Smart智富／颜炳立：房市相对低档 进场时机到
金鼠年才一开始，全球就遇到新型冠状病毒的疫情冲击，包括房市都相当担心焦虑。不过，因2019年最新的买卖移转栋数为30万275栋，代表房市已落底，亦即我在2016年所预估「缓跌4年，盘整4年」的缓跌4年结束，2020年开始将进入盘整阶段。
在盘整阶段，因为市场仍处于刚性自用及换屋的需求，无法吸引投资，更没办法热到让投机客买盘介入，所以未来的4年也不可能看到房价有大幅的攀升，也不至于爆大量。
若有人期待第1季房市能爆量，那得仿效百货公司的「福袋策略」，业主方只要愿意降一点价，以鼓励自用型买盘进入，可望使交易量放大。但若有人冀望房价会因疫情而重挫2、3成，这种如同股市中的投机心态，易错估房市走势。
我认为，即使疫情扩大，至多让自用型买盘递延到第2季，因为自住买房的需求不太会在乎黑天鹅是大或小只；若疫情能在第1季控制住，就仍将是刚性需求撑市，也就是要看个案表现，以及从价格、交易量到买气都是盘整的局面。
由于在自用型刚性需求中，也包括了回流的台商，设厂所需的工业土地、自用的办公室及住家，对买盘跟买气都有一定支持度，是我今年看好的产品。只是，目前中南部房价反映的是土地成本跟营造成本，缺工使得工资、土地和建材等成本微幅上涨，继而带动新建案房价调升10%，但刚性自用的买盘又无法接受，使得销售期拉长。
至于其他预售市场的房子，若卖到接近新成屋的价格，就会使得新成屋房价要下降至接近中古屋的房价，那么中古屋就很难再坚持要卖和新成屋一样的价钱，除非地段、产品非常好，否则无法获得自用型刚性买盘的青睐。若卖方保持任性，将望屋兴叹，没有办法把钱落袋为安。
对于自用型刚性需求的买家，现阶段较易在属意的地段找到房子，若见价格合理就应该进场。想找到房市的相对低档进场，我认为目前正是一个时机，祝大家发财！
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