理财周刊/聂建中:台湾房市「泡沫」预警

文/聂建中

今年经济学诺贝尔奖花落以「资产定价」(asset pricing)论述备受肯定,学术论着被誉为「对资产市场潮流走势最为敏锐」(Trendspotting in asset markets)的Fama、Hansen和Shiller三人。

其中,席勒(Shiller)在2005年对房市趋势预估,判定美国终将因房屋次贷问题而发生金融海啸预判,深得房市观察家肯定。这回席勒又对全球房市严正发出泡沫警语,其中对中国大陆十年来暴涨五倍的房市奇景,以及逾百倍的房价薪资结构,席勒认为「中国房市泡沫」之影即将相随。

台湾「泡沫」何尝不在?四、五年前就有学者大谈房市泡沫阔论,当时在几次与他同台节目中,我和他有意见相左的小争辩,他请我去阅读他十年前所撰述的「泡沫理论」,我告诉他,我不是不懂泡沫论,只是时机尚未到来,也因此,当时听信其泡沫论述的「保守者」,失却了低档布局的大好时机。

然而,台湾房市一连涨势几已十年,现今房价真已来到「屋顶价」了,民众多无知觉。年初以来,我分别在公、私部门给过几次有关房市趋势的演讲,我依据房市供需现况、房价薪资比例财富投资心态、房价租金比例等,大胆推估2016年台湾房市将「涨不动」,而2018年将呈「结构断层」的预警

我经由短、中、长期分别的「利多、利空因素来进行理性分析,其中最大的「利空」,不外乎「少子化」所将带来泡沫后的房市「供需」缺口,一如日本80年代末的泡沫情境

房市需求者只有两种角色,「自住户」与「投资客」,当少子化的未来大肆冲击房市需求时,在「自住户」需求量锐减下,投资客眼见投资获利机会一旦减少,必然在其资产配置上进行资产移转,房市需求将进一步量减。

凡事回归经济学基本面,当房市「供多需少」出现明显落差缺口,房价必将反转趋下。而房价有其一定的僵固性(sticky),政府打房频频出招,短期难以奏效,但政策有效性(effectiveness)将在落期(lag)展显,届时房市的恐慌性崩盘将更雪上加霜,抛售法拍、跌盘腰斩等恐将再现。

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