以房養老=房子拿去貸款？面對老後生活「只剩一間房」可以怎麼做？

近年有许多老年人申办银行的「以房养老」贷款专案，也就是将自己所有的不动产设定抵押权给银行，在贷款期间由银行每月拨付养老金，保障老人退休后的生活资金。 图／freepik

高枕无忧的退休人生──以房养老

那天去探望小时候很疼我的一位王阿姨，才听说她的女儿最近离婚了。

「唉……没伴没小孩的，也不知道她以后养老的日子要怎么过？不过我自己都自身难保了，只剩下现在住的这间房子，身上的存款也不多，好像没什么可以帮到她的地方，只想到不要跟她开口要生活费就好。我心里知道她的日子也不好过，连她自己的养老金都还没着落，哪顾得到我呢？」

王阿姨人很好，以前过年时遇到她，她都会给我压岁钱，平常跟我说话轻声细语的。

她的先生过世得早，一个人扶养女儿长大，苦日子没少过，所有收入都是靠家事清洁来的。年纪大了以后，她自然没办法再从事这样的劳力工作，也因为没有固定的雇主拿不到退休金，唯一的资产就是现在住的房子。

我知道她的经济环境不好，总希望可以帮她多规划一些可能的生活费来源。

「王阿姨，你有听过以房养老吗？」

「没有耶！人家不都说什么养儿防老吗？虽然我养的是女儿，不过以我女儿现在的状况，我觉得她可能要先顾好自己的生活。我起码还有这间房子，但是她的钱几乎都被她的前夫花光了，还帮前夫背了卡债。我有跟她说，不奢望她来养我，只希望她赶快脱离债务就好，千万不要打我这栋房子的主意。」

「当然是这样，你身上不是也没什么资产就只剩这间房子了吗？但我觉得如果你真的生活费不够，或许这间房子可以代替孩子来养你呢！」

我想跟王阿姨聊聊，近年有许多老年人申办银行的「以房养老」贷款专案，也就是将自己所有的不动产设定抵押权给银行，在贷款期间由银行每月拨付养老金，保障老人退休后的生活资金。因为可以按月领取贷款资金，或许可以不用烦恼生活所需。

「不行啊，我所有财产只剩这间房子，卖掉的话就没地方住了。」王阿姨听到我说的话那一瞬间，吓得差点从椅子上弹起来。可以想见，这间房子真的是王阿姨安全感的来源。

「不是要卖掉房子的意思，我是想告诉你，你可以向银行申请『以房养老』贷款专案，还是可以继续住在房子里，只是银行会贷款给你每个月的生活费，最长可以连续领三十年呢！未来你不在时，房子如果没人处理，银行也会将它拍卖，不用劳烦你女儿费心。」

「听起来好像不错，那下次我女儿回来我再跟她提。话说回来，她也很久没回家了，每次回来话也不多，坐坐就走，大概是怕我问她的生活。早叫她不要嫁给那个老公，结婚后几乎都在为他还债，跟傻瓜一样，孩子也没生，都不知道她结这个婚干嘛的！」

王阿姨说的话我可以理解，所以很多人说女人婚后流的泪水，都是婚前脑袋进的水。

后来听说王阿姨的女儿有陪同她到银行办理房子抵押一事，顺便了解整个状况，关于未来母亲的权益及后续离世房子的处理问题等等。经由行员说明，银行也评估房价行情，按月拨出生活费给王阿姨。如果之后王阿姨不住家里想住养老院，也没有关系，可以将这笔钱设定为信托，银行会依照约定，每个月付给养老院一笔款项。原则上，生前的生活费都无须太费心。

这种方式对王阿姨的女儿来说，可以减轻更多照养母亲的压力，但缺点可能就是无法继承到房子。但是王阿姨的女儿心知肚明，自己没有能力扶养母亲，唯一能做的就是不要再成为母亲的负担了。

以房养老，当然不是运用退休资产的唯一选择，如果有适当又收益好的投资标的，房子也可以直接贷款做资金运用。但是如果没有找到适合的投资方式，身旁又没有人可以协助处理房产，这也会是一种可以考虑的养老方案喔！

【律师这样说】

有土斯有财、老有所终，一直是多数人的理想与盼望。终其一生，好不容易拚命有了属于自己的小窝，清偿了数十年的贷款，但退休后蓦然回首，才发现手边得以活用的资金可能所剩无多。况且，房子如果是自住自用，也无法透过出租获得其他收入，因此像王阿姨这样没有足够存款，女儿经济状况更自顾不暇时，若日后因疾病或意外急需用钱，生活就会很快陷入巨大的困难。

扶养义务不是必然

很多人像王阿姨一样认为养儿可以防老，小孩有义务按月支付扶养费，但是法律往往不是一般人想的这么简单。按照民法规定，如果王阿姨要向女儿主张给付扶养费，前提必须是王阿姨名下财产已经显然不足，且达到不能维持生活的程度。

