。不过台北市不动产估价师公会指出，危老条例缺乏第三方的价值评估机制，一旦地主方与投资方互信基础不够，重建案仍然难以推动。
根据内政部统计，全台有8.6万栋30年屋龄以上老旧建物，其中3.4万栋房屋未符耐震标准亟待重建；然而都更在历经文林苑事件、大法官释字732号的风波后，都市更新条例多数决的强制力无法落实，社会舆论对于居住权越趋严格，以及因多方角力而使修法速度牛步，都市更新俨然进入冰河时期。
为了加速老旧危险建筑物重建脚步，内政部今年5月公布施行「都市危险及老旧建筑物加速重建条例（简称危老条例）」，盼能成为溶解都更寒冬的一道曙光。
对此，台北市不动产估价师公会理事长郭国任指出，危老条例法规中无不动产估价师作为价值评估公正第三方介入的强制规定，仅着重重建条件的审核，及以快速奖励容积机制与程序，如何换算建物重建前后的价值、如何计算地主与投资者间之分配比率、如何选配等问题，皆由重建者与地主「协议」完成。
郭国任认为，将攸关重建方案成败属于财产权利之间公平正义的「分配」问题交给相关权利人「自行解决」，其中牵扯庞大的数字及利益，在缺乏第三方协助专业的价值评估机制下，一旦地主方与投资方互信基础不够，重建案仍然难以推动。
此外，都更多数决问题于危老条例规定需全体同意的前提下，看似已经解决，实际上政府仅是将协商与整合时程完全排除于公有程序外，对于重建者与地主间，如果因为一方的故意使得资讯不对等，或因地主对重建游戏机制不若重建者熟悉，都有可能让重建案推动过程艰难万分或可能在重建后衍生争议。
为避免危老条例重蹈都更条例的覆辙，郭国任建议，针对危老条例可能延伸相关「价值」、「分配」的评估，应由专业、客观、公正第三方介入，借由合理的评估，减少地主方及投资方的疑虑，使危老专案推动更顺畅，同时保障所有参与者的财产权，加速政府顺利推动老屋重建时程，营造三赢的局面。