扩围至近300个城市！城中村改造加速推进

楼市政策“组合拳”正在快速落地。

11月15日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

10月中旬，住房城乡建设部部长倪虹提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”即通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。如今该项增量政策将加速落地。

此次通知中最引外界关注的一点在于城中村改造支持范围大幅扩大，覆盖范围从最初的35个超大特大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市，并明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。

对于此次城中村改造支持范围的扩大，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，推动新一轮城中村改造，既是房地产高质量发展的必然要求，也是彻底解决城镇化遗留问题和未尽事宜，实现城市公共服务全覆盖，解决新市民融入城市的问题。过去十几年，各个城市的开发范围都在快速扩张，产生了很多新的城中村，并遗留了土地利用低效、消费安全隐患、居住质量较差等问题。因此，打造高质量发展的新模式，将城中村改造扩展到各地级市也是必要的。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，10月中旬住建部提到仅在35个大城市城中村改造规模170万套，全国需要改造的危旧房50万套，本次城市扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的带动也有望更快体现出来。

通知指出，被纳入支持范围的项目，可以获得政策支持包括：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。

近期，相关资金支持也在快速同步落地中。据了解，近期广东省首笔城中村改造专项借款用于购买安置房已经落地广州，国家开发银行、农业发展银行将陆续向项目发放首期2.5亿元专项借款；佛山南海区一城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。

业内认为，城中村改造专项借款与购买存量商品房作为安置房结合，将进一步加速城中村改造推进节奏。

在安置方式方面，通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，货币化安置的方式应该包括货币支付、房票支付等。目前各地都在纷纷推进房票的政策，而且此类房票将在全市范围内可以使用。采用该方式的目的在于让老百姓早日拿到房票，可以更自由选择房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地产止跌回稳的过程中，安置户更好选房和入住新房。这对于各地消化库存房源和促进供求关系平衡，以及更好推进城中村安全隐患治理工作等都具有积极的作用。

陈文静也表示，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。如果货币化安置与房票政策结合，或将进一步提升相关政策在消化存量商品房上的效果。

此轮的货币化安置又能给市场提供多少的新增需求呢？根据中指研究院测算，若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。

该机构预计，100万套改造体量中的部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。

陈文静表示，这是继自然资源发文鼓励地方利用专项债收回收购存量闲置土地、三部门发布多项减税政策之后，本周内出台的第三项楼市政策，可见，监管部门正在加速落地稳地产政策，多项政策叠加有利于形成合力，给市场提供可持续修复的动力。

值得一提的是，《通知》还明确要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。

李宇嘉提及，通知强调要严格落实“一项目两方案”，严格筛选符合条件的改造项目，做到收支平衡、收益和融资平衡，方案不成熟，资金不能平衡的项目不能推进改造，也不能获得政策扶持，这将有助于切实维护群众合法权益，避免新增地方政府债务风险，也能高效推动城中村改造进程。