理财周刊／为何房价跌租金涨 反其道而行
文／庄孟翰
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授德明财经科技大学客座教授中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长
Q：2017年即将结束，各建商莫不使出浑身解数，除续推新建案外，更加大去化余屋力道，虽然政府一再强调不打房，惟房市依旧欲振乏力。令人费解的是，为何房价跌租金反涨？
根据台北市主计处所公布资讯，八月房租指数突破104.79，创下历年来最高纪录，并较去年同期上涨0.86％，如再与上波低点2004年98.06相比，十三年来累计上涨6.8％。
此外，行政院主计处九月份全台消费者物价指数的房租类指数104.95，亦是2009年99.60以来新高。房价与租金反其道而行，当中蕴藏何种含意？请教庄教授的看法。
A：「房市景气是否触底？」这是现阶段大家都在认真思索的一大议题，正如同金融市场由于国内外变数多，趋势预测就相对困难，从而预期心理就会造成市场的起落。房市景气亦是如此，在房价持续下探之际，如同股市破万点后，投资人亦步亦趋，不敢大买也不敢放空。
预期房价还会跌 「缓买暂租」盛行
现阶段即便想买房的人，也都抱持着房价恐会持续下探的预期心理，遂持「缓买暂租」心态，确保自己不会买在相对高点，由缓买所累积的租屋需求增加，但供给量并未相对提高，供需失衡之下，促使租金上涨，导致民众宁可一个月多付二、三千元的租金，等明年房价再跌个5％、10％，就可省下一、二百万元的购屋价差，在当前需求大于供给情况下，也就不难了解租金反涨之缘由。
近年台北市房价跌势尚未歇止，由汇整自《住展杂志》之预售房价可知，2013年每坪83.9万元，及至2014年第三季上涨至92.9万元，自从2014年7月1日台北市实施囤房税，再加上一连串的税制改革，房市景气急转直下，今年第三季每坪已下降至83.3万元，相当于2013年水准。而在预期下跌心理尚未消除情况下，「缓买暂租」就自然形成房价跌租金涨之反其道而行异常情况。
如再深入探究形成原因，主要有以下六点：
一、景气未触底─缓买暂租
由预售广告不断出现引导出价之诉求，直令想买房的人预期房价还有下降空间，遂以「缓买暂租」方式静观其变，导致租屋需求逐渐累增，终致形成房价跌租金反涨之异常情况。
三年来在房屋评定现值与公告地价大幅调涨的情况下，尤其是台北市自2014年7月大幅调高新屋房屋标准单价1.6倍，并自七月一日起实施囤房税，导致房屋税大幅提高。
其次，2016年全国公告地价较前一次2013年调升30.54％，系1994年以来最大升幅，台北市调幅亦高达30.38％，此系二十二年来调涨幅度最高的一次。站在房东立场，持有税税负成本转嫁就是最佳借口，更何况好地段的房子不愁租不出去。
三、投资套牢─转卖为租
就市场面而言，2015年景气急遽转折以来，尤其是2012至2013年「秒杀」惨遭套牢而又资金雄厚的投资客，不愿低价出脱，遂以「转卖为租」方式转进租赁市场，导致好区位或好地段的物件，在房价尚未触底，买方持续观望下，「以租代买」的租屋需求无形中支撑住较高租金。
四、查税效应─政策奏效
依税法规定，房东申报综合所得税时，可直接扣除租金收入43％的必要损耗及费用。另一种是采列举扣除方式，惟必须对因租赁而发生之合理、必要损耗及费用，逐项提出证明，如房屋折旧、修缮费、地价税、房屋税及其附加捐、以出租财产为标的物的保险费、向金融机构贷款购屋而出租所支付的利息等。不过大多数房东为规避这些繁杂琐事，兼又逃漏所得税，大都没有申报租赁所得。
最近政府除积极查稽逃漏税之外，更规范房东不得限制房客每年十二万元之租金支出申报扣抵所得税，亦不得禁止房客迁入户籍，导致一些原本房租不报税，又怕房客检举的房东报税数量逐渐增加，也让这些房东找到转嫁租赁所得课税的借口，更何况诚实报税，房屋税与地价税率也会随之提高。
最近有些投资客想要高价售屋而又不容易脱手，亟思拉高租金对策，以期提高租金报酬率，唯一可行方式便是先行装潢美化一番，再将租金拉高，目前市场除散户之外，亦常见投资客整栋买下老旧公寓或大楼，经老屋拉皮招租之后，再重新以「饭店式管理」出租住宅开张，以期高价出售。
十几年前曾经有一友人在忠孝东路四段承租一户六十几坪房屋，兼做办公与住家使用，自以为签订五年租约还可续租，应是对承租方较为有利，遂以近四百万元进行装潢整修，岂知完工后没多久，房东竟然高价出售，大出友人意外，事后方知这是投资客常见的戏法，经询问房东之后，房东也诚实告知售屋合约有附注租约期限与续租相关规定，并未违约，戏法人人会变，投资客转手牟利还真有一套。
六、租金补贴后遗症
依内政部营建署所公布之整合住宅补贴资源实施方案，近年都尽量提高补助名额与租金，按106年度租金补贴计划，中央经费计划户数4万4599户，直辖市、县(市)经费计划户数1万6452户，合计6万1051户，至于租金补贴金额，台北市每户每月最高5000元(1万3000户)，新北市(9200户)、桃园市(8000户)、台中市(6967户)、新竹市(550户)、新竹县(500户)各4000元，台南市(3828户)、高雄市(9399户)各3200元。在提高租金补贴与名额情况下，无形中亦助涨民间租屋市场之租金水准。
现阶段景气尚未触底，买方在卖方不断让利情势下，预期心理依旧相当浓厚，因此，未来一、二年，除非景气反转房价止跌，买卖交易数量大幅提高，并且开始「转租为买」，否则房价跌租金涨之反其道而行情况，可能还会再延续一段时日。