睿石集团: 该用什么标准选EB-5美国投资移民项目?

本站专访——Greystone法律总顾问首席风险管理师 Allison Berman（来源：本站教育频道综合）

目前的EB-5美国投资移民市场上占多数的是酒店、住宅、商业综合体类别的商业地产类项目，商业地产的前景跟地理位置和资源优势有极大的关系。本站特别邀到侨外移民合作伙伴，睿石（Greystone）集团法律总顾问首席管理师Allison Berman为投资人深度剖析EB-5项目的筛选标准，以及如何正确看待目前排期长等问题。

Greystone法律总顾问，首席风险管理师 AllisonBerman

本站新闻：Allison Berman，您好！我来自本站新闻，很高兴认识您，请给本站网友打个招呼吧。

Allison Berman：大家好，我叫Allison Berman，我是睿石集团EB-5团队的负责人，同时我也在睿石集团担任高级总法务有很多年历史了。

本站新闻：目前市场上的EB-5项目大多数都是酒店、住宅、商业综合体类别的商业地产，但是，商业地产的市场前景跟地理位置、资源优势都有极大的关系。那么，您认为作为EB-5投资人，应从哪些方面着手去分辨该项目是否具有投资价值及相对稳妥的还款机制？

Allison Berman：对于投资人来说，他们做EB-5投资的时候通常会有2个考虑：第一，是否会拿到绿卡；第二是否能够还款。而商业地产比较容易创造足够多的就业以及大多会有很好的商业价值，那么如果EB-5项目是一个商业地产的项目的话，就会非常容易的达到投资人的诉求。

当我们去鉴定一个项目是不是好的EB-5项目的时候，我们要去看作为这个项目的发行方，他是不是具有足够的知识，能够了解房地产市场；是否具有足够的能力能够挑选一个好的项目。以睿石集团为例，睿石是美国一个做房地产信贷的私营家族企业，截至2016年，我们已经放出约70亿美元的信贷，这不是一个小数额，这已经让整个集团对于美国房地产业的全流程都能有一个非常好的认知能力，我们在纽约有一支非常好的专业团队，专门做房地产项目的金融测算，同时这支团队也在为我们的EB-5项目，以及为集团所有的项目做金融测算和财富分析。

另一方面，作为一个地产专业人员去评估一个商业地产是不是一个非常优质的地产的时候，我们通常会从3方面考虑，第一、看他的负债率，第二、看他如何盈利，第三、看他的一个资本化率，这就是我们评估这个项目是不是一个优质的EB-5地产项目的标准。

拿我们刚推出正在推广的纽约皇后观澜公寓项目来举例。首先第一点我们要看一个项目的负债情况。就EB-5来说，项目通常应该包括2个部分，一个是高级借款，一个是EB-5的贷款。EB-5的贷款通常是以夹层的形式出现，评估一个项目是否优质，首先就需要看开发商是否有足够的还款能力，这其中最关键的就是要看他借债的一个生命周期是否健康。

比如说在借款期的头2年，通常是施工期。一般来说，施工期是没有净收入的，而在第2或第3年，才是一个项目的稳定期。因为这个时候项目可以开始对外出租，开始有了收入，那么预计在第6年的时候，就应该开始盈利，而这个时候刚好是EB-5项目规定的还款期，所以此时看他第5年的价值预期是非常关键的，也就是这个项目是不是有足够的能力正常运营然后来还钱。

第二个方面我们要看他的负债率，负债率一般在1.2到1.25，如果他在1.2到1.25的话，说明他有足够的资金，可以未来去还款。

最后我们要重点考量一个项目是否优质的标准是盈亏平衡率。比如说在我们的地产项目建好之后，要出租，出租之后，是不是能够找到足够的租客，这就需要保证有足够的运营成本，方便支付每日的运营开销。另外，当大楼建成之后，我们还需要看项目是否有一个健康的运营，以保证他将来可以还款。这个可以从公寓出租之后，是否达到一个入住率来应付他的运营成本，同样还要看这个入住率的评估是谁来评价的。因为我们睿石集团是专门做房地产的风险评估和金融测算的，所以我认为根据现在的市场，如果这个项目能够达到86%以上出租率的话，可以应付日常开销花费。

