首批消费基础设施REITs起航，金茂购物中心REIT为何备受看好？
2023年，资本市场波澜四起。
在理财市场竞争加剧，进入洗牌阶段的大背景下，公募基金迎来历史性一刻，并在今年6月末，以合计27.69万亿元，首超同期银行理财市场25.34万亿元的存续规模，成为“资管一哥”。
尤其是近日华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，成为首批获批的3只消费基础设施REIT，引发资本市场空前关注。
业内人士认为，随着首批消费基础设施REITs的推出，投资者们面临着一个新的投资机会。对于那些寻找高收益、多元化投资组合的投资者来说，REITs可能具有极大的吸引力。
资产配置如何穿越风险周期
创造阿尔法贝塔双向收益？
REITs作为现金、股票、债券之外的第四类资产，自试点以来可谓赚足了市场眼球。在历经29只发行、整体市场募资规模破千亿、在全市场28只公募REITs11只收入超过1亿元，27只公募REITs在三季度期间均实现盈利之后，首批消费基础设施公募REITs正式获批，激起市场水花在意料之中。
近年来，随着商业银行按照市场化调整机制不断下调存款利率，银行理财作为防御性资产收益率走低，居民寻求资产保值增值的意愿颇为迫切，同时对于投资者而言，当前资产配置还面临着诸多不确定性，而相较于传统的银行理财和其他的信托产品，公募基金具有更高的透明度、灵活性和投资潜力，备受投资者青睐。
此外，由于REITs会定期强制将净收入的90%分配给投资者，能为投资者带来持续的现金流，且REITs管理团队专业度高、业务能力强，因此不少投资者将REITs视为理财首选工具，尤其是具备优质底层资产和高成长性的公募REITs项目被市场认为是不可多得的稳健型进攻性资产。
以上述首批获批的华夏金茂购物中心REIT为例，该项目底层资产为长沙金茂览秀城，是中国金茂旗下以体验与创新业态为核心的城市级商业中心，也是览秀城的第一个落地项目。
自2016年开业运营以来，长沙览秀城运营业绩稳定，客流密度及销售坪效位居前列。截至2023年6月末，该项目日均客流3.9万人次，上半年销售额达4.29亿元。2021年至2023年6月末，长沙览秀城运营净收益三年复合增长55.4%，运营收入三年复合增长31.27%，显现出极强的增长韧性。
出租率、租金模式等因素关系到REITs回报率的高低，也是公募REITs投资者们最关注的几大指标。出租率方面，截至2023年9月末，长沙览秀城出租率保持在98.9%的高位，接近满租。租金模式方面，项目采取固定租金、固定租金/抽成取高、纯抽成三种模式。尤其是固定租金/抽成取高为主要合作模式，是项目未来实现收入增长的核心业务模式，既能保证稳定的保底收入，又能分享商户销售业绩的提升。
值得关注的是，长沙览秀城2024年到期租约中65%将新签调升租金，换租计划有望推动项目收入持续增长，2024年主动调整后，预计新签租约平均租金及物业费将大幅提升。因此机构判断，长沙览秀城仍处在快速爬坡的高增长阶段，未来提升空间巨大。
优质底层资产能够成为穿越周期的“密钥”，以经典的资本资产定价模型(CAPM)来看，从华夏金茂购物中心这类消费REITs的底层项目中，既可以获取与国内消费大势同频共振的贝塔收益，更可以期待由优质资产、优质运营方带来的阿尔法收益。
一方面，当前国内消费市场复苏，商业类项目迎来新的增长空间。数据显示，今年前三季度，社会消费品零售总额同比增长6.8%，随着线下客流量逐步回升，特色商业街区、品牌体验店等新消费场景竞相涌现，带动实体店铺经营持续改善，前三季度，限额以上零售业实体店商品零售额同比增长4%。长沙览秀城作为中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，将随国内消费市场回暖，带来更坚实的消费基础，助推运营业绩稳步上升。另一方面，长沙览秀城这类优质商业类项目和背后成熟运管团队，能够保障项目即便面对逆周期行情，依旧具备确定性的业绩增长，创造阿尔法收益。
综合来看，华夏金茂购物中心REIT是进可攻退可守的一个投资品种，能够为当下避险保值增值意愿强烈的投资者带来更稳健、预期更好的持仓体验。
打破“资产荒”扩募可期
丰富商业储备带来巨大想象空间
首批消费基础设施REITs“上架”前夕，不少投资者蠢蠢欲动，对他们而言，可能最好的换仓时机或许已经到来。
事实上，于多数投资者而言，首批消费基础设施REITs是新颖的投资品类，是否值得投资还需全盘考量。除上述底层资产是否优越，前景是否良好外，还需遵循价值投资的一个重要逻辑——即买入能够持续不断创造增量价值且能够带来更多想象空间的资产。
作为资本市场高信誉央企，中国金茂旗下商业板块通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力打造差异化经营模式。凭借强大的运营能力，中国金茂在商业持有赛道实力不俗，培育出大量优质和具备高成长性的商业资产。
目前，金茂商业板块已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津、苏州等多个核心城市，此外，其在武汉、杭州等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。
同时，金茂持有运营板块增长强劲，新开业商业综合体在半年多时间内签约出租率能够达到94%-99%；今年上半年酒店经营板块收入及毛利已超疫情前水平。在当前我国“可REITs化”资产具有天然的“稀缺性”的背景下，金茂商业众多蓄势待发的优质商业资产和稳定经营，进一步夯实了其持有板块基本盘。
未来，金茂购物中心REIT平台丰富的商业资产项目储备可源源不断地通过注入旗下优质资产扩募，提升项目竞争力，为投资者带来更加全面、更有想象力的投资机会。不但能够起到增厚可分派金额、提升收益的作用，还能通过不同资产的均衡配置降低风险、提高保障，这无疑为投资者进一步打破“资产荒”局面提供了更多可能。
日前，国务院发布《关于推进普惠金融高质量发展的实施意见》，其中提到，满足居民多元化资产管理需求。丰富基金产品类型，满足居民日益增长的资产管理需求，特别是权益投资需求。构建类别齐全、策略丰富、层次清晰的理财产品和服务体系，拓宽居民财产性收入渠道。
可以预见，随着华夏金茂购物中心REIT等首批消费基础设施REITs登上历史舞台，不仅有望助力扩消费、稳增长，为消费基础设施领域企业构建“投融建管退”良性循环，且进一步丰富了REITs资产类型，对打破当前“资产荒”、实践普惠金融具有重要意义。