万物云2023年核心净利润同比增29.8%，与万科关联交易占比降至13.5%，朱保全称已做极端测试

万科正处舆论漩涡，它旗下的物业上市公司在2024年的年报季也受到了颇大的关注。3月22日下午的万物云2023年度业绩会上，约有300名投资者一起观看了管理层对过去一年成绩的汇报。

万物云2023年度业绩报告显示，报告期内，总收入为331.8亿元，同比增长10.2%；毛利为4,8亿元，同比增长13.7%；毛利率为14.5%，同比提升0.4个百分点；核心净利润23.4亿元，同比增长29.8%。

具体来看，万物云的住宅物业服务的毛利率在2023年得到了最大增长，提升了3.5个百分点，同样提升毛利率水平的还有城市空间整合服务。毛利率下降的则有商企空间服务和BPaaS解决方案，万物云在年报中解释，商企服务毛利率下降的原因是“由于业务处于规模扩张阶段”。

据克而瑞的数据，万物云在2023年反超碧桂园服务成为全国在管面积第一的物业公司。

和前一年一样，万物云在2023年度业绩报告里仍然没有披露最新的在管面积，此前其董事长朱保全曾解释这么做的原因是更看重“浓度”。万物云如今的扩张方式就是以街道为单位、以区域浓度提升为目的的外拓和收并购。

从“浓度”表现来看，截至2023年12月31日，万物云的蝶城底盘已有621个，其中标准蝶城191个，主攻蝶城188个，目标蝶城242个；报告期内，蝶城内新增住宅物业项目数量共319个。

万物云董事长朱保全在业绩会上正面回应了关于母公司万科的话题。

“万物云也罢，其他物业公司也罢，贝壳也罢，都没有走出独立行情，都在跟着房地产变动。而万物云的前身是万科物业，所以大家会比较关注万物云的业务独立性、资金独立性等问题。”朱保全说，“自2014年物业公司开启上市之路以来，陆续和市场讲了两个故事：第一，社区增值服务（没做成，伤了投资人）；第二，地产大哥高增长，但地产大哥断崖了，大家就都摔地上了。两个故事，都未兑现，也就在今天引发了信任问题。”

朱保全表示，大股东开发商不可能再回到大开发时代。由此带来的问题是，原来高毛利的开发商增值服务快速回落，因为地产销售缓慢带来的增量下降，以及开发商应付的空置房物业费增多。这对财务报表带来的影响需要时间的消化，但更需要物业公司摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。

朱保全预测：“2023-2025这几年会是物业行业的分水岭，此岸是房地产开发的末游，彼岸是基于不动产持有的消费，而此岸已近尾声，到彼岸的跨越，需要行业中的优秀公司去用时间证明几个问题的解题能力。”

万物云业绩报告显示，截至2023年底，万物云与万科间持续关联交易收入占比进一步下降至13.5%。万物云还对外透露，公司内部已做了极端假设，即便把开发商业务全砍掉，包括开发商当年交付然后由小业主交物业费的部分，对2023年收入的绝对值影响为-17.5%。

作为上市公司，万物云的二级市场在2023年表现得并不如意，已从2023年初的约50港元/股跌至目前的19.88港元/股（3月22日收盘价）。第四季度，由于交易换手率不足，万物云被踢出了恒生指数，之后万物云发布公开信，说明了与恒生指数有限公司沟通的结果。

“二级市场是与公司经营的平行世界，做空的、做波段的都会带来股价波澜，但某种意义上，又是公司经营的照妖镜，惟有稳健真实的经营业绩以及与股东更公开、充分的交流，才能构成信任，信任与信心是股价的基石。 ”朱保全在《致股东信》中称。