上海“地王”董家渡项目合计成交215亿元 中信金融资产打造地产纾困新模式

本报记者 罗辑 北京报道

10月27日，《中国经营报》记者从中国中信金融资产方面获悉，其实施的融创董家渡纾困项目（外滩壹号院二期）三批次、158套房源当日开盘并售罄。至此，该项目三开三罄，完成清盘。

“整体来看，该项目总成交金额215亿元，为上海2024年年内单盘销售额TOP2。该项目也成为中信金融资产产融协同的房地产纾困化险新样板。”中信金融资产方面相关人士提到，董家渡系列项目后续建设正在有序推进，预计2026年外滩壹号院三期也将亮相入市。

累计出资85亿元进行纾困

融创董家渡项目位于上海市黄浦区外滩核心地段，早在地块拍卖时，该项目就因为“绝版豪宅地块”的名声、价格以及资本方的竞逐受到市场高度关注。2019年1月，原项目方为缓解资金压力，向融创出售相关项目。然而，随着房地产行业深度调整，融创集团2021年面临流动性紧张，该“地王”项目再度陷入停滞。

彼时该项目具体面临多大困境？

“首先，项目涉及6家银行的182亿元贷款面临逾期风险，且银行因融创主体信用危机，无法对其提供后续拆迁贷款。其次，4400余户居民和280家企业的拆迁款被拖欠，地方政府面临压力。同时，地产商也面临严峻的企业生存发展危机。”上述中信金融资产相关人士提到，该项目出险后，当地政府、银行和融创等多方反复努力，项目仍然无法盘活，相关各方陷入僵局。

2022年9月，中信金融资产开始介入。其与黄浦区政府、银团牵头行浦发银行、融创集团等深入沟通，并全面开展尽调。此后，在地方政府的支持下，中信金融资产携手银团并协同联动中信集团兄弟单位，兼顾地方政府、居民、银行、受困房企等各方诉求，使用以“股+债”方式，综合运用法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活等专业手段，为该困境中的项目开出量身定制、多方共赢的“药方”。

整体来看，该纾困方案累计投入资金85亿元。随着纾困资金相继落地，2023年一季度，该项目顺利实现复工，有效推动解决了4400户拆迁居民和280户拆迁企业欠付拆迁款的问题，其中支付工程款约15亿元，推动项目复工复产保交楼近900套。同时，中信金融资产对项目全流程严格管控，强化项目预售资金监管账户管理，加强巡察严抓项目质量，为项目开发交付提供强大的支持，确保了资金安全和项目品质。

打造深度产融协同模式

作为上海市黄浦区重点项目，董家渡项目是中国中信金融资产与中信集团兄弟单位、融创公司强强联合，秉承中信集团的资源优势和专业开发团队的丰富经验共同开发。在此过程中，中信金融资产充分发挥逆周期调节的服务优势，也成功探索形成“中信金融资产增量投入重组盘活+中信信托有效隔离+中信咨询、中信泰富地产、实业公司代管代建运营提升+存量金融机构风险化解+配合政府监管资金”的中信特色产融协同纾困地产模式。

实际上，今年是中信金融资产更名首年，今年上半年，中信金融资产实现归母净利润53.32亿元，同比大幅增长210.7%。彼时的业绩交流会上，中信金融资产相关负责人曾提及：“加入中信大家庭两年多来，中信集团的雄厚实力、人才资源、管理机制和企业文化为中信金融资产注入强大动能。在房地产风险化解方面，公司联合中信旗下子公司，综合采取投入增量、重整盘活、代管代建等措施，探索形成中信特色的房地产纾困模式，化解了一批房地产项目风险。”

9月24日以来，央行、住建部、财政部、金融监管总局等多部门推出一揽子增量政策，推动房地产市场止跌回稳。政策作用下，房地产市场呈现积极变化，房地产发展新模式正在加快构建。在上述背景下，上述产融结合的地产纾困新模式也受到关注。

“董家渡纾困项目中，中信金融资产充分发挥逆周期调节的独特功能优势和中信集团协同效应，以高质量金融服务‘好房子’建设。一方面有力支持地方政府‘保民生、保稳定、保交楼’，另一方面为存量金融债权人‘化风险’，受困房企‘保主体’。这也是中信金融资产维护房地产行业健康稳定、服务实体经济的生动实践。”上述中信金融资产相关人士提到。

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：张国刚）