上市房企陆续披露半年业绩预告 可动用现金流成为解读核心
随着中报季的临近，上市房企陆续披露了业绩预告。
8月18日，碧桂园发布盈利预警公告，预期公司截至2022年6月30日止半年度的核心净利润介乎45亿元-50亿元，股东应占净利润介乎2亿元-10亿元。
再早3天，刚实现本地国资入股的建业地产公告称，预计今年上半年归属股东净亏损在50亿元-60亿元；另外还有正荣地产也在同天宣布预计上半年将录得亏损约25亿-30亿元。
据本站房产不完全统计，截至目前，已经有近80家上市房企发布了2022年上半年盈利预警。其中，业绩亏损的房企数量远超一半。而处于盈利状态的房企中又有过半，预计盈利额同比下滑。
“触底”于行业来说，或许仍有一段路程要走。而在“复苏”之前，解读房企中报的逻辑，也在结合业务与环境适当调整——以前追求的是：“这是一家挣钱的公司”，现在更看重的是：这是一家能持续挣钱的公司。
从已披露的预警公告看，致使房企们的中报业绩看起来在继续“冲凉”，大抵有以下几个原因：
一是市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业结转确认的收入减少。
受疫情波动等重重不利因素影响，去年下半年以来，房地产市场销售疲弱，房地产行业进入寒冬期。截至今年上半年，百强房企销售额仍处于同比腰斩的境地。
二是部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降。
此次中报纳入结算的项目，有部分为2018-2019年为扩大规模所拿的高价地，中原地产高级研究经理卢文曦认为，“当前为回笼资金，房企不得不降价促销，一些项目的销售价格难以覆盖成本，出现亏损并不意外”。
三是出于审慎性原则对物业项目计提的减值增加。
根据当前情况，企业普遍认为市场并未出现预期企稳反转，因此计提的相应存货跌价准备，也较上年同期增加，
四是外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
上市房企的境外债，大部分来自美元或港元债务。上半年，因人民币兑港元及美元汇率下降，不少房企由此产生较大汇兑损失。
困难是重重的，生路是唯一的。
有不少业内人士直接评价：“在行业如此艰难的情况下，能活下来就不容易。”
而“活下来”的核心关键词，是现金流。
为了保持流动韧性，企业需要做出新的战略取舍。哪怕是以“稳健”著长的碧桂园，也在做极压测试，把重心放在保证资产负债及利润的平衡上，以储备充足的可动用现金，跨越未知时长的调整期。
在8月18日下午举行的投资者发布会上，碧桂园总裁莫斌透露，碧桂园已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。
事实上，碧桂园的手持现金规模，在业内已经处于头部水平。今年上半年，碧桂园实现权益销售1850亿元，权益回款约为1703亿，权益回款率92%，已连续7年回款率保持90%以上的区间。
这也让碧桂园在行业收入和融资端双重持续承压背景下，上半年仍实现经营性现金流净额为正，仅靠自身经营性回款而不依赖于外部贷款就有效覆盖运营支出，并通过经营性现金流去偿还高成本短久期的融资，进一步优化了负债结构。
而作为监管支持的示范性房企，碧桂园还是目前为数不多能够进行全品种融资的民营房地产公司，这也给碧桂园的现金流动多加了一道保险阀。
在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园发行可转债折合33.68亿，配售新股折合24.1亿；从去年下半年至今，碧桂园在境内共计发行公司债及中票合计61亿、供应链 ABS及ABN合计87亿。
加上近日有市场消息称，监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，其中龙湖、碧桂园、旭辉控股、金地四家房企作为示范房企被纳入考虑范围内。
而这也意味着，碧桂园等优质民营房企的融资支持或将得到进一步升级，它们的流动性，在中报稳健的基础上，还将得到更多方面的提升。
于政府层面来说，支持优质民营房企流动性，是在维系行业信心，也是在授人以渔，护航更大的民生稳定。
以碧桂园为例，凭借着可控的杠杆水平，以及稳定的现金流，今年上半年碧桂园共计交付1070个批次、25万套房屋，其中438个项目首月交付率达75%及以上，成为业内上半年保交付的领军企业。而下半年，碧桂园的计划交付量，将进一步提高到50 万套。
这对于维系行业与投资者信心，起到了极大的支撑作用，毕竟，“保交付，是房企实现良性循环的底线”。
亿翰智库在分析中就提到，“保交付”正成为稳财务、稳回款、稳经营的重要保障手段，在加速企业已售未结转项目的资金回笼的同时，还能夯实企业交付信用，为后续项目销售去化打下良好基础，助力企业可持续发展。
在莫斌的期许中，未来碧桂园在保证每一套房按时完美交付的同时，还要保证所有的债券要刚性兑付，保证公司核心资产和核心人员。同时，碧桂园也要致力于新业务，在新业务与主营业务的竞争力的加持下，实现越做越好。
在投资者会上，莫斌也透露了碧桂园新业务之一科技智慧建造的最新进展。
据他介绍，今年6月，碧桂园将旗下建筑板块腾越系公司及原博智林旗下的总包单位进行整合，正式成立了科技建筑集团。通过整合建筑机器人“研发-生产-应用”的全过程，目前已经在碧桂园全国正在建设的项目上投入使用，同时公司在顺德开展“63亩试验”，对智慧建造体系做全过程测试，成效显著。
莫斌表示，“建筑机器人的发展对主营业务来说，就像‘老虎插上翅膀’，将会为主营业务带来更多的效益，也能为国家、社会及投资人创造更大的价值。”
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