楼市大礼包，等等党又赢了

就在上周五的时候，财政部的礼包一连发了几个大礼包了，最重点的就提到了支持房地产发展的相关税收政策已经报批了，近期会推出。还说到了收购存量商品房作为保障房的专项债券支持也在加快落地以及上周刚宣布的10万亿化债计划，这几条措施，每条都是实打实的大礼包让利了，那楼市会迎来什么变化呢。

其实跟咱们最相关的还是房地产减税的操作了，因为之前10月中上旬的时候，财政部长就已经表态过，说会抓紧研究普通住宅和非普通住宅的土地增值税等政策，后续还将进一步加大支持力度，调整优化相关税收政策。而结合上周的这波表态可以大致推断，减税降费会从几个方面着手，有网传的消息称契税会不再区分首套和二套，不再区分90平米以上和以下，全部统一征收1%。还有说到二手房可能全面免征增值税，非普通住宅的5.3%增值税可能会取消，当然这还是猜测而已，具体落地还是以住建局官方消息为准，大家可以互相竞猜一下。

可能很多朋友还不清楚这个变化，就拿广州来说，住宅层面，首套房面积是90平以下的话，按1%的税率征收契税；90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税，所以以前我们都一直让大家如果买90平左右房子的话，尽量就选择89平的房子，因为省掉不少的契税，而使用面积方面也不会有太大的差别。而对二套房而言，不论面积统一按总价3%缴纳契税，举个例子来说，如果首套买入100㎡总价300万的房子，契税为4.5万，而二套置换房子总价在500万的话，契税高达15万。看出来了把，过去契税的钱都会让很多买家望而却步的，因为白白交了这么多契税，但是房子的面积并没有得到实质性的增加。

所以后续如果契税统一降到1%的话，对于刚需、改善来说，都可以节省一笔不小的购房成本，尤其是买二套的，直接可以省下十几万，当然，对首套90平以下的客户来说可能没啥感觉了，因为现在官方也知道，还是要刺激改善客户积极入市了，对非常刚需的客户来说，未来有配售型保障房等着他们去选，基本都是90平以下面积的互相，而且价格可能只有商品房的6折，对价格很敏感的这类客户，如果是纯粹为了居住相信不少人会去选择配售型保障房了，甚至直接选择不买房而是租配租型的保障房了。

然后是增值税这块，如果房子证未满2年，至少要付5.3%的增值税，这部分税费无论是买家承担还是卖家承担，都是很大的一笔购房支出，所以过去叠加限售的要求，导致很多人从买新房到有资格卖出去的时间都至少要6-7年了，而当下在增值税依然高企的状态下，很多顶不住的炒房客为了能把房子快速卖掉，甚至愿意承担5.3%的增值税，一套200万的房，增值税就有10.6万，如果增值税可以免征的话，对不少二手房卖家来说会是一个不小的解脱，尤其是一线和核心二线，很多业主都在等着这个政策能落地。

所以现在我们一直在强调，还是楼市政策的红利期，9月底的松绑还是一线城市的开胃菜，虽然广州是限购完全裸奔了，但是其他三个一线依然还是坚挺的，连深圳都没完全松绑，虽然今天深圳是突发提高了公积金贷款的额度，如果你是多孩子女家庭购买首套深圳保障房，个人申请最高可贷120万元，家庭共同申请最高可贷220万元。可以说非常夸张了，基本就可以用公积金去覆盖一套保障房的全部贷款额度了。

接下来看看其他城市会不会跟进了，还有像公积金的贷款次数，我觉得后续也可以考虑放松了，尽量多释放出购买力，现在不适合挤牙膏式的操作了，毕竟从总的存量房基盘以及楼市的总负债层面来看，都是要相对大额度的刺激才行了，小打小闹的给几个钢镚基本对市场来说没啥动静了，就像前几天说的10万亿，只有持续不断的这种刺激才可能在两三年后把市场完全企稳，不然的话，这些库存想完全去掉还得打个问号才行了。