控股股东广州拍地，中交地产公告“不参与”，中交系背后有怎样的渊源

中交地产(000736.SZ)放弃了一大盘地块的开发机会。

8月21日晚间，中交地产发布公告称，放弃广州市海珠区AH10314地块的商业机会。该地块位于广州市海珠区，土地面积67128平方米，土地用途为二类居住用地，计容建筑面积约151,700平方米。

中交地产表示，通过对上述商业机会的考察，结合公司目前经营情况，拟放弃本次商业机会。控股股东中交房地产集团有限公司，将对该项目进行后续开发建设，地产集团与公司将签订代为业务培育协议，该项目条件成熟时，再由公司决定是否行使优先收购权。

在公告发布前一天，上述地块刚完成出让。8月20日，中交房地产集团有限公司和广州交投睿郡置业有限公司联手拿地，以底价47.4亿元摘得广州海珠三滘立交地块，楼面价3.1万元/平方米。

本次拿地的中交房地产集团有限公司，成立于2015年，是央企中交集团旗下负责房地产业务的子集团，其中还包括中房集团、中交地产、中交置业、绿城中国、中交海外、中交鼎信、北京联合置业等多家地产公司，中交地产则是唯一A股上市平台。

母公司作为拿地方，下属上市平台为何声明放弃开发？这与“中交系”过往重组问题有关。

中交地产前身为重庆实业，早在2007年时，中房集团曾通过资产重组及定向增发，使重庆实业成为旗下上市公司，并开具避免同业竞争的承诺书。2010年，中房集团并入中交集团，经过漫长的内部整合，2015年中交房地产集团成为中交地产的间接控股股东。

公告表示，中房集团在2008年曾就同业竞争问题承诺：在中交地产开展房地产业务的地区，如中房集团或中房集团控制的其他企业有任何商机，或参与从事可能对中交地产构成竞争的房地产业务，中交地产享有取得商业机会的优先权。

控股股东转为中交房地产集团后，中交地产就前述承诺事项向股东问询，后者表示：对中房集团尚未履行完毕且适用于地产集团的承诺，集团将予以承接并继续履行相关义务。

实际上，过往几年，中交地产已多次放弃地块的竞拍或开发机会，由控股股东中交房地产集团进行培育，理由均是不符合投资标准。仅2023年，中交地产就将长沙、三亚等地项目，交给控股股东进行培育。

此次，中交地产再度放弃广州地块的商业机会，并解释称：公司目前以控总量、控总价、差异化定位、注重周转效率为投资重点和产品定位原则，海珠区地块预计投资金额较大，项目投资收益率及周转效率存在一定不确定性，对该项目进行建设开发，存在较大不确定性风险，不符合公司目前的投资要求。

“现阶段，该项目由地产集团代为培育，地产集团与公司将签订相应的代为业务培育协议，约定在该项目条件成熟时，再由公司股东大会决定是否行使优先收购权，公司保留未来条件成熟时该业务和项目纳入的机会是目前更好的选择。”中交地产表示。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强告诉第一财经，中交地产放弃该地块商业机会，主要与其经营策略有关，一方面受制于房地产市场销售下降带来的资金流动性不足，企业投资谨慎；另一方面该地块投资额较高，项目投资收益率及周转率存在一定不确定性，对于企业发展存在一定风险性。

回看这块地的基本情况，该地块系海珠区今年卖出的首宗宅地，位于海珠三滘立交上盖，北侧为河涌及南洲路，南侧为广州环城高速，地块用地面积6.7万平方米，计容建筑面积15.2万平方米。

虽然交通条件便利，但该地块是被多条主干道包围的不规则地块，还被高架路穿过，三滘立交沿东西方向穿过该地块，将该地块分为南北两部分，此外地铁广佛线也从地块下方穿行而过。业内看来，地块开发难度并不小，建成后周边高速路带来的噪声、粉尘干扰难以避免。

本次土地出让合同也表示，“受让人须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。”此外，6.7万平方米的用地面积中，规划仅有3万平方米可用于建设，剩余1.7万平方米为市政道路用地，2万平方米为绿地用地。

中交地产放弃上述地块的商业机会，也有自身经营业绩及资金实力因素。过去的2023年，中交地产罕见录得亏损，期内实现营业收入324.68亿元，同比下降15.6%；归母净利润-16.73亿元，同比下降5029.65%。自2019年起，这已是中交地产归属母公司净利润连续第5年下滑。

到2024年，中交地产的业绩情况仍未改善。7月5日，中交地产发布2024半年度业绩预告，公司预计上半年净利润亏损约10亿元，与上年同期的5.69亿元亏损相比有所增加。

中交地产表示，公司归母净利润较上年同期下降的主要原因为：受公司结转项目结构变化等因素影响，房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年下降较为明显；随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。

值班编辑：雨林