我们项目在纽约市，这个的地理位置非常好。而这个项目的出租率，由戴德梁行做过评估。过去20年，在纽约市的这个市场上，公寓的入住率达到了97%。因此，我们预测这个项目能够找到足够多的租客，也就远远超过了86%这个入住率，进而满足这个项目日常的运营成本。

除此之外，一个开发商的背景也会影响开发出来的地产项目是不是优质的地产项目。而纽约观澜公寓项目的开发商Criterion之前开发过13个地产项目，每个项目的入住率都达到了99%，远远超过了86%的入住率，甚至比97%的入住率还要高，是远远超过基本要求的。

我们再看开发商开发出来的地产项目能不能够支付运营成本之后，对于每个EB-5投资人来说，是EB-5投资的5年期贷款结束之后，能不能拿到足够的利润向投资人还款。

对于纽约皇后观澜公寓项目，戴德梁行给的资金转换率是3.75，另外，这个项目还有60%的盈余率，有足够多的资金可以偿还高级债以及EB-5的还款。当然我们在评估一个项目的时候，我们希望多几种评估的手段来保证我们的预测是准确的，那么用同样的营业净收入、同样的资本化率来对这个项目进行估值，如果这个项目不去出售而是进行再融资的话，我们预估他的价值比为75%，而且这是一个非常保守的估计，在这样的评估之下，这个项目需要再融资的情况下，他还有25%的盈余，也会有足够的资金应对高级债以及EB-5的还款。

上面的这些评估标准，我们认为对投资人来说是非常重要的：项目是不是按时完工，是不是创造出足够的就业，大致可以评估EB-5项目的一个价值。同时项目是谁来发行的，项目的发行人是不是真的了解房地产，是不是真的了解这个市场，这些对投资人来说，也是非常重要的。

本站新闻：您认为老牌EB-5区域中心及实力雄厚的开发商团队对于EB-5项目的顺利进行有怎样的决定性因素？

Allison Berman：首先，开发商本身的资质对于EB-5项目来说是至关重要的！就拿纽约皇后观澜公寓开发商Criterion来说，这个开发商在我们的项目所在地长岛市，一直住在那里、生活在那里。所以他对于这个区域的人，以及这个区域的租客，对于出租公寓是有什么样的需求，是有非常深入的了解的。而且这个开发商他们已经开发出13个项目，每个项目都是按时且在预算之内完成，他所开发的项目出租率都在99%以上，所以我们认为这是一个非常靠谱的开发商。

另外，睿石集团在做EB-5项目的时候，先要对EB-5项目进行一个经营测算，看这个地产项目（EB-5）是否能成功开展下去，有没有可能为投资人返款。除了考察项目的财务部分，我们还考察开发商的实力，看一下这个开发商所开发的这个项目，它是不是能创造足够的就业以及是不是依据于商业计划书来创造的。那我们很开心的看到，我们这个项目的开发商Criterion满足所有的要求。

除了考察开发商，另外一点就像我刚才提到的，EB-5项目的发行人是不是有非常深厚的房地产背景是很重要的。首先睿石集团的业务是从事地产的方方面面，我们对房地产开发及房地产金融的所有关键领域都有自己的专业认知，我们有一只专业的团队和非常专业的能力来对这个项目进行风险评估和金融测算。另外一个方面，我们在考察这个EB-5项目的发行方的时候，会从发行方的实力、本身的财务状况以及他的财务状况在整个EB-5贷款期间是否能很好的保持下去等方面进行考量。

睿石集团发展至今已经30年的历史了，我们旗下持有的管理资产达到24亿美元，那么大家都知道现在开始对EB-5项目发行方进行审计，就是要看一下这个项目发行方是否符合资质。而睿石集团有着一个这么强的财务背景，我们有这么好的专业能力，所以我们是符合移民群的要求的。

