昔日地王开售!长城资产延宕9年复活泰禾深圳院子
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
趁着“929”新政的热度,停工多时的深圳院子突发入市。
10月22日,深圳院子开盘销售,据项目发布消息,深圳院子总销售套数超过40套,去化率七成,销售金额约13亿元。这一项目于10月18日取得预售许可证,预售总套数63套,备案均价约13.8万元/平方米,是深圳备案价格最高的项目。
深圳院子“身世”坎坷,它最早亮相是在2015年。当年12月,泰禾首进深圳,作价57亿元拿下深圳宝安尖岗山两宗地块,接近8万元/平方米的楼面价打破全国土地单价纪录。随后,泰禾遭遇深圳最严调控并对住宅项目进行销售限价,无法从这宗项目获得超额利润的泰禾暂缓建设深圳院子。
2020年7月,泰禾宣布正式违约,深圳院子也受此影响未能正式入市,直至被债主长城资产接管才得以推进。从泰禾到长城资产,深圳院子成为泰禾从巅峰滑落的一面镜子。长城资产的“入局”,也是金融机构被房地产拖累后自救的典型样本。
多年后的亮相
2015年,深圳楼市一路狂飙,年终出让的宝安尖岗山地块也受到市场的高度关注。其时,外来房企犹如过江龙,各家房企都将深圳视为必争之地,泰禾即是其中之一。
2015年12月25日,尖岗山两宗住宅地块挂牌出让,28家房企报名参与,包括本土龙头华润置地、中海、招商蛇口以及外来房企泰禾和融创。本土房企早早退出了竞争,留守到最后的是泰禾和融创。最终,泰禾以57亿元的总价将两宗宅地收入囊中,笑到了最后。
两宗地块中,一宗成交总价为27.4亿元,溢价率高达178%,楼面地价接近8万元/平方米,刷新当时的全国楼面价记录。
那一年,泰禾销售额刚刚323亿元,虽然同比增长61.5%,但还是一家中小型房企。支撑泰禾拿下这两宗地的是,泰禾有信心打造高端项目获取高溢价。
其时,泰禾方面对外表示,“说贵也贵,说不贵也不贵,毕竟深圳楼市均价才4万元,这次楼面价都到8万元了。泰禾准备把院子系列引进深圳,两块地将一起开发,很有信心打造成高端产品。”
尽管泰禾信心满满,但这个项目一开始就不被市场看好。如果与周边在售的二手房项目相比,泰禾拿下的这两宗地块楼面价也非常高。可供对比的是,2015年,同在尖岗山片区的中海九号公馆、招华曦城的均价在5万-7万/平方米左右,泰禾的楼面价还要远远高于商品房售价。
一位深圳房企的人士彼时告诉21世纪经济报道记者,“也只有外地房企才敢拿,尖岗山那个地方出入都不是很方便,那几个别墅项目卖得也一般,这个价格进去就是等着去化困难。”
泰禾拿下这宗地块的次年,深圳进入更严厉的调控周期。2016年开始,深圳不断加码限购限贷政策,新房项目入市也必须严格执行销售限价,泰禾深圳院子原来的销售策略宣告失效,这一项目也陷入了长时间的停滞。
直至2020年4月,趁着深圳楼市的又一次“起飞”,泰禾深圳院子正式亮相。
当年深圳楼市一片火热,房价不断刷出新高,但泰禾深圳院子所在片区的房价相对平稳。深圳贝壳的数据显示,2020年,招华曦城的二手成交价在8.5万/平方米左右,仅略高于泰禾地块的楼面价。如果叠加这四年的资金成本,泰禾深圳院子也仍难以获取较好的回报。
这次亮相之后,泰禾很快陷入债务泥淖。当年7月,泰禾发布公告称,未能完成一笔中期票据的兑付,正式宣告债务违约。深圳泰禾院子的开发也戛然而止。
长城资产接盘
泰禾深圳院子能够最终亮相,得益于债主长城资产的努力。长城资产介入这一项目是在2017年。
2017年,深圳泰禾院子引入资方长城资产,当年深圳泰禾(深圳泰禾院子的项目公司)、深圳中维菁山与长城资产管理深圳市分公司签署借款协议,本金为120.03亿元,期限自2017年4月21日至2020年4月18日。
随着泰禾公开债务违约,2020年12月21日,深圳泰禾、深圳中维菁山与长城资产达成协议,将这笔债务展期三年至2023年12月18日。2021年,泰禾与长城资产共同成立公司接管深圳泰禾院子项目,长城资产的持股比例约为48%。
长城资产接管项目后并未马上行动,直至去年年底才有最新的消息。在2023年的年度工作总结中,长城资产称,其紧紧围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作要求,聚焦具体项目及特定需求,新增出资近2亿元,联合房地产国企盘活了深圳院子项目。
此后,泰禾深圳院子也正式更名为长城国富深圳院子,并在今年8月开始造势。根据官网,长城国富是长城资产旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台,主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务,注册资本10亿元。
两个多月后,深圳院子终于正式开售,根据深圳院子发布的数据,首批开售的64套别墅货值约18.95亿元,套均总价超过3000万元,最终去化七成。
虽然深圳院子首开录得了13亿元的销售额,但长城资产是否能够从盘活这一项目中获得盈利难以估测。但作为债主而言,能够盘活项目就是向前迈了一大步。
一位深圳国企接洽烂尾楼盘活的人士对21世纪经济报道记者表示,“算上这几年的资金沉淀还有各种成本后,这个入市价格符合市场的预期。作为长城资产来说,这个项目能够启动入市就很不错,毕竟很多烂尾楼项目最终推出来和预期测算会相差很多,多数项目能够盘活已经不容易。”
需要指出的是,深圳院子此次开售的是首批房源,此后还有近250套的房源在未来入市,最终这个项目的去化情况也与市场变化息息相关。
一位泰禾院子附近片区有项目在售的房企人士对21世纪经济报道记者表示,“尖岗山这几年来了很多刚需项目,之前的别墅项目现在比起最高点也跌了非常多。这个片区已经从当年的纯别墅区成为刚需和别墅混合的区域了,买别墅的客群也会考虑到这点。但如果市场好起来,也会沾光。”
克而瑞此前在一份研报中也表示,虽然AMC在房地产流动性危机的初期被市场寄予厚望,至今也确实完成了部分企业和项目的纾困,但当前AMC的经营和财务状况都说明其后续纾困房地产的力度很难有新的突破,“房地产金融风险化解的关键在于行业信心的回归、市场的复苏。”