日房产商办店舖最有赚？2018新风向：住宅刚性需求才有撑
▲过去台湾人钱进东京，多选择商办店舖投资。（图／翻摄自pakutaso.com）
消费中心／综合报导
海外投资最怕预估错误，不仅投入的辛苦钱无法回收，远在国外的房产，若没有租赁公司帮忙管理、招租，恐沦为「海外房产孤儿」，时间一久更怕房价一跌不起，要脱手也难。近年许多名人大谈前进东京房市的买房经，做为旅游时自住，或是长期出租、赚取租金报酬，让不少投资人心动。然而，看专家分析利弊，不如靠自己搜集资料，或找到当地可信赖的不动产事务所询问讨论来得实在。
长期观察各国投资人喜好与习惯的HF不动产株式会社海外营业本部长徐铁峰指出，「这几年前进日本房市的台湾人，多是以出租投资为首要目标。不过，多数投资人会把在台湾的习惯代入思考，却忽略国外民情、现况和台湾完全不同。」例如，在台湾如果想要有长期稳定的收益，投资人多会把目光锁定在商办店舖，若购入物件位于热闹地段，商办可比一般住家出租的收益高出不少。加上，台湾租屋资讯流通快，许多房客几乎是一年搬一次家，房东每隔一阵子就要找人看房，劳心劳力，不如长期租赁的商办来得稳定。
▲HF不动产株式会社海外营业本部长徐铁峰指出，「多数投资人会把在台湾的习惯代入思考，却忽略国外民情、现况和台湾完全不同。」
对此，徐铁峰表示，早年投资东京商办店舖的台湾人相当多，这类物件在台湾市场也很热门，便利超商更是投资人最爱。「不过这几年随着东京房地产与租金皆有涨幅，加上网购风气吹进日本，人们越来越少进到实体店舖买东西，导致店家收入逐年减少，首当其冲的就是便利商店。」徐铁峰表示，近来东京的便利超商就有关店现象，原店家退租后，调涨后的租金也让其他商家却步，迟迟未有新店家进驻。
▲网购风气吹进日本，加上东京租金上扬，造成一波便利超商关店潮。（图／示意图／记者蔡玟君摄）
但若是家庭客，日本的现况就和台湾很不同。徐铁峰解释，「日本人每搬一次家，整理、搬迁等琐事就会让他们多花6个月的租金成本！」所以非到不得已，他们不会劳师动众地搬离现居地，且一租就是好几年。如今比较起来，东京住宅物件会是近年低风险且能有稳定现金流的投资。
既然提到住宅，就一定会有选择地段的问题。在HF不动产负责租赁管理、熟知住户需求的高桥庆彦表示，比起周边是否热闹或物件是否偏旧，日本人更重视住处与车站间的徒步时间，因此要慎选跟车站不离太远的物件。「即使是目前投资报酬率高、但离车站远的物件，或许前几年会带给投资人稳定获利，但若承租人日后退租，再找下个入住者就会有难度，这些变因都要在选择物件时考虑进去。」
日本的租金会因周边相似物件的行情而牵动，台湾人若不熟悉在地行情，不少事务所也会提供协助。以HF不动产来说，帮忙海外投资者做好当地观察、分析，并提供给投资人参考，甚至给予建议、讨论，都是服务之一。购入房产后，拥有一条龙服务的HF不动产，也会继续接手繁琐的租赁管理工作。「在日本，大楼住宅的管理委员会一年大概会开2、3次会议，主要让住户了解大楼管理费、基金、出入金等使用状况，近期的修缮计划以及大楼状况等，这些资讯我们都会翻译并及时提供给台湾房东，让他们随时掌握房子状况。」高桥庆彦补充，当日本房客有住房问题，「我们事务所有许多台湾员工，能降低可能因语言文化的差异而导致的误会，怎么把台湾房东和日本房客两边的意见结合，并讨论出最可行的解决办法，让双方都满意，是我们的强项。」
▲海外投资走到买卖阶段时，也要看清楚租赁管理会提供的服务。（图／示意图／翻摄自pakutaso.com）
过去海外投资兴起时，不少投资人只想以最划算的价格购入投报率高的物件，却忽略后续管理、报税等事务会让身为外国人的自己一个头两个大。高桥庆彦提醒投资人，买卖跟租赁是完全不同的学问，在买卖的阶段一定要跟负责租赁管理的人找机会沟通，了解后续确切会提供的服务为何。选择事务所时，也不能只因租赁手续费收得很低就心动。「我们事务所会帮台湾房东处理报税、保险问题，房客退租时 也会免费帮海外房东巡视物件是否有毁损等，这些服务都包括在手续费中。但若是手续费收得很低的事务所，这些服务都会另外收费，其实并不划算。」在海外投资一条龙服务日渐成熟的现在，如何选择可信赖的业者有其值得探究的眉角，投资人得需好好做功课。
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