而对于一个投资人来说，这个EB-5项目的发行方是不是有一个很强的背景是很重要的，现在美国移民局就是对于区域中心进行考察，如果移民局认为这个区域心的资质不够的话，就很可能被移民局关掉。对于投资人来说，如果他的I-526申请还没有获批，而发行这个项目的发行方关闭了的话，那投资人将需要重新递交他的I-526申请。所以对于投资人来说，他投EB-5项目的时候，去评估这个EB-5项目的发行方的资质是不是很强大，是非常非常重要的因素。

本站新闻：请问这次Greytone集团选择在纽约市开发纽约皇后观澜公寓项目，是不是看中了其所在区域的市场价值？特别是区域房产的租售潜力如何？

AllisonBerman：我们对项目所在区域进行分析，或者说我们投资人在评估一个项目的时候，我们必须要看这个项目的市场价值。首先看项目所在区域它的市场价值是上升的还是下降的，就我们纽约皇后观澜公寓所在的区域来说，它的区域价值是上升的，而项目的开发商Criterion更是在整个市场变热之前，第一个进入该区域的开发商。第二、它所开发出来的项目，也是为了迎合年轻人，比如说80后或者90后对于出租公寓的需求，同时它所配的尊享设施也是非常优质的，会有健身房、屋顶酒吧、室内篮球场等等，性价比非常高。而且我们项目位置和曼哈顿隔河相望，这让项目租客有非常好的视野，最重要的是，我们的开发商，在整个市场处于上升期之前把我们项目所在整个街区都买下来了，具有非常前瞻性的眼光，这也让我们的项目成本相对变得较低，因此拥有着非常好的市场前景

本站新闻：美国EB-5投资移民目前面临着排期长的处境，以律师角度来看，排期问题是否有别的解决方法？

AllisonBerman：现在EB-5项目确实有排期问题，但是有一点大家要理解到，现在排期还是在往前推进的，因此，对于投资人来说，只要您先占住您的位置，您才有可能最终拿到您的绿卡。

同时对于一个投资人来说，选项目是非常重要的。不仅要考察开发商的一个资质，同时也要看项目的发行人是否有对项目风险评估的能力以及项目将来的就业情况。就纽约皇后观澜公寓项目来说，将来要产生的就业超过了移民局要求的67%，它的就业是非常充足的。

另一方面，虽然现在美国移民局有各种各样的提案出来，都在试图寻求排期解决方案，但是大家也需要知道，EB-5项目的法案面临着再次到期及变革的可能性。而我们也希望政府对排期问题有一个好的解决方案，比如说在没有增加签证配额的情况下，是不是可以让一个家庭只占一个签证名额？这样的话，可以使排期的队伍以三倍的速度向前推进。同时，我们也希望政府能减少H1B以及创业签证的发放，那节省下来的签证，就可以发放给EB-5投资人。同时我们也坚信，虽然有排期，EB-5项目仍然是一个非常好的移民项目，就现在2017年第一季度来看，I-526的获批率超过90%，I-829获批率也是很好的，所以说现在我们虽然有排期，但只要您耐心等待，最后我们都能获批的。

本站新闻：采访结束前，请您再谈谈侨外和睿石的合作，作为一家专业的区域中心如何评价侨外？

AllisonBerman：对于投资人来说，除了要选对项目、选对项目的发行人，选对中介也是至关重要的。睿石集团跟侨外的合作是非常愉快的，侨外甄选项目的能力非常强、非常的专业，也非常了解EB-5发行的整个过程。事实上，因为EB-5投资整个时间的历程是非常漫长的，因此，你需要找到一个对的中介，对项目以及整个投资有足够的支持以及为您做出正确的指导和协助，从而顺畅地走完整个流程。

我们和侨外合作非常开心，我们认为侨外是全国非常优质的中介单位，相信侨外有足够的能力帮助每一位投资人尽可能地取得EB-5项目的成功。

非常感谢您的邀请，我今天可以给大家做这个介绍，希望我的介绍能帮助到各位投资人，我想重点再说一下，对投资人来说，选项目是非常非常重要的，看这个项目是否能够成功，是否能创造足够的就业，未来是否能够还款？除了选择项目之外，选择对的项目发行人以及选择对的中介，是您EB-5投资是否取得成功的关键，谢谢！