深圳楼市：做好巨变的准备吧！

进入8月份，楼市冰火两重天的态势愈演愈烈。

一方面，时隔8年，上海再次拍出了全国地王，楼面价高达13.1万/平，标志着稀缺地段的品质豪宅将会越卖越贵。

另一方面，深圳释放出收购存量商品房的信号，广州也在加快推进保障房，以后刚需市场的机会将越来越窄。

当低收入群体的保障问题得到解决时，那些好房子的金融属性不是越来越弱，而是越来越强。

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现在的深圳房产市场，单价从一两万到十几万，再到二三十万一平，每个价位都有对应的选择，丰俭由人。

就拿刚需买家来说。

300~400万左右的刚需预算，新房和二手房，东部和西部，核心和非核心，总有一款适合你。

500~600万左右的刚需预算，选择就更多了，一抓一大把，可供选择的地方包括但不限于罗湖、龙华、龙岗、福田、南山科技园、前海、宝中和碧海等。

经常有读者问：我这个预算，适合买哪里？哪个更值得入手？

基于每个家庭的实际情况不同，应对策略也会有所不同，核心就是抓大方向，具体问题要具体分析。

从常见的案例来看，一些刚需买家面对核心区的房子，很容易下意识的打退堂鼓，总会觉得自己配不上核心区。

实际情况是，现在同等或差不多预算，市场上的优质选择，可能比你想象中的要多。

买对房的前提，是先懂得算账。

这需要结合个人和家庭的收入情况、可支配的现金流、负债情况等维度去进行客观评估，然后在此基础上去做积极调整。

而现实中，很多购房者在评估自己的资产情况时，往往掺杂了一些主观意愿，所以很难客观的去梳理。

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在卖方市场上，其实也是一样。

很多人内心想换房，拿老房子换新房子，拿远的换近的，但是真到实际操作的时候，又无比期待，憧憬自己的房子总有一天会翻身。

本质上，就是因为不能客观评价自己的房子，到底是优质房产还是非优质房产。

2015年之前，深圳绝大多数的房子都是优质资产，各个板块、各类房产都吃到了楼市上涨的红利。

2015年那轮普涨之后，楼市进入分化阶段，现在市场上大的多数房子，超过一大半都是非优质房产。

像远郊别墅、老掉牙的破旧小区、远大新、纯商业用途房产等等，都逐渐被归类为非核心房产。

这些房子作为自住没有问题，但是如果兼顾一些投资需求，长期来看一直都跑不赢大盘，越早置换，主动权越多。

很多人可能会说，现在换房太难了，换不动啊，该怎么办。

实际上，无论市场好或差，置换从来都不容易。

牛市的时候，你看中的房子蹭蹭涨价；熊市的时候，你手里的房子蹭蹭掉价。

但是任何时候，都总会有的人换房成功，有的人换房失败。其中执行力很重要，不然置换方案再精致，规划再美好，若没有用在实操，也是纸上谈兵。

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回到近期的市场。

从8月的成交情况看，整体热度相对一般，朋友圈里隔三差五能看到一些笋盘，包括豪宅市场，偶尔也放出来一两套降价房源，这类资产始终是不愁卖。

而根据小作文，深圳楼市正在酝酿新一轮放松政策，接下来会在豪宅税、限购政策上有所松动。

都在等风来。

从国际因素的角度，现在市场最大的变量，就是美国降息。

一旦美国进入降息通道，后面根本停不下来，这意味着到时候会有大量的资金回流到国内，对优质资产来说无疑是一个利好。当然，传导也需要一点时间。

深圳着力推动保障房是趋势，对于购房者而言，目前买房，就是要主动寻找拥有确定性的核心资产，以确保自己能拿到更好的筹码。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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