天风证券：收储增量预期强化 看好地产短期政策行情

智通财经APP获悉，天风证券发布研报称，近期三中全会、政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。看好：1)核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性;2)城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性;3)非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。

标的方面，建议关注1)未出险优质非国央企：滨江集团(002244.SZ)等。2)地方国企：越秀地产(00123)等。3)龙头央企：中国海外发展(00688)等。4)优质物管：保利物业(06049)等。5)租赁企业：贝壳(02423)。

天风证券主要观点如下：

收储增量预期强化，看好短期政策行情

近期，市场传出有关部门正在计划用地方债券提供资金，以便从资金紧张的房地产开发商手中购买闲置土地，用于建设保障性住房。此前央行于5月17日宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。实施期为2024年6月至2027年末，按季操作。属于阶段性工具。原租赁住房贷款支持计划不再实施，并入保障性住房再贷款，2024年6月末余额为121亿元人民币。

根据中原地产研究院统计，截至7月底，全国各地已经有超过60个城市发布“收储”相关政策。1)收购用途方面，各城市政策核心都是将存量房产转化为保障性住房，包括配售型保障房和配租型保障房。2)房源面积上，各地多按照配租型和配售型两种类型划定标准，如烟台收储细则中提出：一是转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内;二是转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米。3)房源要求方面，各地的主要要求包括：已取得竣工验收备案证明;房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求;周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比;优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，部分规定以整幢作为基本收购单位。4)收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，部分城市提出，按照划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润为参考。

根据测算，本次保障性住房再贷款及拉动银行贷款的5000亿规模，若按照5成折价比例假设，预计可完成收储面积约1亿平左右，占广义库存比例仍相对较低。若将地方专项债券纳入收储新的资金来源，将有望同步提升收储的潜在体量及范围。以地方专项债券中的保障性安居工程专项债券为例，2021年6月-2023年12月期间新增规模达1.61万亿元，同期地方政府新增专项债券总规模约10.99万亿元，保障性安居工程占比约15%。自2023年10月后，保障性安居工程专项债发行规模迅速减少，若重新加大发行规模用于收购存量房用作保障性住房，参照此前2021年6月-2023年12月期间发行速率，每12个月发行规模约6253亿元，将有望对收储资金形成良好补充。

8月新房、二手房同比增速回落

新房市场本周成交188万平，月度同比-29.49%，相较上月下降10.52pct;累计库存12111万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交163万平，月度同比+8.94%，相较上月下降19.70pct。7月29日-8月4日，土地市场本周成交建面2203万平，滚动12周同比-23.26%;成交总额359亿元，滚动12周同比-50.71%;全国平均溢价率4.32%，滚动12周同比-1.84pct。

本周申万房地产指数+3.26%，较上周提升1.94pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数4.82pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.07%，较上周提升6.95pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数3.21pct;克而瑞内房股领先指数为3.52%，较上周提升7.17pct。

风险提示：

行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期。