理财周刊/未来房产的投资将和现在大不相同

图、文/理财周刊

胡伟良博士

现任台北市/新北市老屋改建发展协会理事长台湾商务平台创办人、台湾天使投资人协会理事长、品嘉建设关系企业创办人学历台大土木工程系,营管博士、企管博士、法学博士著作:你一定要知道的都市更新、房地产胜经2.0良心篇⋯⋯等15本

房子在过去近二十年以来一直是大家的日常话题,也是所有人关心议题,所以我们对房子一定要认识得非常清楚,不要有误解,要客观公正,这样才能在未来十年当中,买对不动产而不犯错。

不动产顾名思义,就是搬不走的钢筋混凝土(或其他种类的结构物),是附著于土地上的资产

放眼人类历史,最近这二百年,无论是欧洲美国、日本还是中国的发展,尽管地球人口不断增加,但适合人类生活和居住的地方依然是非常有限的,地球上仍有很多地方是不适合人类生活的,二十年前,全球只有四十亿人,现在有七十亿人,而一百多年前更只有十几亿人。

可想而知,人类的数量是在快速膨胀增长,所以不动产一直是向上升值的,特别是适合人类居住的城市,能谋生的城市的不动产长期以来一直是持续升值的,只不过升值的高低快慢不同罢了。

比如美国纽约七○年代的房子,四十年前可能只要五十几万,现在可以值一、二千万以上,房产升值,一方面是因为人口增长,其次是因为货币在不断的贬值,而不动产是最能保值的东西,这也是不动产最主要的特点

资产配置房地产占比不宜过高

不动产就是房产,其另一个特点也是流动性差,买完房子以后,想立刻卖出并不容易。别看房价表面上在涨,但是出售时会发现变现并不容易,这就是典型的有价无市。房子最大的问题就是流动性。

所以我们在买房时都应该做长期考量,如果不打算持有十年,少说也得要持有六、七年,不然当你急需用钱时,你会发现要立即变现并不容易,所以房子最重要的是坐落的城市和地段

就像股票一样,过去涨幅最好的品种,未来不一定是最好的,房地产也有类似的情形,所以民众在做资产配置时,房地产配比不宜过高。

例如美国的家庭资产配置三五%房产、二五%是保险、一五%是现金存款、二五%的股票和基金,这是美国居民家庭资产配置的情况,台湾现在则是六○%的房产,五%是保险,二五%是现金和存款,股票和基金占到一○%,如果房子再多,综合来看房地产的比例就会失衡。

未来的大方向,一定是向美国家庭资产配置靠拢,在未来家庭财富配置中,房地产会慢慢压缩在五○%以下,现金存款占到二○%,保险能上到一○%,二○%至三○%的金融资产股票与基金,这是未来的大趋势和大方向。

过去为什么会形成朝这样的资产配置呢?因为没有资产可以承载着从房子流出来的资金。资金没地方去,不买房子,买什么?

钱是有灵性的,它必须去找资产,但除了房子,社会上能赚钱的资产就剩下公司盈利了,保险的增长也会自然形成,未来十年保险的占比金额也会愈来愈高。

房地产的金融属性将逐渐褪去

同样一间房子,在未来像过去这样大涨的机会几乎不会再出现。不可能像几年前一样再出现几年涨一倍的行情。房子在未来只能赶上通货膨胀。投资房产也是为了消费和享受拥有的一种归属感,但如果你只是为了投资房子来获益,房地产将不再是一个绝佳的好选择。

资本杠杆对经济增长的贡献将快速转弱,而以移动互联网的发展为标志,开启了新一轮靠技术和创新驱动的新常态,房地产成为一个稳定的传统产业,金融属性会逐渐褪去

【更多精采内容,请见《理财周刊》973期,便利商店及各大书店均有贩售www.moneyweekly.com.tw】