楼市回暖，往往是从需求集中、供给少的区域开始，然后往外扩散！

张哥有一套郊区的房子在售，9.24新政出台后，立刻上调了报价，小区里也有其它房子陆续涨价。过了仅半个月，张哥又把价格调回来了，因为小区的成交价还在创新低。小区一共有80多套房子在售，在楼市新政出台后，有几套房子陆续涨价，下调价格的有也有，稍微多点，国庆假期期间，看小区房子的人不多，仅成交了1套，这套成交的买家把小区里的所有同户型的价格都询了一遍，挑了一套最着急卖的房子，和房主约了面谈。由于前期沟通充分，铺垫到位，谈判很顺利，1个小时就敲定了价格，146万，比之前同户型的最低成交价还低了3万。

房子成交后，经纪人给小区业主反馈了最新成交价，大部分都拒绝降价，有几套还涨价了，他们表示要再等等，市场回暖会有个过程，不着急。有几个业主认可市场，下调了报价，表示这套的成交价也能接受，希望能尽快卖出去。

这个小区规模比较大，配套一般，附近没有地铁，小区的月均成交量大概3-4套，交易不算活跃，需求量不大，供给充足，在这种情况下，房价想要反弹，非常困难。新政刺激带来的成交增量，大部分都在需求相对集中的热点区域，好位置的房子，止跌明显，位置不好的，价格还有阴跌的，供求关系决定价格，这是不会变的。

整体市场不能代表局部市场，因为区域之间，小区之间，房子之间，会有差异化，冷热不均的情况经常会出现，市场稳定时，有的会涨，有的会跌，市场涨时，有的涨得慢，有的涨得快。从价格分布可以看出，越是靠近城区、教育资源好、配套好、小区品质高的房子，价格越高，需求也就越大，市场启动时，往往也会先涨。

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