万科处置大宗资产已签约232亿，第三季度现金流回正

10月30日晚间，万科发布2024年第三季度报告，披露了保障公开债务兑付的最新进展。内容显示，前三季度公司通过大宗交易回款232.6亿元，已完成年度回款目标的78%；与此同时，第三季度，实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。

前三季度，房地产行业销售整体不景气，万科的主业——开发业务销售情况也继续下降。数据显示，第三季度万科实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%；1-9月，累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。前三季度万科按期保质交付了11.3万套房。

基于上述销售情况，第三季度万科营业收入771.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元。对此，万科在三季报中称，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年1-9月，万科累计营业收入2198.9亿元，归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元。

现金流方面，第三季度，万科实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。

不过，9月末的政策暖风给万科的房产销售带来了较好的效果。万科在三季报中提到，受政策利好影响，今年十一假期期间市场整体活跃度提升，公司项目实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上。

除了业务经营情况，当前万科最受关注的还有其债务兑付情况，而万科也在三季报的开篇就披露了保障公开债务兑付的最新进展。

对于保障公开债务兑付，万科主要有四大方式，一是积极销售；二是开展存量资源盘活，2023年至今，累计盘活和置换新项目共36个，合计优化及新增产能474亿元;三是在大宗资产交易，前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元，已完成2024年年度300亿元目标的78%左右；此外，万科还拓展资产退出渠道，与中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。

万科在三季报中表示，公司的金融机构融资渠道顺畅，1-9月合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。

万科称，截至9月底，公司有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。

截至9月底，万科已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

关于未来的公开债务，wind数据显示，目前公开市场上万科待偿还的债券共34支，余额约492.53亿元和17.23亿美元；其中2025年到期或者行权的债券共18支，余额331.5亿元和14.23亿美元，一年内到期或者行权的公开债券并不少。

9月末中央及各地楼市政策发布以来，不少城市的一二手房的交易量开始回升，尤其是一线城市反应强烈，这对房地产行业来说无疑是利好，不过政策效应能够持续多久，又还有哪些政策工具会出台，仍然是一个未知数。明年1月开始，万科将陆续偿还到期的公开债务，能否成功完成每一次的债券兑付，这也是资本市场关注的重点。