利润不足，开发商不积极；政策支持，消费者想改善~太原市场上，小户型越卖越少

3月底，深圳市规划和自然资源局发文停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，意味着被称为“7090政策”的户型比例要求在深圳正式退出。在此之前的3月中旬，2024年上海第一批次首轮土拍落锤，总成交金额创2021年集中供地以来新高。但更重要的一个细节是——住宅中小套型比例出现变化，持续了18年的“7090政策”退出上海土地市场。

业内人士分析称，“7090政策”的退出，意味着楼市政策对供需产品的限制进一步放松，房地产市场供应与需求匹配度将更加成熟和多样化。从太原楼市来看，近年来，优质地段的大户型改善楼盘明显增加，不少楼盘的起步户型面积超过了120平方米，甚至产品定位为刚需的项目起步户型面积也突破了90平方米。曾作为刚需楼盘主打产品的90平方米以下户型，市场供需两端的占比快速缩小，楼市90平方米以下户型正渐渐“绝迹”。

A　好地段的小户型　供得少卖得快

作为国家房地产宏观调控重要政策之一，2006年出台的“7090政策”曾对国内各地调整楼市供需结构起到积极作用。该政策的核心内容即是当年新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到70%以上。

“7090政策”出台之时，太原楼市的贷款比例不足20%，多数银行未展开存量房贷业务，新建楼盘存在五证不全即违规预售的状况。在置业者无法获得贷款支持的情况下，总价不高的90平方米以下小户型成为广大市民解决居住需求的主要产品，省城楼市小户型供需两旺，“7090政策”出台对平衡产品配比起到一定作用。2013、2014年，国内二三线城市房地产市场发生转变，改善性户型供需占比渐渐提升。2015年，山西宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，其中便包括“7090”政策。

如今，曾作为楼市绝对成交主力的90平方米以下小户型，在省城楼市中的整体供需占比越来越小。山西晚报记者根据省城房产资讯机构公布的数据统计整理发现，今年3月，省城楼市六城区在售的114个新房项目中，其中供应90平方米以下户型的楼盘仅有23个，这些项目所处地段几乎都集中在各城区非核心地段，例如迎泽区的东峰路、小店区的龙兴街和万柏林区的开城路等。

有个现象很有趣，好地段、单价高的楼盘，小户型非常抢手；而地段远、单价低的楼盘，小户型的销售不及大面积。“我们项目小户型配比很低，所以卖得快。目前主推的是105—125平方米的三居户型，根据市调，我们周边的竞品楼盘主力产品也是这个面积段，小户型配比少。”太原南站附近某项目的一名置业顾问称，该项目85平方米的两居房已经基本售罄。而小店区武洛街某央企红盘，90平方米以下小户型是项目消化最慢的产品。

B 需求升级 业主青睐大面积户型

业内人士称，业主们不买大面积户型及豪宅，不是因为“不喜欢”，是因为买不起。这就是地段远、单价低的楼盘，90平方米以上户型卖得好的原因。需求端的变化是省城楼市产品趋向大面积、大户型，以及小户型渐渐淡出市场的首要原因。

如今，省城购房者的家庭人口结构、经济条件比10年前有了明显变化。首先，二孩、三孩家庭增多，同时，经济条件更加优渥的90后已成为购房主力，楼市供应户型根据业主需求，从面积大小、功能布局、采光通风等方面进行了迭代升级，三居及宽厅户型为众多楼盘的主打户型。“以三居户型为例，每个房间独立性更强，120平方米的三居，双卫几乎是标配。省城楼市100平方米至120平方米的精致三居比比皆是，从业主的角度看，多支付10平方米至30平方米的房款，能让居住品质有明显升级，而且可以节省掉数额不菲的换房、装修成本，非常划算。另外，10年前，两孩家庭会将同性别孩子安排在同一卧室，现在多数家庭会给每个孩子安排独立房间，所以二孩家庭对三居房的需求非常大。”南中环街某名盘的置业顾问称，从功能需求上，如果三居房设计不合理，业主还会考虑两居小户型，但若三居房户型合理、价格合适，业主都会买大不买小。还有，新建高层住宅公摊大，90平方米户型的使用面积确实很拥挤。

相比“7090政策”执行时，省城楼价虽在上涨，但市民购房机会在增加、购房负担在减轻。从前年至今，省城出台多项政策鼓励市民改善性置业，首房首贷首付比例在下降，新房二手房贷款利率在下调，住房公积金覆盖面扩大，人才购房补贴幅度大，交易税费在降低……这些政策进一步降低了市民的购房成本，改善需求得到一定释放。

2023年太原楼市“新九条”放宽了二手房交易限制时限，拓宽了首房首贷认定范围，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在太原市范围内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税，这些优惠政策为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭改善型住房消费提供便利。太原市住房公积金管理中心在2023年取消了“住房公积金流动性风险四级响应”，提高了贷款额度，今年3月，又进一步优化公积金政策，不仅放宽了“商转公”时间限制，对套数认定也进一步调整。此外，贷款市场报价利率（LPR）再次下降，太原楼市首房首贷利率进一步降低。

