穆迪：2024年房地产销售额或将继续下滑 短期内政策刺激成效不显著

观点网讯：2月7日，穆迪评级表示，2024年房地产销售额将继续承压，政策或在未来3-5年有利于房企。

穆迪预计，受销售面积下降的影响，2024年合约销售额将会继续下滑。由于经济增长放缓及对项目能否按时完工与交付的担忧，购房者的信心和需求将持续疲弱。而在人口持续外流的情况下，三四线城市(尤其是经济较弱的地区)将会是预期销售额下降的主要原因。

2023年12月，一线、二线和三四线城市房价环比分别下降0.4%、0.4%和0.5%,降幅均较11月的0.1%有所扩大。房价趋势的疲软表明购房者的情绪尚未回稳。此外，2023年全年，穆迪跟踪的26家中国开发商中有21家的合约销售额同比出现下降。尽管11月和12月的销售业绩因季节性因素及政策支持温和回升，使得一二线城市库存月数小幅下降，但三四线城市库存依然高于疫情前的水平。

穆迪表示，在经济增长放缓的情况下，近期刺激住房需求的放宽措施可能在短期内对房地产销售产生一定的正面影响，但不会大幅提升购房者信心，也不大可能实现销售可持续好转。

从开发商的资金面来看，监管机构加大了支持力度，同时政策制定部门继续着重提供信贷支持，助力房地产业的长期转型。这些政策可能会在未来3-5年利好开发商，但短期内不大可能显著改善住房需求或开发商的融资环境。

就受评开发商而言，穆迪认为1月境内债券发行情况有所改善，但境外债券发行依然疲弱。截至1月25日，受评开发商发行了人民币90亿元境内债券(图表6和7),其中包括保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/负面)发行的人民币50亿元、中国海外发行的人民币30亿元和绿城中国控股有限公司(Ba3/负面)发行的人民币10亿元债券。2023年12月，3家民营开发商龙湖集团控股有限公司(Ba1/负面)、新城发展控股有限公司(B2/负面)和金辉控股(集团)有限公司(Caa1/负面)合计发行了人民币29亿元境内中期票据，均获得中债信用增进投资股份有限公司的信用增级。上述金额与其到期债券规模相比并不高。

境外债券市场对受评开发商而言仍然疲弱，仅有越秀地产的人民币7亿元一笔发行交易。由于境外利率较高及投资者的避险意识，新债发行仍将较慢。

此外，穆迪表示受评高收益类中国开发商的流动性压力指数从2023年11月的79.2%和10月的82.6%降至12月的76%。该指数小幅改善的原因是两家流动性充足的受评开发商从投资级别下调至高收益类。截至2023年底，25家受评高收益类开发商中，流动性疲弱及评级在B3或以下的公司均为19家。

而由于运营现金流趋弱以及融资渠道受限，未来12个月评级为单B及以下的开发商将继续承受流动性压力，预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。