收购商品房作保障房 定价成焦点
6月17日，惠州市住建局在官网发布《关于征集商品房用作保障性住房的公告》(以下称《公告》)，惠州拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购商品房用作保障性住房。
《公告》称，征集房源为全市区域内7个县(区)中心区域内已建成未出售的商品房房源。需满足资产负债和法律关系清晰、取得竣工验收备案证明、面积小于120平方米、房源权属清晰可交易等条件。
A
优先选取整栋 或整单元未售等项目
《公告》解释，此举主要是统筹消化存量房地产和优化增量住房，推动构建房地产发展新模式，按照“政府主导、市场化运作”工作思路，“市场化、法治化”和双方自愿原则，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，在惠州行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。
惠州市域内7个县（区）中心区域内已建成未出售的商品房房源，都可以参与此次征集。对于征集的房源条件，要求资产负债和法律关系清晰；已取得竣工验收备案证明；面积在120平方米以下；房源权属清晰可交易；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
说法
惠州市住建局相关负责人表示，符合条件的开发企业，首先根据企业情况，进行申报；住建局根据每个县区的情况，进行分批审核，还要考虑惠州每个县区对保障性住房的需求、财政的承载能力等。这个公告在一定程度上也是摸底。
B
以购代建，增强房企去库存信心
根据2024年惠州住建局相关工作规划，2024年惠州计划开工配售型保障性住房2095套，新增筹集公共租赁住房350套、保障性租赁住房5000套，按上述数据统计，惠州2024年要新增保障性住房7445套。
据悉，2022年8月4日，惠州市住建局已经发布《惠州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》，事业单位自有存量土地新建，产业园区配套用地新建，市场的存量房屋改建，满足相关规定的条件均可申报惠州市保障性住房项目。
惠州资深地产策划人胡光宇解释，除去各县区已经在执行落实的保障性住房项目，2024年惠州市场还有批量的保障房项目，或能通过收购市场上存量商品房来解决，从这个角度来说，如果价格能匹配企业的需求，能解决部分开发商资金问题和高库存问题。
中指研究院华南分院研究总监杨永俊表示，5月17日，房地产政策组合拳正式落地，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。惠州是广东省内出台相关政策较早的城市之一。2021年以来，随着房地产市场进入深度调整期，惠州新房去化速度放缓，库存量持续上升。
根据中指数据，截至2024年5月底，惠州新房库存量近1309万平方米，去化周期超30个月，库存压力较大。此外，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。此次征集商品房用作保障性住房的相关政策出台，有利于缓解房企经营压力、稳定市场预期，加快房地产市场的企稳恢复。
收购现有新房作为保障性住房，可避免重复建设，节约成本，更好地满足新市民、新青年的住房需求。
观点
易居研究院研究总监严跃进认为，惠州此次发布的公告旨在积极去库存，对于房企的资金状况改善具有积极的作用。相关房企也应该抓住这个有利时机，积极主动推进相关工作。同时客观上通过此类以购代建，对于后续当地房企去库存增强信心等都有积极的作用。
C
以周边保障房重置价为参考上限
《公告》称，在双方自愿原则下，惠州拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购（以同地段保障性住房重置价格为参考上限）商品房用作保障性住房。
惠州住建局相关负责人表示，惠州此次拟收购商品房主要是做配售型保障性住房，对于房企关注的收购商品房价格标准体系，是下一步的工作，目前主要是对相关情况进行摸底。
胡光宇表示，收购价格是企业重点考虑的原因，近期广州增城区新塘镇发布收储存量房公告，明确收购价原则上要覆盖项目“拿地成本+建安成本”，而之前杭州临安、重庆的收储规划，都提到了收储价格要考虑周边市价评估值。过往福州、青岛的存量收储，定价水平在七折左右。
对此，惠州一房企营销负责人表示，政府收购商品房作为保障房理论上是好事，但对房企而言，主要看价格。公告说合理价格收购，这个价格体系的认定标准是否清晰透明是值得关注的问题。
该负责人认为，参照同地段保障性住房重置价格为参考上限，这个说法比较模糊。周边没有保障性住房，又符合条件的楼盘该如何参考？开发企业的商品房和保障性住房的成本，原本就无法在同一纬度进行参考。
声音
金山新城一项目营销经理认为，如果收购的价格以市场价格为基准，再打折效果可能会更好。如果折扣太大，开发企业的意愿就会降低。此外，参考保障房定价，意味着收购价比市场可能更低，需要房企对未来降价有更高的风险抵抗能力。
知多D
重置价格
指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。
采写：南都记者 蒋奇政