理财周刊/市府打新违建 柯P新政策风声鹤唳!

文.庄孟翰(颜琼真整理)

Q:台北市高先生问:台北市政府宣布9月1日后取得使用执照的新屋,亦必须取得无违建证明。柯P市长的这项新政策行得通吗?台北市的新旧违建,未来会怎样呢?

A: 根据媒体报导,台北市政府规定,从今年9月以后取得使用执照的新建物,在办理第一次所有权登记,或因买卖、交换、赠与或信托办理之所有权移转登记时,必须有开业建筑师开立「3个月以内有效证明无违章建筑事实」之证明文件,目的在防止新违建一再出现。

此项新政策的立意虽然甚好,但执行上恐怕有些难度,因为,要开业建筑师开立「3个月以内有效证明无违章建筑事实」部分,据了解,每个签证案只收费3000元,日后却可能要担负很大的责任(如签证不实),相对于其建案规划设计费动辄数百数千万,甚至上亿元的开业建筑师来说,区区3000元恐怕很难找到认真负责的建筑师。

再者,很多违建,其实都是在取得使用执照或交屋后,包括有不少中古屋系由承购户买进后,自行进行二次施工的室内违建,而这些违建往往很难稽查得到,即使建管人员接获检举,也因室内空间属于私领域,一旦住户拒绝,建管人员仍旧不得其门而入。前不久柯市长发布新闻,扬言大量拆除226户违建,但违建复查时,却还有高达130件无法进屋察看、14件在检查后自行恢复原状,由此可见,违建之处理的确不是一件容易的事。

就事论事,台北市作为一个国际的都会城市,随处可见屋顶上的违建,以及老旧窳陋的建筑,造成市容景观丑陋无比,实非市民之福。柯市长与其在新、旧违建上大作文章(绩效仍尚待观察),还不如积极推动都市更新,透过都市再生彻底改造城市新风貌

其次,就一般民众而言,也可趁此机会真正认识违建。至于何谓「违章建筑」?一般而言,室外违建包括一楼前、后院骑楼、开放空间一楼平台法定空地、防火巷、屋顶平台、露台、天井加盖等;室内违建则包括阳台外推,甚至亦有再向外延伸并加装铁窗以增加使用空间者。另外,如上下楼层打通、夹层、更改隔间等,都属违章行为。

基本上,由于建物违章行为发生之后大都有经过装潢处理,乍看之下很难分辨出何处是违建,导致不乏先盖好违章建筑再出售牟利情事,因此购屋之前不得不明察秋毫

一般而言,被认定为违章之建筑,系指未按照建筑法规如建蔽率容积率等相关规定申请建造执照,而擅自建筑者,除非是建造执照所核准范围,否则均属违章建筑。

换言之,购买预售屋时,只要是领取使用执照之后再二次施工者,几乎都是违章建筑,最常见之实例包括室内夹层、阳台外推;至于中古屋,除可核对使用执照之竣工图外,亦可依建物所有权状所记载之建号,至地政事务所申请建物测量成果图,即可一览无遗。

一般最常见的违章建筑,除前述之室内夹层与阳台外推外,尚有屋顶平台、露台、前院、后院、屋侧、法定空地,甚至占用防火巷而擅自增建者,此一情况尤以一楼店面最为严重;其次,另一种较不容易被发觉的则是室内违建,例如将上下楼层打通为楼中楼,或为增加室内使用空间,而擅将钢筋混凝土墙剪力墙拆除,此不仅会影响到建物结构安全,如不幸因天灾而导致建物倒塌,还得吃上公共危险罪官司。

为避免买到有违建的房子而仍不自知,民众购屋之前不妨针对以下四大要点详细查阅相关资料。

一、地籍图誊本:凭土地所有权状所记载之地号,至地政事务所申请地籍图誊本,可了解建物之土地面积、形状、位置、界址以及邻地之相互关系,借此即可发现违章建筑的所在位置。二、建物测量成果图:凭建筑改良物所有权状所记载之建号,至乡镇区公所(有些地区为县政府)申请建物测量成果图,由于此图系地政机关依建造执照之设计图实地测量绘制而成,借此可确定主建物包括室内各空间之所在位置,以及阳台、露台、平台、花台、雨遮、楼梯等附属空间,甚至停车位等相关位置,如此,不论是增建、扩建或夹层等违建皆可一览无疑。

三:使用执照竣工图:当卖方告知「使用面积」大于「权状面积」时,即可针对建物结构设计详细检视一番。一般建物前后阳台之宽度大都为1至1.5公尺,并且在阳台与主建物衔接处均设计有梁柱,购屋时如发觉相关位置有异,即可要求卖方出示原设计图,或至大楼管理委员会查阅使用执照之竣工图,以明真相。

四:土地使用分区证明:看屋时如发觉左邻右舍有小型工厂,或楼梯间设计较为宽敞、电梯容量特别大等情事,很可能就是原系违法产品,其后再被「合法化」之工业住宅。如欲了解其真相,可先至地政事务所申请地籍图誊本,再凭此至乡镇区公所申请土地使用分区证明,即可确定建物所在位置,究竟为住宅区或工业区。

购屋置产所费不赀,除了要重视大、小环境之外,更要格外留意建物本身是否有违章建筑,以兼顾生活品质与居家安全,绝对不要因为不了解违建,最终平白无故多花一笔冤枉钱

【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第788期www.moneyweekly.com.tw,尊重智慧财产权,如需转载请注明出处来源。】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】