上海取消普通住房和非普通住房标准，推动房地产税收政策优化、降低交易成本

11月18日，上海住建委、房管局、财政局和税务局联合发布了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，标志着上海正式取消普通住房和非普通住房的标准。这一政策调整自2024年12月1日起施行，旨在优化房地产税收政策，降低住房交易成本，更好地满足居民的刚性和改善性住房需求。

此次政策调整是基于国家层面的工作部署。2019年9月底，中央政治局会议明确提出要抓紧完善土地、财税、金融等政策。2024年11月13日，财政部等三部委联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，进一步明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。上海积极响应国家政策，深入贯彻并积极落实相关要求。

政策带来的主要变化

1、取消普通住房和非普通住房标准

调整前：普通住房标准包括五层以上（含五层）的多高层住房，不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，且单套建筑面积不超过144平方米。

调整后：取消普通住房和非普通住房的标准，不再区分两类住房的税收政策。

2、契税政策调整

调整前：首套房90平方米及以下的契税率为1.0%，90平方米以上的契税率为1.5%；二套房的契税率为3.0%。

调整后：首套房140平方米及以下的契税率为1.0%，140平方米以上的契税率为1.5%；二套房140平方米及以下的契税率为1.0%，140平方米以上的契税率为2.0%。

影响：新政策显著降低了购房成本，特别是对于购买140平方米及以下住房的首套房和二套房购房者，契税负担大幅减轻。例如，购买1000万元总价的住房，新政前契税最高需30万元，新政后最低可为10万元，直接减少了20万元。

3、增值税政策调整

调整前：持有年限不足2年的住房增值税率为5.0%；持有年限超过2年的普通住房免征增值税，非普通住房按差价的5%征收增值税。

调整后：持有年限不足2年的住房增值税率仍为5.0%；持有年限超过2年的所有住房免征增值税。

影响：新政策大幅降低了房东的售房成本，尤其是持有年限超过2年的住房。例如，2014年购置的600万元住房，2024年售价1000万元，增值额为400万元，新政前需缴纳20万元增值税，新政后免征增值税。这将提高房东的售房积极性，增加优质二手房的挂牌量，拓宽购房者的选房范围。

4、个税政策调整

调整前：普通住房按转让收入的1%征收个税，非普通住房按转让收入的2%征收个税。

调整后：所有住房按转让收入的1%征收个税。

影响：新政策统一了个税征收标准，减轻了房东的售房成本。例如，出售1000万元总价的住房，新政前需缴纳20万元个税，新政后仅需缴纳10万元，直接减少了10万元。此外，若房东一年内在上海换房，还可享受个税退税的优惠政策。

预计购房需求将持续释放

对于此次政策调整的市场影响，业内人士普遍认为，上海房地产市场将朝着向好的方向发展。新政策显著降低了购房和售房的成本，特别是对于首套房和二套房的购房者，以及持有年限超过2年的房东，减轻了他们的经济负担。

政策的优化将提高房东的售房积极性，增加优质二手房的挂牌量，进一步活跃房地产市场。新政策覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有助于释放潜在的购房需求，促进房地产市场的健康发展。

随着购房政策的黄金窗口期开启，叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计购房需求将持续释放。同时，随着供给和需求两端的积极调整，上海房地产市场的供求关系也将得到优化。

本文源自：金融界

作者：归林