推案半年就盖不下去!「新天龙国」出现烂尾楼 专家:这款建商别碰

▲如何挑选好建商,是买房子入门的重要环节。(示意图/Pixabay)

文/翁申霖/今周刊

《平均地权条例》修正案上路后,政府打炒房的力道明显加重,加上营建业工资、物料双涨,让不少建商叫苦连天,台湾出现建商突喊卡的「烂尾楼」现象。就有一名网友表示,住家附近「原本建商帆布都挂了,广告出来了」,但才经过半年,建商就突然表示成本太高「干脆不要盖了。」更有其他人指出,连房价居高不下的「新天龙国」竹北市,目前也都有好几个建案停着没动工。

该网友在《Mobile01》房产论坛发文指出,自己住在乡下某处,建商为了要推某建案,便挂上帆布、放出广告,但才经过半年的时间,帆布竟已拆除,经询问之下才知道,建商认为成本不断垫高,而订价太高可能卖不出去,「干脆不要盖了。」他也透露,在地人若想买房只能买中古屋,新房子反而很少。

文章曝光后引起网友共鸣,纷纷表示连新天龙国竹北市,都好几个建案停在那里没动工,或者做做样子动工,就没盖了、「房价走下陂,谁盖谁少赚,不过主要问题还是不好卖,新成屋和预售屋盖太多」、也有网友认为,问题出在土地成本高,营造成本跟时间不压下来根本卖不出去,加上现在打房上路,预售屋也变得很冷清。

也有人点出很可能是建商的资金出了问题,像是部分大案的营建成本庞大,建商会拿土地跟建案抵押融资,如果银行审核没过就没钱盖房子、「资金卡住入不敷出,先收的订金和预收款,还无法涵盖建造中的成本支出,要怎么盖下去?」

针对建商陆续盖不下去的现象,全球居不动产情报室总监陈炳辰指出,造成「烂尾楼」的主因之一,在于建商的现金流不够充足。

「一案建商」或小建商若没有其他建案或营运收入,「一旦推案状况不顺利,金援周转卡住,或是因为缺工发包一延再延,在成本失控情况下,尤其政府又端出打炒房条款不利建商筹措资金,就容易演变为烂尾楼风险。」

陈炳辰分析,有经验的建商会因应未来营建、交易市场状态,进行价格方面的订立,因此即便当前房市走冷,部分建案房价依旧开高,也有预期后续开工成本之考量,但反之没有经验的建商就不无在这方面没算计清楚的可能。

买预售屋真的有风险?

专家:尽量避开3种建商

想要避免「烂尾楼」,是否就不能冒风险购入预售屋呢?根据《EBC地产王》报导,屋比房屋总经理叶国华建议,民众在选购预售屋时,应尽量避免3种高风险建商类型。

首先是「小型建商」,叶国华说明,因这类规模较小的建商财力与资源相对匮乏,一旦房市发展不如预期,甚至出现反转、抵抗风险能力可能就会较弱,无法顺利兴建,对于能否顺利交屋就容易带来风险。

陈炳辰也表示,有意进场的民众得更留意建商品牌,毕竟买气不旺,要是银行贷款困难,本身资产实力又不雄厚,小型建商就更有危机。

第二,叶国华提醒,也要格外留意「一案建商」,这类新建商没有前期作品参考,缺少口碑,买房风险自然较高。

最后避免「财务杠杆过高的建商」,即便是大型建商若过度使用财务杠杆,也会面临不小的经营风险,因此建议购屋民众可通过查阅企业财务报告,判断建商体质。

国内最有名的烂尾楼案,无疑是位于新北市树林的预售建案「凯旋大苑」。

「凯旋大苑」在2022年10月底爆出建商周转不灵,宣告停工,为2022年烂尾楼风暴开了第一枪,根据《CTWANT》报导,针对买预售屋承受风险一事,东龙不动产董事长王栋隆提醒,在国内预售、履约制度不完善下,消费者选择购买预售屋,一定都具有风险,除了尽量选择新成屋及品牌建商外,买预售屋可挑选代销来过滤建商

此外,从消费者立场来看,如何避免交屋前遇到建商突然换人,甚至是建商倒闭的窘境?

根据《信传媒》报导,《住展》杂志研发长何世昌认为,消费者若事先仔细做功课,可以尽量降低建商换人的风险,另外,针对资本额太小却推出量体大的建商,也建议尽量避开。

何世昌建议,建设公司至少选择资本额找寻千万元以上,对于消费者来说,相对比较保险,但他强调,资本额大并不代表品质好,这是两回事;但至少资本额大,相对起来,倒闭的风险会相对较小。

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