降息后，房价怎么还降了？！灵魂发问：等金九还是等年底？

降息一周，佛山楼市依然寒气逼人。

从成交看，上周佛山新房网签1331套，成交面积15.8万方，环跌14%。

从市场看，降价潮并未止步，反而愈演愈烈。

亚艺板块2.1万起，佛山新城1.5万起，绿岛湖1.2万起，城北1.4万起......各板块底部价，几乎从高峰期腰斩。即使是对标深圳湾1号的江景豪宅，也开始自降身段。

豪宅先降为敬！佛山的底在哪？

以往，政策但凡有利好，朋友圈总会见到开发商的“涨价海报”刷屏。

如今，房贷利率降至史上最低的4.1%，价格战却打得更激烈了。

继2.3万底价后，亚艺泰丰千玺湾上周又推出2.1万特价房，甚至玩起了“送一成首付”的营销手段，直接帮客户垫付一成首付。

只不过，这笔首付款需打入客户亲属或朋友账户，且参与该活动的房源，必须按备案价成交，不能享受特价房源优惠。

前有泰丰2.1万，后有龙光玖誉台2.2万，夹在中间的双地铁盘粤海拾桂府也不好过。

上周，有自媒体爆料，项目最低1.9万起，直逼1.8万+楼面价。该文章现已删除，小编向项目求证，目前新加推的楼座，毛坯吹风价2.2-2.4万/㎡，其他精装在售房源，价格仍然在2.5-2.9万/㎡。

不排除开发商会拿出西北向、天地层等特价房源，吸引客户登门，但房源选择性并不多，且居住舒适感肯定比较差，毕竟一分钱一分货。

在佛山逆市出货的豪宅盘，也感受到了市场的寒气。

位于禅城奇槎的鹏瑞三龙湾1号，上周加推140方“小户型”，最低不到3.2万，最贵也不超3.6万。价格甚至不如龙光天境，后者望江精装售价在3.7-4.3万/㎡左右。

据销售口径，140方户型也是3.3米层高，三梯三户设计，达到佛山最高配置装修标准，装修成本接近100万，相当于毛坯价2万多。

（坊间有消息透露，140方开盘价低于预期，装修标准可能只有2000元/㎡；在商言商，相信购房者对100万装修标准也心知肚明）

早在今年6月，项目对外吹风价不低于4万+，销售也曾表示，只有少数单位折后会有3字头，188-340㎡大平层吹风价则在5-7万+。

不过，从目前备案价来看，大平层普遍在3.5-5.8万/㎡左右，比预期低了不少。

另外，该盘预计2025年8月交楼，还要等三年。

失意的还有北滘地王中海汇德里，首批开售楼栋，整体备案价仅2.5-3.3万/㎡。

项目虽然等到了7号线开通的利好，但生不逢时，一方面遇到整体市场低迷，另一方面还有隔壁保利地块的威胁，后者拿地价比中海便宜约7000元/㎡。

很多人可能想问，金九银十房价还会再降吗？

从以往经验看，金九银十是房企冲刺年度业绩关键时期，各种促销手段一定少不了。

放眼当下，佛山价格战已经打了一年，多数项目都在亏本卖房，今年金九银十会有更大折扣力度吗？

首先可以肯定的是，以价换量仍将是市场主旋律。

据本站房产数据中心统计，截至8月29日，本月新房仅成交5132套，比7月数据还难看。

广佛地产专家邓浩志表示，经过7、8月份市场的低迷，加上金九银十传统旺季，开发商一定攒足劲，争取在这个时间节点上，再回收一波过冬的资金。目前市场情况下，打开市场的办法不多，效果也不好，增加宣传+降价销售，就是唯一的“套路”。

可以预见，接下来9-10月，特价房、零首付、一成首付、第一年免月供等手段还会升级加码。

为了不要亏的太难看，类似泰丰这类促销噱头也不会少，真刀真枪血亏清场的不会是普遍现象。

这不，佛山已有楼盘宣布9月涨价了！“全面涨价”、“涨5%”、“每周涨500元/平”......还是熟悉的配方和套路。

虽然声音很微弱，但也听得出开发商心底的呐喊，不想再卷入无止境的价格战了。

市场在挤泡沫，无房的在等崩盘，两者就像平行线，永远没有交集。

如今，市中心底牌已经亮出来了，一二手出现倒挂，正是入手好时机；至于外围镇街，地价大跌已成事实，相信房价还有继续下探的空间。

今年上半年拍地，顺德伦教、顺德勒流、三水、高明等区域，楼面价无一例外腰斩；只有禅城奇槎望江地块，由保利华南溢价拿下，楼面价17983元/㎡，刷新板块最高纪录。

等金九银十，还是等年底？

房价跌、利率也在跌.....更加坐实了“等等党们”胜利的坚持。

对于真正有需求的家庭来说，是不是一定要一直等下去，究竟要等到何时？

归根到底都是一个问题，市场的底究竟何时出现？

这个讨论一直从6月延续到8月，从万科郁亮到新世界接班人，只有开发商一直在传递信心，释放楼市筑底的信号，专家们则不敢妄自断言。

原因很简单，影响楼市的不确定性因素太多。

今年3月和6月，楼市原本有一波复苏的行情，最终还是被突如其来的疫情和停贷风波中断。

如今，各地救市政策加码，全国性“保交楼”纾困基金启动，虽然短期对市场拉动效果不明显，但长期来看有助于市场走出谷底。

丁祖昱评楼市发文表态，今年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难造就市场回升，三季度可能会出现部分城市回稳，整体筑底仍将持续一段时间，第四季度末或将略有“翘尾”行情。

其实，市场上对复苏的定义，也存在一定的误解，认为成交量要回到往日高峰期，才算真正的回暖。

事实上，房地产整体规模收缩，已是不争的事实。无论是地方、开发商还是购房者，都要习惯新常态下的平衡。

以7月佛山市场为例，新房成交虽然高位回落，但二手成交不俗，一二手总交易量，相对4-5月来看，已有较大涨幅。

证明市场上并不缺购买力，楼市热度也有所回温，只是现阶段，客户对新盘信心还不足。

在这个不确定的年代，谁都无法预判未来。

可以确定的是，佛山土拍规模急剧下降，未来入市新盘必定大幅减少，尤其是中心区域，稀缺性会进一步夯实新盘价值。

总体来看，中心区房价已进入平稳状态，金九银十期间可以蹲一些非天地层特价房；如果没有心水楼盘或户型，等年底新盘入市再对比，未尝不是选择之一。

只有亲自落场，才能看清促销背后的真相，哪些房源打折促销、哪些房源明降暗升，想要抄底，也要下苦工、靠真本事。