从业主的支付能力看，购房人原本为购买小户型准备的首付款、贷款等资金已经足以撬动更大面积的户型，再加上利率一降再降，业主的还款压力也得到了缓解。眼下，不仅是二房、三房改善型业主，包括首置业主也将购房目标锁定在了超过100平方米以上的户型。

C 追求利润 开发商热衷开发高档盘

购房者对大户型的需求不断增长，而从房企成本运营的角度计算，开发大户型更好赚钱。

多位建筑设计、规划师接受山西晚报记者采访时表示，相比大户型，小户型的建筑成本更高。“以开发100套100平方米的户型和120套80多平方米的户型为例，总面积差不多，但由于多出了20套房子，不仅间墙建设面积增多了，卫生间、厨房也增多了，相应的管道布线也一个都不能少，由于户数增多，市政设施容量也会加大，成本自然会提高。”同时，在保证功能齐全、居住舒适的前提下，设计成本与设计难度增加了很多，对于中小户型来说，在有限的面积内很难做到舒适，而且还要保证通风采光。

此外，省城主力楼盘均为精装房项目，在装修标准一定的情况下，大户型的利润更高。一名从业人员介绍，精装修成本最高的是厨房，其次是卫生间。假设建筑面积为180平方米，做两套90平方米小户型，需要设计更多厨房和卫生间，成本自然就高，而装修是很多地产项目的重要利润之一，小户型很难赚钱。因此，同样的精装修标准，大户型的品质往往会比小户型好得多，消费者也更满意。

还有一个重要原因是车位配比。一个楼盘的总建筑面积是确定的，大户型越多，小区总户数越少，与之对应的车位数量也相对减少，不仅包括机动车位，非机动车位也要考虑在内。山西晚报记者注意到，根据2021年山西省住房和城乡建设厅发布的《山西省工程建设地方标准——城市停车场（库）设施配置标准》，太原市在停车泊位配建等级划分中属于一类地区，住宅每100平方米建筑面积，机动车配建指标为1.0，此外，非机动车车位方面，规划人口规模大于50万人的城市普通商品房配建非机动车停车位指标可采取2车位/户。

“比如某小区如果只有180平方米的大户型，这样要一层地下车库就能满足车位配比，而如果全部换成90平方米的小户型，则需要多建一层地下车库，成本自然会高很多。”某高端项目的前策郭女士介绍，让房企头痛的是，配比小户型过多的楼盘，因为业主经济状况一般，大量车位反而卖不出去；相较之下，大户型配比高的高档楼盘，居住的人群对车位需求也更高，车位配得少、价格高却卖得快。

D 大户型满足业主多元化需求

眼下，省城在售新房以高端、改善型项目为主，这些项目往往地理位置优渥，反观小户型项目多位于城市边缘地带。业内人士分析认为，省城楼市正在回归居住本质，不仅是面积要大，更要讲究品质，越来越多的新盘在价格、产品、学校、环境、配套等品质上下功夫，为项目赢得更多加分项，刺激购房者成交。其背后的核心逻辑是购房者渴望在能力可承受范围之内，从中挑选出更好、更舒适的理想居所。

中心区开发大户型的组合，这一现象将在未来一段时间持续存在，即将上市的热门项目多为100平方米以上的高端、改善性项目。例如中海学仕里共规划有9栋住宅，户型有3个，分别是107平方米、129平方米、149平方米；与滨河金茂府隔街相望的中国铁建国樾府，其“西派系”的定位就是中国铁建旗下高端改善产品系列，以其他城市的国樾府作为参照，其户型起步在140平方米；保利龙城大街新项目3.2的低容积率意味着项目内建筑单体的高度有限，属于舒适度较高的高端小高层，户型面积不会低于120平方米。

业内人士分析认为，省城核心区域土地的稀缺性，决定了小户型只能往边缘发展，与此同时，大户型所呈现出来的高品质、高档次和高端氛围会增强开发商的品牌形象，提高声誉和知名度。此外，在“保交付”背景下，看得见的品质交付不仅是企业实力的一种象征，也是助力行业恢复信心的关键。从省城楼市的热门项目来看，它们大都地处城市核心地段，且由国企名企开发，交付品质也令人满意。整体来看，稳健经营、产品交付力强、市场认可度较高的品牌产品才有可能成为市场的“爆款”，中心区与大户型的组合，意味着房子拥有成熟的配套、优越的区位，再加上与之搭配的优质产品，不仅满足了业主的居住需求，也满足了其“保值”的需求，是当下市场的必然选择。

针对小户型未来趋势，业内人士分析称，拥有学区、核心地段、居住成本低等叠加优势的二手房小户型比新房小户型更好成交。在存量房市场规模足够大、楼价水平相对较低的情况下，省城二手房市场有充足的小户型房源可供选择，这是无力购买大面积新房刚需置业者的选择。

来源：山西晚报