万科公布三季报,前9月营收同比增长24.4%

文 | 张文静

编辑 | 田晏林

01 前9月营收同比增长24.4%

10月29日,万科公布2022年三季报。2022年1-9月,万科实现营业收入3376.7亿元,同比增长24.4%;实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元,同比增长2.2%。

其中,房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米,贡献营业收入2958.0亿元,同比分别增长21.7%和24.8%。

从财报数据来看,万科的业绩仍然在增长,但这些数据并不能消除投资者的担忧。

三季度,万科营收同比增长25.3%,但归属于上市公司股东的净利润却同比下降了14.4%。而前三季度,净利润与去年同期相比,仅有微弱的增长,远远低于营收的增速。

万科解释称,主要原因在于毛利率下滑。由于近年来结算项目地价占售价比上升,今年前三季度,万科开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%,扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

外界对房企毛利率下滑的质疑,已经不新鲜了,几乎是每次业绩会上万科管理层的必答问题。

今年3月,万科董事会主席郁亮检讨,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

不过,到2022年中期时,万科对这一问题似乎并没那么焦虑了。万科总裁祝九胜在业绩会上称,毛利率承压是短期现象,长期来看毛利率还是会回到社会平均水平。他直言,万科首要选择是确保经营安全。

今年年初,郁亮就给万科今年的工作定了调,其中重要的一项就是,缩表出清,节衣缩食。

“节衣缩食”的万科最直观的缩减体现在投资拿地上。今年1-9月,万科新增27个开发项目,而去年同期万科新增了132个,总建筑面积仅是去年的20%。也就是说,万科今年的新增投资,缩减了近八成。

不过,三季报中,万科特别提及了“旧改”,“参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,总计容建筑面积合计约494.4万平方米。”

然而受市场大环境影响,截至2022年9月底,万科经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元,较去年同期减少442.36%;现金及现金等价物余额1158亿元,比3个月前少了221.03亿元,比去年同期则减少228.61亿元。

为确保经营安全,万科将精力放在了优化融资结构,降低融资成本上。

前三季度,万科新增平均融资成本为3.73%。截至三季度末,万科有息负债2943.2亿元,其中长期负债占到了78.7%,比三个月前提升了1.1个百分点。短期借款和一年内到期有息负债为627.5亿元,目前来看,手上的现金覆盖短债,仍有余裕。

02 市场缓慢恢复

今年,郁亮虽依旧焦虑,却不再“悲观”,不止一次向外界输出“筑底论”,向行业传递信心。

他在2022年中期业绩会上说,从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。9月的媒体交流会上,他再次重申“短期触底”的判断。

他的判断从万科的三季报数据上或可获得佐证。据万科观察,今年三季度商品房市场表现好于上半年低点,但成交绝对量仍处于较低水平。百强房企1-9月销售额同比下降45.7%,其中第三季度同比下降33.1%。

从万科自身来看,今年前9月,公司累计实现合同销售面积 1936.9 万平方米,合同销售金额 3146.7亿元,同比均下降 34.3%。

第三季度,万科实现合同销售面积 646.2 万平方米,合同销售金额 993.8 亿元,同比分别下降 14.4%和20.3%,相比二季度,降幅已经有所收窄。

此外,9月份,万科合同销售金额同比降幅已收窄至3.82%,环比增速实现回正,增长12.14%。

万科在财报里称,市场恢复之路缓慢而曲折。“与此同时,存量房交易的率先企稳,说明城市住房需求并没有消失。”

就像郁亮此前所说,十万亿的市场,不可能说没有就没有,尽管恢复不是直线,而是缓慢地,波浪式变化。

但万科的焦虑并没有消失。在探索转型,寻求第二增长曲线上,万科愈发急切。

10月27日,郁亮去了成都,当地政府领导会见了郁亮一行。据报道,双方在“推进城市有机更新和TOD综合开发,加快保障性住房建设、优化完善城市功能、构建现代化冷链物流体系,促进文化旅游场景业态创新,提升城市智慧治理能力和安全韧性水平”等方面进行了深入交流。

显然,郁亮是谈合作、谈投资去的,洽谈内容除了城市更新、TOD开发,长租公寓、万物云、万纬物流等多元化业务也有涉及。

成都只是郁亮拜访的其中一站。这一年多时间里,郁亮密集拜会河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、江西、呼和浩特、石家庄、乌鲁木齐等地方省市政府领导,寻求与各地在城市更新改造、物业服务、仓储物流、租赁住房等方面的合作。

去年以来,万科从明确“开发与经营并重”转型战略,到人事组织架构大调整,将万科猛将、原执行副总裁、首席运营官王海武调任印力,CEO祝九胜下沉至长租公寓前线,动作频频,发力多元化业务的意图显而易见。

有知情人士向《财经天下》周刊透露,万科内部对长租公寓、物流、商业等业务支持力度很大,同时今年对部分板块提出了盈利要求。

从三季报来看,多元化业务营收前三季度均实现了两位数的增长。物流仓储板块实现营收29.7亿元,同比增长42.7%;租赁住宅实现营业收入23.1亿元,同比增长11.5%;商业开发与运营实现营业收入62.5亿元,同比增长10.6%。

物业板块万物云在一个月前实现分拆上市,只是时机不比当年,物业股估值回落。上市一个月,万物云的股价已累计下跌34%。

地产开发之外,能够真正承载万科这样巨大体量的第二曲线,究竟会落在哪里?万科仍在探索,外界也同样期待。