天风证券:收储增量预期强化 看好地产短期政策行情

智通财经APP获悉,天风证券发布研报称,近期三中全会、政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作,预计下半年其他高能级城市有望较快跟进,叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩,收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程,政策目标或旨在“稳定价格”。看好:1)核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性;2)城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性;3)非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。

标的方面,建议关注1)未出险优质非国央企:滨江集团(002244.SZ)等。2)地方国企:越秀地产(00123)等。3)龙头央企:中国海外发展(00688)等。4)优质物管:保利物业(06049)等。5)租赁企业:贝壳(02423)。

天风证券主要观点如下:

收储增量预期强化,看好短期政策行情

近期,市场传出有关部门正在计划用地方债券提供资金,以便从资金紧张的房地产开发商手中购买闲置土地,用于建设保障性住房。此前央行于5月17日宣布,拟设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。实施期为2024年6月至2027年末,按季操作。属于阶段性工具。原租赁住房贷款支持计划不再实施,并入保障性住房再贷款,2024年6月末余额为121亿元人民币。

根据中原地产研究院统计,截至7月底,全国各地已经有超过60个城市发布“收储”相关政策。1)收购用途方面,各城市政策核心都是将存量房产转化为保障性住房,包括配售型保障房和配租型保障房。2)房源面积上,各地多按照配租型和配售型两种类型划定标准,如烟台收储细则中提出:一是转为保障性租赁住房的,建筑面积在70平方米以内;二是转为配售型保障性住房的,建筑面积以90平方米为主,最大为120平方米。3)房源要求方面,各地的主要要求包括:已取得竣工验收备案证明;房源权属清晰且可交易,能满足金融机构发放贷款的要求;周边交通便利、配套设施完善,满足一定车位配比;优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目,部分规定以整幢作为基本收购单位。4)收购价格方面,多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限,部分城市提出,按照划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润为参考。

根据测算,本次保障性住房再贷款及拉动银行贷款的5000亿规模,若按照5成折价比例假设,预计可完成收储面积约1亿平左右,占广义库存比例仍相对较低。若将地方专项债券纳入收储新的资金来源,将有望同步提升收储的潜在体量及范围。以地方专项债券中的保障性安居工程专项债券为例,2021年6月-2023年12月期间新增规模达1.61万亿元,同期地方政府新增专项债券总规模约10.99万亿元,保障性安居工程占比约15%。自2023年10月后,保障性安居工程专项债发行规模迅速减少,若重新加大发行规模用于收购存量房用作保障性住房,参照此前2021年6月-2023年12月期间发行速率,每12个月发行规模约6253亿元,将有望对收储资金形成良好补充。

8月新房、二手房同比增速回落

新房市场本周成交188万平,月度同比-29.49%,相较上月下降10.52pct;累计库存12111万平,一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交163万平,月度同比+8.94%,相较上月下降19.70pct。7月29日-8月4日,土地市场本周成交建面2203万平,滚动12周同比-23.26%;成交总额359亿元,滚动12周同比-50.71%;全国平均溢价率4.32%,滚动12周同比-1.84pct。

本周申万房地产指数+3.26%,较上周提升1.94pct,涨幅排名1/31,领先沪深300指数4.82pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数+4.07%,较上周提升6.95pct,涨幅排序1/11,领先恒生指数3.21pct;克而瑞内房股领先指数为3.52%,较上周提升7.17pct。

风险提示:

行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期。