向“存量”要“增量” 住房租赁行业再迎机遇

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

“城市盘活存量实施更新是城市高质量发展的重要推动力，也是构建住房新制度和房地产发展新模式的重要方面，政策窗口期已经到来。”

在10月24日的领航·第六届住房租赁产业国际论坛上，中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹在解读存量盘活的战略意义时如是说道。

从国务院国资委批准成立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，到人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，政策端的持续发力，让2024年成为国央企存量土地资产规模化盘活的元年。

《中国经营报》记者了解到，今年，从产业园、租赁住房到商业消费区、休闲文创园区，行业开始不断涌现以市场化、专业化的手段撬动盘活存量土地资产，向“存量”要“增量”的鲜活经验。

租赁住房再成热点

据了解，存量盘活是指通过对已有的存量资产（例如闲置土地、老旧建筑、未充分利用的商业物业、住宅物业等）进行改造、升级或重新利用，来提升其市场价值、使用效率和经济回报的过程。

据ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，我国的存量盘活政策自2000年前后开始萌芽，经历了探索、全面铺开、推进。直到2021年，进入了高质量发展期，具有细化存量资产类型，强调持有运营的阶段特点。

其中，租赁住房是存量资产的重要盘活方向，根据ICCRA住房租赁产业研究院联合戴德梁行发布的《中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察》报告显示，租赁住房凭借稳定的现金流、强劲的政策支持、不断增长的市场需求、长期资产增值潜力以及抗周期性风险等优势，正在成为房地产市场中极具吸引力的投资选择。

另据ICCRA住房租赁产业研究院《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告，近10年来，涉及长租公寓的大宗交易，在交易数量和建筑面积上均显示出逐年上升的趋势。

“由于保障性租赁住房的租金定价受政府监管，REITs具备较强的抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。”BOMA中国研究委员会主席、IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平表示。公开数据显示，2024年上半年保障性租赁住房REITs的增幅达16.56%，在一众公募REITs中位列首位，展现出较高的投资回报。

在上海联合产权交易控股有限公司副总经理张君的观察里，“长租公寓是盘活存量资产的典型形式”，能够有效发挥产权市场资源配置功能，促进企业国有存量资产价值发现和有序流转。

如何盘活？

不过，尽管存量盘活正在成为市场关注热点，亦有不少企业探索过租赁住房的盘活路径，但囿于融资难、投资回报周期长、资金成本承压等原因，导致租赁住房领域的规模化进展缓慢。

在赵然看来：“存量盘活的底层逻辑是各利益相关方在短期经济利益和长期可持续发展之间的博弈与协同。破局的关键就在于，利益相关方如何通过有效的合作机制、政策支持和制度保障，在多方共赢的框架下实现短期经济效益与长期社会效益的平衡。”

以打造元宇宙产业园综合体为目标的南中轴国际文化科技园为例，记者了解到，该项目不但在“数字文化+元宇宙”领域集聚了一批代表性企业，还配套有人才公寓、产业服务等多元业态。在提升城市功能、实现职住平衡的背后，需要的是产业链条上不同功能板块的协同运营。

从供需匹配的角度来看，赵然指出，目前部分地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题。同时，存量资产来源和类型的多元化，使得有效资产的筛选和改造难度进一步增加，加剧了行业微利运营的挑战。

首创和园·繁星社区是住房租赁盘活赛道的一个代表。据了解，其前身为华北最大石材批发市场，在首创集团的操盘下，化身北京最大的单体保障性租赁住房社区。

在上述论坛上，首创和园营销总监汤若季将“繁星经验”总结为“精准定位与客群需求相匹配，是盘活存量资产的核心”。通过推出适合青年人的开间、一居和loft产品，以及为家庭生活设计的二居、三居户型，社区能够满足不同年龄段和生活方式的租户需求。此外，社区引入多元化商业配套设施，进一步提升了生活的便利性和吸引力。汤若季认为：“不同区域和城市的发展阶段和经济结构差异明显，因此在盘活存量资产时，需要精准匹配当地的实际需求。”

清华大学建筑学院城市规划系教授唐燕进一步指出，未来城市存量盘活必须特别关注“职住平衡、交通便捷、生活便利”三大关键维度。这不仅是帮助保障盘活存量资产的有效策略，更是提升城市宜居性和推动可持续发展的重要手段。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）