央行定向支持五大AMC 800亿额度房企纾困专项再贷款为何落地不到一半？
21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
为支持五大AMC积极参与地产纾困，央行于2023年1月设立了总额度为800亿元的房企纾困专项再贷款，定向给予五大AMC，利率仅为1.75%。根据央行近日披露的结构性货币政策工具情况表，截至今年一季度，贷款已经落地了209亿元，且“政策存续状态”一栏显示为“到期”。
央行官网显示，房企纾困专项再贷款实施期为2023年1月至2023年末，按季操作，属于阶段性结构性货币政策工具，这意味着到期前800亿元的总额度远未用完。
为何房企纾困专项再贷款的实际使用率并不高？标普信评金融机构部评级总监李迎对21世纪经济报道记者表示，在房企纾困专项再贷款的实际落地中，AMC需遵守自主决策、自担风险的原则。因此，虽然再贷款的资金成本更低，AMC仍然面临其他方面的考虑，包括新增房地产并购项目的风险情况、新增房地产项目并购活动对AMC资本的占用，以及自身存量房地产资产风险对AMC盈利性和资本已经造成的压力等。
李迎坦言，目前的房地产市场环境下，房企纾困项目自身风险大，是金融资产管理公司在运用再贷款工具时必须考虑的因素。虽然再贷款资金成本低，但是一旦项目发生损失，该损失是需要AMC自身承担的。所以AMC在自主决策、自担风险的原则下，会审慎地进行地产并购项目决策。
AMC对纾困对象要求较高
2023年1月，央行印发《关于向全国性金融资产管理公司发放再贷款支持房地产纾困的通知》，按照正向激励、市场化原则设立房企纾困专项再贷款，额度为800亿元。
具体来看，房企纾困专项再贷款采取“先支后借”的直达机制，按季度发放，支持金融资产管理公司于2023年底前并购受困房地产企业存量房地产项目。金融资产管理公司按照自主决策、自担风险原则，投入资金并购房地产项目，对于符合要求的并购项目，人民银行按实际投入资金的50%予以资金支持，利率为 1.75%。
然而，从当前市场来看，出险房地产企业、项目数量较多，分布较广，AMC的资金量有限，同时也有风险控制和盈利的要求，因此对纾困对象也有较高要求。曾有相关企业高层透露，纾困项目选择有多条硬性条件，比如项目债权债务要清晰，项目剩余可售货值可以覆盖竣工需求，同时纾困项目还须解决好经济纠纷，逾期交付的项目还须与以前的购房业主签谅解备忘录。整体来看，AMC在项目选择上仍然较为谨慎。
对此，中指研究院企业研究总监刘水也表示，首先，部分烂尾项目剩余货值不能让项目自身实现资金平衡或略有盈利；其次，项目纾困需要大量资金，AMC发债等方式融资需要大力的政策支持；第三，AMC也是独立财务核算，项目出现亏损也是AMC不愿意承受的；最后是风险防控，目前房地产市场仍处于深度调整，并且一些出险企业项目的债务结构较为复杂，AMC对收并购项目评估标准有所提高，也要注重防控风险。
国家统计局数据显示，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，房地产开发投资同比下降9.5%，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积等指标也没有出现明显改善，3月70个大中城市房价指数仍以下降为主，房地产市场下行压力仍存。
平安证券在相关报告中还指出，当前AMC资产质量及地产风险敞口亦面临压力，且自身拨备水平弱于商业银行，叠加经济增速放缓背景下资产增值空间有限，仍需审慎防范形成“二次不良”等问题。
事实上，5大AMC自身也面临发展的“烦恼”。4月30日，中国长城资产在中国货币网刊发了2022年度、2023年度、2024年一季度三份财报，从数据上看，中国长城资产业绩正在逐步修复。
中国中信金融资产有关负责人在年报业绩发布会上介绍，从财务表现上看，2023年公司在计提减值约410亿元的基础上，实现归母净利润17.66亿元，经营业绩扭亏为盈。
企业预警通数据显示，中国信达和中国东方近三年的净利润在逐年下滑。中国信达2021年、2022年和2023年分别实现净利润120.62亿元、63.13亿元和58.21亿元。中国东方2021年、2022年和2023年分别实现净利润84.67亿元、35.07亿元和24.01亿元。2021年开业的中国银河资产2022年、2023年的净利润分别为0.63亿元、2亿元。（更多详情请见 收购不良资产数量减少、质量下降 AMC机构困局中突围）
市场化经营的正常选择
李迎还告诉记者，AMC存量资产中房地产占比大，这些资产目前遭受明显压力，限制了AMC新增房地产敞口的意愿和能力。截至 2023 年末，四大AMC 集团口径房地产及建筑业平均敞口为33%。在目前的房地产市场环境下，存量房地产敞口给AMC 的资本和盈利造成重大压力。
举例来说，中国华融 2023 年母公司口径营业亏损398 亿元（不考虑营业外收支），占其 2023 年期初净资产的 63%。中国东方和中国信达近年来未发生严重亏损，但总体盈利性明显趋弱。重大亏损会严重消耗 AMC 的资本，导致 AMC 新增业务的能力和意愿显著下降。
李迎认为，总体来看，房企纾困专项再贷款的使用率低是AMC自主管理自身风险敞口的结果，在市场化经营的大原则下，目前的情况是正常的。
同时，也要看到，作为房企纾困的一支重要力量，AMC也取得了不少积极进展。例如，中国信达在年报中披露，2023年参与房地产风险化解项目47个，带动1300亿元项目复工复产，预计可保障近4万套商品房交付，促进房地产市场平稳健康发展。再如，中国中信金融资产有关负责人在年报业绩发布会上表示，通过盘活问题企业、问题项目，预计保障约4.5万套商品房按期交付，带动金融机构近600亿元存量项目实现复工复产。
另有广东金融学院招商引资与并购重组研究中心主任胡挺告诉记者，作为自主经营、自负盈亏的市场主体，AMC需要考虑项目能否顺利退出、退出后能否盈利的现实问题，从这个角度来讲，资金层面的支持只是一个方面。加之AMC对项目的区域地段等要求较高，部分出险项目甚至达不到AMC的基本要求，而一些愿意参与化险的民间资本又缺少低成本的资金来源，这里面存在一定的供需错配。
在胡挺看来，地产纾困的一大关键还是要扭转大家对楼市的悲观预期，从顶层设计上出台系统性的支持政策，包括继续放开限购、政府牵头收购存量房转为租赁房和保障房、优惠向多子女家庭倾斜等，引导房地产市场进入正反馈的良性循环。