例如王阿姨名下的存款或每月的劳保退休金已经无法支付每月固定医药费与生活费，即便有房子，但因为屋龄老旧且是自住使用，无法出租、出售而变现，此时，王阿姨与女儿之间才会有扶养义务的产生，女儿需按月支付扶养费来维持王阿姨的基本生活所需。

在目前社会少子化或结婚率、生育率日趋下降的时代，膝下无子女、无配偶者，按照民法的扶养顺位来看，恐怕只能仰赖兄弟姐妹扶养。倘若手足彼此经济状况堪忧，实在难以期待可以此安养天年，甚至自己可能要对手足负担扶养义务也说不定！因此，好好盘点整理名下资产来规划晚年生活，真的是刻不容缓的重要议题。

以房养老的用意

目前国人年过半百者持有不动产的比例甚高，虽然不动产能够保值，且让自己有安居栖身之地，但不动产的缺点在于不容易变现，资产的流动与运用程度较低。再者，依据内政部公布「一○九年简易生命表」显示，国人的平均寿命为八十一．三岁，其中男性七十八．一岁、女性八十四．七岁，皆创历年新高。多数人自六十五岁退休后除了劳保退休金外，就无固定收入，如何度过之后十几、二十年的生活，实在令人担忧。

所幸，一○四年十二月九日正式修正通过《老人福利法》，可以透过「以房养老」的方式，让尚有不动产的高龄者将不动产办理逆向抵押贷款来保障晚年的经济、居住、照护需求，并落实「在地老化」。

以房养老的制度运作，是让高龄者担任借款人，将名下单独所有、以自主为使用目的的不动产作为担保，向政府或金融机构申请贷款。在不出售不动产且得继续居住使用房屋的情况下，让高龄者透过融资以生前不需支付任何贷款本金与利息的方式，按月或一次性的取得款项，作为养老资金而得以稳固生活品质。

以房养老不同于房贷

以房养老虽然也是把房子拿去贷款，但跟一般买房所办理的房贷，仍有以下几点不同：

一、以房养老让高龄者保有房屋的所有权与使用权，除非高龄者辞世或自行将房子出售，否则不会被要求搬离长年习以为常的住处。

二、以房养老的贷款是定期给付，不像房贷通常是一次给一大笔金额，为了确保高龄者每月的生活品质、避免过度花费，因此贷款机构会定期支付款项予高龄者，直到贷款期限届至或高龄者辞世为止。

三、借款人生前不需偿还贷款本息。由于以房养老是以房子本身的价值做逆向贷款，因此借款人不须提出联征个人信用资料或薪资所得纪录来证明还款能力，而且贷款期间也不需要偿还本息。在高龄者辞世后，贷款机构会透过拍卖房产或由继承人赎回的方式来清偿贷款金额。

四、无追索保证。借款人之担保品是以房屋价值为限，不足清偿贷款的部分，金融机构不会向借款人或继承人追索，也就是借款者与继承人的其他资产不会被要求清偿以房养老的债务。

由于以房养老的本意，是在保障高龄者晚年的照护生活与品质，因此在贷款条件中，银行多会附加年龄限制的条件，原则上要年满六十岁才得以申请，贷款年限则以贷款期间加计贷款年龄不低于九十五年计算，例如贷款年龄为六十五岁者，则贷款年限最长为三十年。再者，由于高龄者名下不动产屋龄大多较高且不用提供资力证明，贷款机构也会有日后房子不易拍卖的风险，因此贷款机构于核贷时，会较一般房贷更为保守，目前贷款成数多以未满六成居多。

此外特别建议在评估是否采用以房养老之前，应先确认房子的屋龄、坐落县市与价值，先向贷款银行询问可以贷款的数额以及每月提拨的金额后，再决定是否办理，以避免每月可提供的生活费不多，房子还冒着被拍卖的风险。

最后，由于以房养老是以高龄者生前的主要财产作为贷款担保，或多或少会影响到日后继承人的权益。如果高龄者辞世，继承人可以透过清偿债务的方式重新取得不动产的所有权。但是如果继承人无力清偿贷款，则贷款机构就会进行不动产拍卖的程序，若拍卖金额扣除贷款等费用后仍有剩余，余额仍属于遗产的一部分，继承人仍得主张继承。

以房养老涉及的层面颇广，建议高龄者或子女在进行晚年财产规划时，应妥善沟通协商，关于自身的权利义务或是契约应负的责任都可以跟律师预约咨询评估。

有了妥善的资产规划，才能无庸为五斗米折腰或让子女担忧，让退休生活高枕无忧、恣意快活。

《后青春幸福相谈室》。 图／远流出版

本文摘自《后青春幸福相谈室》，2023/04/26 远流出版