链家的“让利”，谁能真正受益？

作为国内最大的二手房买卖平台，链家率先在北京区域开始下调中介费，由原来收取房屋成交价的2.7%、全部由买方承担；调整为2%、由买卖双方共担。这意味着，买方单方面的中介费率将有望从2.7%将至1%。

真让利？

之前在网上流传许久的二手房利好，突然一锤定音，多少有些不真切，就如同楼市政策频繁抛出的两周内，北京二手房市场房源新增超过6000套一样，猝不及防。

显而易见，链家的这次“自我革命”，应该是响应今年4月份住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发的《关于规范房地产经济服务的意见》精神——其中明确规定了“引导由交易双方共同承担经济服务费用”、“房地产经济机构要合理降低住房买卖和租赁积极服务费用”。

在此之前，链家2.7%的佣金费率主要由2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费构成（主要是确保资金的安全）。在一些成交淡季或非热点区域，还有一定议价空间，通常能谈到2.5%甚至更低。但与市面上的众多同行相比，链家的执行费率仍遥遥领先。

这背后当然与链家庞大的流量入口息息相关，不仅线下门店密布，链家网、App，以及后期整合的贝壳找房App，稳坐国内最大的房产类互联网流量入口，与我爱我家、麦田、安居客等相比，早已经不是一个量级。在卖方市场，这是绝对的优势。

事实上，随着北京二手市场步入低迷，成交趋缓，购房人占据主动，敏感的价格神经更精打细算：如果中介费可以更低，不是非链家不可；而对于卖房人而言，只要能将房屋尽快出手，保证到手的成交价格，也并不是只有链家一个选项。这样的现状下，中小中介公司在链家强大的包围圈中缓慢发育，一点点分羹。

根据公开数据，北京链家在2022年共成交了71744套房，占全北京二手房成交量的45%;进入2023年1月，全北京二手房成交9491套，只有3481套在链家交易，占比36.7%；在刚刚过去的8月，北京二手房网签12603套，其中链家的签约套数4956套，成交占比39.32%。事实上，2023年前8个月，链家在大本营北京，签约量占有率多月在40%以下，与过去相比，高光不再。

链家也意识到了问题的严重性。有消息称，在链家的一份内部文件中阐述了这次费率调整的背景，其中就提到，小公司和一些小区物业1-1.5%的中介费，让市场竞争加剧。

眼下，各类新政持续发酵作用下，北京二手房市场开始略有起色。机构数据预计9月成交量在1.3-1.4万套，比之前将会有大幅的提升。金九银十，链家当然不想错过翻盘机会。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，这类似于“薄利多销”的市场策略，虽然链家单套上中介费降低有损失，但是算总账，随着二手房交易活跃度的提升，链家中介费和营业收入总额还是会增加的。

真可行？

根据媒体报道，在链家正式官宣下调中介费之前，已经在市场上小范围做过试验。今年7月，链家曾在朝阳北苑大区试行中介费双边收费，业主承担1.7%，买房者承担1%。

媒体报道中提到，北苑区域库存房源1500套，去化周期非常长，是典型的买方市场，所以链家选择在这里尝试推行双边付费，初衷是为了减少客户选房障碍，促进成交。但尽管是双边收费，总的中介费用还是2.7%，诚意不足，并未换得明显的成交量攀升。

如今，链家用2.7%的中介费主动降至2%的“诚意”，来换取新的市场份额，是否真的可行？对此，众口不一。

正在链家挂牌售房的王女士告诉资冭，目前还没有经纪人来找自己谈要承担1%的中介费问题。“其实买卖双方从来都不平等，羊毛出在羊身上，哪里都是这样。对我个人而言，如果房子卖不出就先放着，继续租也不是不行。”她坦言自己买房时承担的税费就很高，现在并不愿意接受新规则。

现实中像王女士这样的卖方思维不在少数，习惯了交易中买家包揽所有费用的模式，除了刚需置换或者着急变现的情况，多数人仍然可以通过调高报价等方式，将这1%加入总价中。

事实上在二手房交易里，有多种税费，每种税费都有规定是买方付还是卖方付。但在实际操作中，为了尽快促成房产成交，中介往往会利用双方的信息不对称制造更多的不对称。最终，谁在供求关系中表现得更强势更渴望成交，大概率这笔费用会转嫁到这一方。

有业内人士也指出，链家率先调降中介费对未来的交易影响非常有限，哪怕是下调到1%以下，也只是一个纸面标准，具体还要看实际如何有效操作。

更多的观点认为，单一讨论中介费率下调并没太大意义，因为中介又当选手又当裁判的“双边代理”制度不变，中介利用双方信息不对称促进成交的本质不变，那么这场交易中，买卖双方都将利益受损。

真离谱！

购买一套二手房，如果满五不唯一且面积小于90平方米的二手房交易，购房者需要缴纳房产成交价1%的个税和1%的契税，再加上2.7%的中介费，意味着这套房子除了成交价本身，还要承担额外4.7%的交易成本。一套价值600万的房子，一次交易要收近30万，这在很多城市已经是一笔买房首付款，甚至是全款。

此次在链家的带动下，双边佣金如果能精准执行，对于买房人来说，这部分成本可以节省将近一半，算是个好消息。

但同时，中介费用的收取模式是否合理的讨论热度，已经超越降低佣金费率本身。核心的点在于：中介费凭什么要按照成交总价的比例收取？按总价计算费率且不设上限，一直是一个难以言说的BUG，但究其根源，既无政策明言，也无法律支持，多年来仅靠口口相传约定俗成。

通过查阅资料不难发现，税法里的税费通常是按照总价比例收取，这是有法律支持的，不交税就要面临罚款或采取行政措施；然而收取房屋中介费，并没有相关法律约束，这意味着主动权完全掌握在中介方，尤其是垄断类型的房屋中介。

早在2010年前，当时北京的中介费普遍是1—1.5%，在房价快速上涨的卖方市场中，与当时市面上的中介公司坐等客来不同，链家反向操作通过主动出击，收集了大量房源，成功占位市场并获得绝对的话语权，成为最早推出高佣金比例的中介之一，最高比例曾达到3%。

后来的故事都看得到，链家通过互联网，打通线上线下流量入口，依靠技术流常年霸榜二手房交易市场，市场成交占有率达到50-60%，仅仅通过信息差便赚的盆满钵满。前不久，链家旗下的上市公司贝壳，发布公告称通过全资子公司链家（天津）企业管理有限公司在两个月内，购买了39亿元的理财。充沛的现金流也展示出中介行业的钞能力。

链家在此次降费的公告中表示，后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低，公司将于三周内在所有门店公示新的收费方式和标准，供市民监督。在《关于规范房地产经济服务的意见》中，明确说明“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。而在实际房屋交易过程中，无论价格高低，从看房、谈价、签合同、过户、贷款的流程如出一辙。如何继续细化服务和定价，仍是需要解决的问题。

作为行业领军企业，链家是否还会有新的表率？